早报记者 忻尚伦

国内首个REITs（房地产信托投资基金）今日将在深圳证券交易所挂牌交易转让。

该REITs为中信证券推出的“中信启航专项资产管理计划”（简称“中信启航”），规模52.1亿元，基础资产为中信证券的两栋办公楼，采取分级证券化并在交易所流通，5年后将公募上市。虽然并不具有普遍复制意义，但仍为难产的REITs终于落地的标志。

中信启航将在今日深交所综合协议交易平台挂牌转让，交易对象仅限于机构投资者。“真正意义上的REITs，必须具有流通性，因此中信启航是为中国第一只纯正的REITs。”中信证券相关人士解释道。

“中信启航”设立日期为2014年4月25日，其中优先级受益凭证简称“启航优先”，证券代码为“119053”，到期日为2019年4月24日，可能提前或延后终止，还本付息方式为每年年末付息，到期还本，退出时分享增值收益的10%；次级资产支持证券简称“启航次级”，证券代码为“119401”，到期日为2019年4月24日，可能提前或延后终止，还本付息方式为每年年末付息，到期还本，退出时分享增值收益的90%。

“启航优先”单笔成交申报最低数量为50万份，“启航次级”单笔成交申报最低数量为30万份。

优先级投资者主要获取相对稳定的租金收益，次级投资者主要获取物业增值的收益。此外，优先级评级为AAA,次级预期收益率在12%~42%，优先级和次级按7∶3比例发行。

对于次级的产品，中信证券出资5亿元认购部分，再发行一个专项产品进行对接,募集起点仅有300万元。但比较遗憾的是，这个产品此次未能在交易所挂牌。“若该专项产品可以进行份额转让，这个REITs产品就完整了。”一券商资管人士说道。

但地产界人士称，REITs在国内大规模推出，制度尚不成熟。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，REITs一般打包的是商业性物业，类似办公楼、写字楼等。这类物业有一定的租金收入、现金流入。“目前我、中国商业定性物业还处于大规模建设中，还没有走到租金回报平稳、比较好的阶段。”

此外，制约REITs在中国推出的各种政策障碍，尚未得到实质性解决。

其中最关键的是税收政策。REITs之所以在美国盛行，最大的优势在于税收减免的优惠政策，REITs在公司层面是免征企业所得税的。在免除了企业所得税的情况下，美国的REITs收入回报率达到8.4%。

但在中国现有税法框架下，如果希望通过长期持有物业获得租金收入，要交纳5.5%的营业税，25%的企业所得税，收入分红后还要交纳个人所得税；而物业资产的收购和转让，也需要缴纳高额的资产转让所得税。这在无形中提高了可供选择的物业资产门槛，使得REITs产品的净回报率很难达到投资者要求，使其吸引力下降。