前几日业内流传出这样一份数据，根据兔x士统计数据，上海市区跌幅排行榜出炉；杨浦区成了最大输家，和最高点相比房价跌幅排名第一：
但大家都知道，全上海乃至全球都无法给出最真实的上海二手房成交价格；为了让结论更严谨，我们花了大力气拿到了所有绿中介的二手成交数据，剔除商办和车库之后，计算出浦西市区房价跌幅排名仅供参考：
杨浦2024年成交均价5.86万/平，相比起2022年的7.51万/平，跌了21.97%，跌幅依然排名第一！
黄浦、静安跌幅明显，和上一轮的高涨幅关系很大。
光是2022年，黄浦、静安的房价分别同比增涨了14%、11.6%领跑全市。
反观杨浦涨幅仅有6.68%，垫底市区，具体成交表现更是堪称惊悚！
这一轮杨浦房价的暴跌可以说是雨露均沾，老破小、次新房以及3000万以上的豪宅无一幸免！
首当其冲的是老破小。
2022年第三季度到2024年第二季度，杨浦2000年之前的老破小成交均价下跌了28.95%，跌幅领先全市。
具体来看成交较多的一些小区：
黄兴公园板块兰花新村（1983年）2022年成交均价7.14万/平，今年成交均价4.77万/平，跌了33.19%；
控江东三村2022成交均价7.01万/平，当下成交均价4.76万/平，跌了32.1%；
中原板块市光三村（1993年）2022成交均价5.82万/平，当下成交均价3.95万/平，跌了32.13%；
国和二村（1989年）2022成交均价6.70万/平，当下成交均价4.69万/平，跌了30%；
鞍山板块鞍山八村（1981年）2022成交均价8.94万/平，当下成交均价6.61万/平，跌了26.06%；
同为老破小，黄浦区同时期跌幅大约在21.85%，全区成交数量靠前的小区跌幅都在20%上下。
再看杨浦的次新市场，房价跌幅同样存在较大问题。
千万级别的商品次新受东外滩新房冲击，房价没能抗住，尤其是新江湾和东外滩次新，最高跌至37.57%：
新江湾城华润置地橡树湾87㎡户型，从2022年的12.99万/平跌至8.11万/平，跌了37.57%；
新江湾时代花园88㎡户型，从2022年9.05万/平跌至7.11万/平，跌幅21.44%；
东外滩保利香槟苑91㎡户型，从2022年13.60万/平跌至9.89万/平，跌幅27.28%。
相比之下，隔壁没什么新房的虹口表现就比较顽强。
瑞虹新城几期跌幅不过10%，凭借社区产品力和稀缺性在千万级的市场稳扎稳打。
最后再看杨浦的豪宅市场，更是跌到不省人事！2023年的新江湾豪宅中建大公馆260㎡户型叠墅，最新成交价比挂牌价少了350万；同户型2022年成交均价11.73万，2024年跌至9.08万，跌了22.59%，总价立减700万！
东外滩次新豪宅翡丽甲第今年6月成交一套177㎡3房，成交均价14.27万/㎡；
同户型在23年4月成交均价19.11万/㎡，跌幅高达25.33%，晚买一年一套房子就省了860万！
即使是新房豪宅井喷的黄浦区，跌幅也不见得这么惨。
杨浦怎么就成了全市房价的吊车尾？
拖垮杨浦房价的头号罪人，就是区内一望无际的老破小。
老破小每个区都有，是时代留下的印记，本身没有罪过，杨浦错就错在老破小比例实在太多吃了大亏！
杨浦区发展较早，有“上海东三省”称号，对楼市的影响就是遗留下大量建于上世纪八九十年代的工人新村老破小。
2021-2023年，在绿中介的成交记录里，杨浦建成年代在2000年之前的老破小年均成交占比皆超过70%，2021年甚至接近80%。老破小作为鄙视链末端的住宅产品，从前能涨完全是因为大盘行情；
这类房子不仅缺乏营销概念，本身居住品质也大打折扣，在改善当道的行情下最容易被抛弃，抗跌属性较差。
对比起长宁、徐汇的一些老破小，杨浦又吃了产区房的亏。
杨浦大多老破小板块与产业区距离并不算近，比较典型的中原板块：
房租房价都很便宜，又有地铁8号线和三甲医院，但是没能像北新泾、田林这样抱紧产业大腿，成了上海的“西伯利亚”。
最后一个原因，更是将杨浦老破小推向深渊。
这一波学区房价格的大幅度回调，让杨浦老破小处境雪上加霜。
2020-2021年，上海学区房老破小的价格水分空间膨胀，这一波挤水分很多学区老破小价格直接腰斩。
杨浦区学区属性极重，鞍山、控江路都是学区房老破小重地，但旱涝保收的九年一贯制/优质双学区不多，入户年限要求更高抑制了流动性，这一轮最终迎来毁灭性打击。
有限的开发土地都被老破小占了个大半，杨浦区难涨易跌的属性基本是框定死了。史上最大利好来袭政策窗口期如何做准楼市决策？
杨浦房价暴跌的第二罪人，新房太多，虹吸能力却太差。
大家都知道，这几年杨浦东外滩成了浦西市区的新房供应大户，光是内环内累计就有15个商品房项目陆续面世。
东外滩以及新江湾城次新房成了受灾区，房价被新房按在地上摩擦。平心而论新江湾城的交通、商业都不算便利，之所以还有那么多杨浦人买单，除了本区情怀作祟，就是杨浦当初实在没有好房子。
现在风水轮流转，新江湾城的一些公寓次新都到了置换改善的阶段，即使是住新江湾豪宅的，东外滩还有瑞安翠湖滨江这种产品。
本来杨浦人买好房子都是去新江湾看看次新，现在首先得考虑考虑东外滩新房了。
地段更好、交通更便利，房龄还更新，杨浦本地楼市的钱都往东外滩新房里充值，二手房难卖之后自然掉价。
但很明显光靠本地改善发力远远不够，保利琅誉捂盘半年多，最后还得靠全市渠道分销去化。
本地人卖房打新，也需要去全市范围寻找接盘人。
相比起发展布局相似的徐汇区，杨浦区的虹吸能力却弱了几个档次。
徐汇作为西南片区耶路撒冷，除了310104自己，更是112、117、120的共同信仰，偶尔长宁的家长想鸡娃最先想到的也是徐汇学q房。
反观杨浦偏安上海一隅，影响范围仅在宝山部分板块，但凡到了顾村人家认的都是静安寺。
想靠产业虹吸全市的美梦一定程度也已经破碎。
很多人理所当然认为，东外滩引入的一些企业总部未来入驻后对本地房价是重大利好；
但是东外滩的不少企业例如B站、抖音，早已入驻三门路办公，你听说过新江湾城-五角场这几年房价因此涨疯了吗？
其实房价只是一项指标，真正代表的是老百姓对地方发展的一种共识。
经济发展的增量多了，释放的楼市购买力自然而然也就更多；经济增量少，所有表征指标也随之下滑，包括房价！
但杨浦近几年的发展已经开进慢车道，2020-2023年GDP增速竟然被金山、崇明赶超，成了倒数第一！
杨浦区发展确实和东三省异曲同工，发展得太早开发很成熟，进入新时代后转型举步维艰。
曾经看不上的闸北区被静安合并后，大宁、市北高新区搞得有声有色；
觉得不怎么样的普陀，长风、真如CBD也逐渐崛起；
连同在北区的虹口，北外滩更新速度也甩了东外滩一条街，和陆家嘴、外滩三足鼎立成了城市金三角。
反观杨浦，在三十多年前就埋下发展隐患。
在上海楼市地倾东北的时代，错过了地铁2号线，耽误了中原板块的发展。
世博会黄浦滨江大更新，徐滨、前滩、世博都抓紧机会华丽转身；
杨浦滨江却被大片棚户拖累，直到2022年才全面消灭成片二级以下旧里，城市更新速度极慢。
对本地居民来说，拆迁红利其实也分早晚。
早前的提起拆迁，大家的态度都是不羡鸳鸯不羡仙，只羡房子画红圈；拆一套分三套不算还要再给几百万。
而对于平凉路、大桥街道的杨浦人民来说，现在人均一两百万的拆迁款，在上海郊区买房都有难度，更谈不上买回杨浦。
对比那些拆迁得早，卖三套江桥动迁房买回普陀的居民，杨浦的拆迁户的天时地利都没有，购买力严重不足。
拆迁没有造富，引进的一大批互联网企业也失去了高速发展的红利。
老百姓这些年口袋里都没挣到几个钱，怎么说服自己加杠杆改善、买二套呢？新政出台 房价触底了吗？
不过放眼长期来看，杨浦的房价困境应该能得到缓解。
东外滩开发结束后，当下的新房全部进入二手赛道，稀释全区老破小的占比，有利于提振全区整体房价。
届时新江湾城、东外滩将成为杨浦最重要的两大品质居住片区，没有新房冲击抗跌性大大提升。
但在此之前，有一个条件很必要，东外滩当下开发的这些新房，能保证交付后的品质。
比起买新房时预期大于现状，二手买卖就是现状决定一切。
同样12万/㎡的房子，不会因为你房龄新5年就能让人激情买单，考究是多方面的。
杨浦最缺的是好房子，其次才是新房，想要成为下一个抗跌的瑞虹新城，品质起码要有保障。
同质化的粗制滥造，等来的也许是下一个踩踏破发的“大虹桥”。
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