海口案例

海口某小区，不少一楼业主占用公共区域修建“花园”，导致小区公共绿地变私人院子。

相关业主表示不满，多次投诉，要求：拆除违建，恢复原样。相关一楼业主和物业人员均表示，是买房时开发商承诺赠送的“院子”。

海口美兰区人民街道执法中队执法人员表示，属违规改造，将下达整改文书。

1、“小区一楼周边区域被围建‘小院子’的情况从小区建成后便存在，多为业主用木栅栏圈围自用，一般这种情况是购房时，开发商口头承诺赠送院子使用权，但无书面协议。业主的改造行为是违规的。

2、将下达整改文书要求涉事业主拆除栅栏，恢复公共区域原貌。自行整改限期为3至7天，若逾期未改，将依照规定强制执法。

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案例解读

一、 “买一楼送花园”，可说是开发商销售时的典型套路。若购房者不明就里，因此选择溢价购买一楼房屋，很可能面临较大的风险。

高层住宅的一楼房屋存在嘈杂、私密性欠佳等不足，但开发商通过“买房送花园”的策略，将一楼住宅营造出类别墅的享受感，以此增加卖点，从而让一楼房价变高。后来，交房时也有“私家花园”，但是，一段时间之后，被政府部门拆了。或者，交房时，购房者才发现说好的“私家花园”根本就是公共绿地。

二、“买一楼送花园”，为何不靠谱？背后的逻辑何在？

《民法典》第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。法条解读如下：

1、原则上讲，小区绿地由业主共有。但是，如果小区在规划上明确某部分绿地（一楼花园）属于一楼业主，且开发商在销售时进行了明确告知（此时一般也会写入合同），即满足第二百七十四条所要求的“明示属于个人”，那么，一楼花园就属于了一楼业主，不属于业主共有。

2、既然小区绿地归业主共有，则应该由全体业主共同管理、共同决策，即“业主集体表决”。该程序不可缺失，不能被开发商分别与单个业主分别签订格式条款的套路所取代。

律师提醒

1、对于“赠送”花园的一楼房屋，购房时需了解花园在规划上的属性，是专属于一楼特定业主，还是属于业主共有。

2、如果一楼花园在规划上确实属于特定业主（此种情况下，花园面积会载入产权证），建议保留开发商在卖房时的公示文件，如规划图、沙盘、宣传单、合同，以避免届时出现不必要的误会。

3、如果一楼花园在规划上属于业主共有，建议三思而后行。否则，买了房之后，业主可能面临：

（1）所谓的“私家花园”被拆除，业主当初买房时所支付了的溢价款付诸东流。

（2）一楼业主私搭乱建，既占用小区公共绿地，还影响小区观感，引发其他业主投诉。

编辑整理：张双建律师，执业于海南瑞来律师事务所。