我们纵观全国的楼市市场，看看南京现在的房价已经调整到什么程度了。前几天深夜，我被一条消息弄得睡不着，不是咨询，是一个真实的购房案例，当事人崩溃了。先把账给大家摆出来，让自己感受。
他是2021年六七月份入手的，买在江北新区核心区一套二手房。当时那一带新房很抢手，需要摇号。他看的小区因为有学校利好，周边挂牌基本出来就被接走，普通楼层都不愁卖。他的成交价是366万，单价4万出头。当时他也犹豫过，可身边的人都在劝，核心区域、学校、新区规划三样都占全了，错过这一批，下一批价格只会更高。手机里全都是摇号售罄、连夜排队的消息，他最后被这种氛围推着，咬咬牙就签了字。
结果仅过了四五年，他这一套房子155万挂出去无人问津，降到140万，来了几波看房的，开口就是压价。同行给他的反馈是，这个户型最新的实际成交只有120多万，单价跌到了14000多。5年不到，账面蒸发了266万。更致命的是，他上个月工作也出现了问题，所在单位裁员，他中年人失业。现在每个月房贷13000多，公积金断缴之后，贷款基本全靠自己扛。把账拆开看，本金加利息13000多，物业、水电、孩子的开支还不算在内。以前两个人的公积金能覆盖掉将近一半，现在收入断了一半，房贷就像一块石头，每个月准时压下来。算上手里仅有的一点存款和补偿金，可能还能撑几个月，再往后他自己也不知道怎么办。
他不是炒房客，他和很多在这个城市安家的普通人一样，想买一套能住、能上学、能扎根的房子，只是出手的时机恰好站在了上一轮的高点。当年首付120万，是两个家庭辛辛苦苦多年攒下的积蓄。这是他唯一的自住房，孩子还准备在附近上学。可现在的局面是，如果按120万卖掉，卖完的钱还完贷款，还倒欠银行70来万；如果不卖，月供又实在扛不住，一旦征信出了问题，房子最后多半也保不住。问我到底该怎么办。说实话，这道题也没有轻松的答案。
2021年到2026年，江北新区到底经历了什么？当时这里四处摇号，都说这里是未来的南京陆家嘴。规划到了地铁新建二期工程，还有超高层地标，那时候真不缺买房的人。那时江北到处是工地和围挡，规划图上有商务区、科技园、学校、医院，密密麻麻。大家讨论的都是哪条线先通车，哪栋楼先封顶。可真正看懂规划的人有几个？多数人看到的是别人抢，自己也慌，觉得不出手就亏了。
潮水退得有多快？大家看到了。疫情之后，美联储进入加息周期，全球资金流向变化，国内房产随之踩下刹车，进入深度调整。地标延期，地铁推迟，部分卖房的人开始恐慌性抛售，追涨杀跌的人性被体现得淋漓尽致。这个案例也是一记警钟。到了2026年，楼市下半场分化加剧，刚需买房选板块一定要跟着成熟的产业走，跟着成熟的配套走，而且必须算清一本账——流动性的账。
什么叫流动性？说白了就是等你真想卖的时候，有没有人愿意接，多久能够卖掉，能以什么价格卖掉。居住价值和能不能快速变现是两回事。很多人买房只看买入时的热闹，却没有想过退出时的冷清。南京很大，板块很多，流动性天差地别。有优质产业才有优质就业，有就业就有人口持续流入，有人口持续流入，租售比、流通性、商业配套才起得来。有人才有一切，这是最朴素的道理。选择时机往往比埋头努力更重要。
那他现在该怎么办？两条建议也分享给各位身处南京的朋友。
第一，如今你压力已经大到影响睡眠、影响身体，对未来又确实没有信心，那就果断挂牌，考虑止损。明天再美好，今晚熬不过去也没有意义。人不能把健康和命搭进去，人在就有重新开始的可能。
第二，和第一步同步，主动向银行申请房贷延期或降息协调。这种情况不是个例，不少银行对失业、收入明显下降的客户有还款延期或重新协商的通道。具体能不能办、怎么办，以银行政策和审批为准。先找客户经理沟通，争取时间窗口，再集中精力找工作或者安排卖房。协商时把失业证明、收入流水、征信记录准备齐全，主动说明情况，提出可行的还款方案。
别躲着不接电话，等逾期之后再补救，那要比主动协商被动得多。如果决定挂牌，价格也要贴近最新成交，而不是死守几年前的高点。看房方便、态度配合，比反复降价更能留住真正的买家。
市场有周期，会不断波动。2016年到2021年那一轮，很多人靠房子赚到了钱，于是默认房价只会涨。但房子和其他商品一样，也受供需、信贷和人口的影响。涨的时候有周期，调整的时候同样有周期。普通人很难独自扛过一轮完整的周期。所以我一直不建议在能力之外加杠杆买房。
真有居住需求就买刚需，没有需求、对未来没有信心就缓一缓，别玩投资。真要买，把账算清楚，把杠杆平衡好，别让月供压垮身体，影响未来的工作状态。
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