独家:地王困局难解金地佘山天境7月6折抛盘|6折出售|金地佘山天境|降价

网易房产5月9日讯 上海又一个楼盘即将降价，而且此次，该楼盘降价幅度令人吃惊。

5月7日，网易房产接到知情人士爆料，金地佘山天境项目即将以“白菜价”出售，原价4万/平米的项目直接降至2.5万/平米，相当于打6折出售。

资料显示，金地佘山天境正是2009年青浦赵巷地王项目。当年，金地以222%的高溢价拿下青浦赵巷镇特色居住区10号地块，总价30.4亿，楼板价14499元/平米，创2009年青浦区双料地王。

6折“白菜价”抛盘 金地佘山天境或改装产品再出售

当二三线城市降价潮以迅雷不及掩耳之势袭来时，金地或许没想到，旗下所在一线城市的项目也会遭遇同样的尴尬。

5月7日，网易房产接到知情人士曝料，称金地佘山天境将推出特大优惠，部分房源6折出售，原价4万/平米直接降至2.5万/平米。

网易房产随后致电金地佘山天境售楼处，售楼人员表示，当前金地佘山天境在售的为230-270平米的精装大平层，均价3.5万元/平米，此外还有均价4万元/平米的别墅房源。当前，金地佘山天境仅有总价98折的优惠，并没有传说中的2.5万元/平米的户型和房源出售。

而当记者询问有没有特价房出售之时，该售楼员告诉记者，有一套位置不太好的房源，270平米，总价800万。也就是说，当前，金地佘山天境有均价2.9万/平米的精装修大平层在售。

如果上述售楼员所述属实，那么金地佘山天境确实有降价，且幅度达到15%。那么，知情人士所谓的6折出售又作何种解释？

网易房产调查后发现，6折出售的房源确实存在，只不过当前尚未推出市场，具体时间可能在7月份。而且，这些单价2.5万元/平米的房源在面积、户型、装修上跟之前的大平层有所不同。

这便意味着，这些号称打6折出售的房源，是金地佘山天境的“改装”产品，而这些改装产品面积段和户型均不得而知。

公开资料显示，自2011年6月首次入市至今，金地佘山天境主要推出大平层和别墅，面积在230—500平米不等。

早在2011年，金地集团曾公开将旗下的主要产品归为“褐石、名仕、天境、世家”四大系列，主攻中高端市场，目标客户群皆集在中产阶层、富豪以上。而天字系列楼盘定位高端，被金地当做标杆来打造。

当前，金地对佘山天境产品进行改头换面之后“抛售”，不但对天字系列产品的高端形象造成影响，而且在当前降价潮蔓延的市场环境下略显尴尬。

尽管降价潮在二三线城市蔓延，但对于价格坚挺的上海而言，除了个别项目推出为数不多的特价房源，大部分楼盘的优惠程度都有限，最高优惠仅3成左右。而此次金地佘山天境不惜牺牲品牌形象打出6折“跳水”价，是迎合降价潮大势还是另有隐忧？

来看看金地佘山天境的去化或可略知一二。

两年半去化不及3成 金地佘山天境滞销

金地佘山天境历次成交记录

被誉为A股四大地产龙头之一的金地，早期在上海主要以打造刚需产品为主。此前金地一直在业内公认的四大天王的队伍中徘徊，而近3年，金地不仅被曾经并驾齐驱的万科、保利远远抛离，甚至跌出了一线房企之列。

公开资料显示，2004年，金地集团、招商地产、保利地产、万科的销售额分别为31.7亿、34.7亿、45亿、76.6亿，那时候的金地与保利几乎站在同一起跑线上，与万科也保持合理的差距。

但到了2010年，万科销售额达1026亿，保利销售额660亿，金地销售额仅为280亿，仅约为万科的1/4，甚至不足保利的一半。在2013年房地产企业销售排行榜上，金地集团的销售金额仅排在第13位，销售面积排在第15位，不仅被万科、保利、中海等巨头远远抛离，同时也被碧桂园等后起之秀抛在身后。

而与销售额下降直接相关的原因便是产品不受到市场的认可，金地佘山天境就是其中的典型。

中原地产数据显示，金地佘山天境自2011年6月首次开盘至今两年半时间，一共推出了507套房源，而成交套数仅达147套，去化率达28%。

此外，从2011年入市以来，金地佘山天境一共开盘4次。2011年6月首次开盘时成交58套房源，均价43941元/平米。2012年5月第二次开盘时售出36套，均价40894元/平米。2013年其加快了推盘节奏，于4月和6月再次加推，分别成交27套和25套房源，均价为36178元/平米和37877元/平米。

不难发现，从首次开盘至今的4次推盘中，金地佘山天境的成交均价逐渐从4万跌至3.7万。撇开房源位置和楼层等原因，金地佘山天境降价已经成为既定事实。

“3.5万单价在青浦可以买相同地段的高端别墅了，大平层卖出这个价钱很明显没有竞争力，购房者肯定不会买账。”易居研究院严跃进告诉网易房产。

历史遗留问题难破 金地地王困局待解

既然定位高端难以被市场认可，为何金地还硬要“死撑”？这或许要追溯到金地佘山天境所在的地块。

2009年，金地以高达222%的溢价率拿下青浦赵巷镇特色居住区10号地块，总价30.4亿，楼板价14499元/平米，创2009年青浦区单总价双料地王。至今为止，该地块依然位居青浦区土地出让总价排行榜前三名。

对于房企来说，拿高价地块算很正常，只要产品定位精准，项目也能卖得好。然而，在2009年整个楼市火爆的时候，高价拿地原本是没有问题，但2010年，整个楼市遭遇滑铁卢，许多项目熬不过市场的压力最后资金链断裂。

即便聪明的金地选择将地王项目放在2011年入市，也还是逃不脱市场下行带来的压力。

“对金地而言，土地成本提升了，想要保持项目盈利，只有两条途径可走，要么压缩工程成本，要么将项目打造成高端精品，而金地选择了后者。”

如果选择打造高端精品，金地就必须时刻准备着为项目去化打持久战，这对于习惯走高周转的路线金地，是否会成为一个挑战？其资金流状况是否允许该项目长期处于“卖不动”的死穴中？

当前佘山天境的去化速度似乎能证明，金地佘山天境面临的挑战不小。

“按照行业惯例来看，一个项目去化率达到6—7成才能回本，这也意味着，金地仍有很大的资金承压能力。”中原地产分析师卢文曦告诉网易房产。

这也似乎能解释，当前金地为何要对高端招牌进行改头换面降价出售了。