砖家说 | 5次降息后，6问楼市今后悬念|买房|二手房|房产|房地产|投资|楼市|股市|豪宅|贷款|金九银十|金融危机|降息降准

【本期专家】张大伟

【个人简介】中原地产市场总监、首席分析师。北京楼市的观察者，文风犀利。

中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；同时，自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

▍简单点评：全球股市暴跌，金融危机身影显现

在目前经济情况下，降息降准难以救股市，而楼市特别是一二线城市的楼市将迎接金九银十。虽然这一政策并非完全针对楼市，但在目前的市场情况下，一二线城市的购房者受到影响最直接。

▍直接影响：百万20年月供基准减少140元每月,连续多次降息购房者月供大幅减少。

从2014年11月末开始的本轮降息通道看，5次降息购房者按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达19.3万。购房者月供成本继续下调，对于购房者来说，降息通道已经持续打开，购房积极性继续提高！

人民币突然贬值和财新PMI数据走坏，是这一轮全球股市暴跌的导火线！在这种情况下，对于屌丝来说，如何守护自己的财富？房地产依然是绕不过去的话题。

在降息大环境下，未来房地产走势将有10大值得关注点，网易二手房特为大家挑选了以下6点——

1、贷款利率会不会继续降低？

除了受到政策影响之外，房地产市场行情与货币环境变化息息相关。继去年末开启降息周期之后，2015年上半年又经历了三次降息、两次降准。且4月一次降准幅度达到1个百分点，成为历史上第二次出现的最大降幅。

6月末更是罕见出现降息配合定向降准双管齐下，至此包括去年末一次降息在内的本轮降息次数已经达到四次，与2008年期间相当。目前，5年以上贷款基准利率降至5.15%，5年以上个人住房公积金贷款利率降至3.25%，均创下2000年以来的新低。

2、会不会出现明显的金九银十？

分化已经是房地产的新常态：经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡，库存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房价上涨不均衡。

回顾7-8月来的主要城市房地产市场，各地新房成交量整体由高位回落，8月以来，各地新房市场表现较7月进一步回落。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积较7月周均值下降13%，一线、二线及三四线城市降幅分别为21%、12%、5%。一线城市中，北京及深圳降幅较大，上海表现则相对平稳。

近期新房成交走低与供应节奏放缓密切相关，中原监测的22个城市数据显示，7月以来的周均推售套数较二季度的周均值下降29%。各地二手住宅市场成交量也从高位有所回落。中原监测的21个城市数据显示，上周二手住宅成交面积较7月周均值下降10%。

在二手房成交量较大的城市中，上海、深圳、南京、杭州及苏州降幅均超过10%。随着A股行情再度进入暴跌模式且跌幅又创新高，为市场期待的“金九银十”行情蒙上一层阴影，尤其是前期大放异彩的中高端产品所受波及或更为明显。8月市场出现了典型的淡季，但预计在9月市场有望继续出现回升，特别是降息有望使得金九银十成色有所上升。

3、现在是买二手房的好时机吗？

六大城市中原二手住宅价格指数再度全面上涨，环比涨幅在0.02%至5.87%之间，今年以来第三次出现全线上涨。其中，北京、广州及天津本月指数涨幅扩大，上海、深圳及成都涨幅收窄。

从持续上涨时间来看，深圳及北京已经分别维持10个月、9个月环比上涨。从累计涨幅来看，深圳及上海明显高于其他城市，涨幅分别达到40.54%、10.74%。

样本均价数据显示，深圳均价再度居首，而且突破4万元/平方米。

4、各城市的库存会不会继续下调？

5、房地产投资会不会好转？

在货币环境渐进利好下，房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。

今年以来，全国商品房销售量累计同比跌幅逐月收窄，1-7月商品房销售额同比实现正增长，重点城市住宅成交表现更佳，从3月开始逐月走高，接近去年末高位水平。同时，成交上扬带动部分地区价格出现走高之势，尤其是以深圳为首的一线城市7月房价涨幅创历史新高。随着“双降”齐现，流动性进一步释放将助推下半年楼市的持续稳步回升。

6、京沪的豪宅年会不会延续火爆？

7月上海的千万豪宅已经签约3907套，创造了历史最高纪录。北京截止日前，千万豪宅年内签约也已经达到了1778套，这一成交量相比2014年同期的1103套上涨了61.2%。