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最近，高盛发布了一篇研报，对于国内房地产市场的有一个新的判断，可能会颠覆大家对楼市库存的认识。

高盛摸底18个不同能级的样本城市，这些样板城市楼市的名义去化周期约7年，实际达到可售条件的房源只够卖27个月。未售库存平均36%是尚未开工的净地，2021年之前拿的地大多已经卡住，或资金断裂，或地价倒挂，转化无望。老预售库存消化殆尽之时，新增供应难以接续。2028年可售新房断崖式下滑，一线城市库存更健康，拐点提前至2027年。

过去，在大家的概念里，都是房子多得卖不完，所以才要去库存。如今高盛这么盘点一下，能够形成有效供给的库存似乎并没有那么多。

实际上，国家统计局发布的《2026年1-9月份全国房地产市场基本情况》也显示了，今年以来，新建商品房待售面积已经是连续降了7个月了；待售3年以下面积下降的幅度更大，到9月末，这一数据是下降5.0%.

过去几年，基本上是一边出台各种楼市支持措施刺激需求的释放，一边也是在控制增量增加。到了今年，效果就逐渐显现出来，新房库存在减少了，这也是新房房价企稳的一个重要指标。

对于到了2028年可售新房将断崖式下滑，除了楼市去库存的作用外，8月28日出台的商品住房销售新政会是一个重要的催化因素。

8月28日，三部门联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，这意味着过去运行几十年的商品住房销售制度走向了结束，新的规则来了。

新的商品住房销售制度主要就是两个方面：一是提高了商品住房预售的门槛，二是要推行现房销售。

虽然说没有“一刀切”的完全让预售制退出，但却是大幅度的提高预售的前置条件。具体去看这些前置条件，实际上与现房销售的差异并不是太大。所以，接下来的方向还是要推行现房销售。

这一变化看似只是改变了商品住房的销售制度，但实际上就是要改变整个商品住房销售的运行逻辑。过去在预售制下，开发商只需要小比例的自有资金就可以实现一个楼盘的滚动开发，实际上杠杆用的是很高的。

而如今，这种高杠杆的运行模式是行不通了，开发商需要更多投入更多的自有资金才能将商品住房销售开发城市可以销售的状态，杠杆率下降了，资金回笼的速度也降低了。

这对开发商的资金要求大大提升了，必然会导致一部分资金实力不够的开发商退出，或是减少项目开发的数量，或是减缓项目开发的速度。

时间一久，市场的新房供应就会减少。到了2028年，可售的新房将会大幅度减少的可能性也不是没有的。