知识储备|退休延迟不延迟，你都需要知道这些投资知识（一）|163

近日，小调儿注意到，关于房价、投资的讨论此起彼伏。其中，由于感知到经济波动，产生对自家资产缩水的担忧最为普遍。而随之而来的，是对退休后生活的不知所措。

最近国家出台了不少有关养老的利好政策，鼓励发展养老服务。关心养老事业及中老年人生活状态的读者一定已陆续接触到一些较新的名词，如反向抵押贷款（reverse mortgage)。

这些新的投资产品会对各家长辈、乃至全家老小的生活产生哪些影响呢？小调儿今天就先和大家唠一唠什么是反向抵押贷款。

(备注:鉴于新项目相关数据不全，小调儿会引用其他国家的相关项目数据进行说明。)

反向抵押贷款

反向抵押贷款，也就是常说的“以房养老”。它作为一种新型养老方式，是指通过将自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额的养老金或接受老年公寓服务。房主去世后，该房产被出售，用于归还贷款，而其升值部分归抵押权人所有。

但是，“以房养老”试行以来被屡次叫停，呈现出“水土不服”。究其原因，一些学者认为是由于中国遗赠房产给子女的传统根深蒂固，新模式难以破冰。

小调认为

随着遗产税以及空巢家庭的增加，这种财产遗赠的传统极可能逐渐被打破。但是，“以房养老”本身还存在其它问题。而这些问题在其他国家已经逐渐显现。

以美国为例，在美国的“以房养老”系统中，老人将房子抵押给贷款机构，取得贷款。老人可选择一次性取得，也可以终身每月/每年领取，不同方式领取的额度和比率各不相同。申请人必须年满62岁，申请人的房屋价值越高，年龄越大，可获得的贷款就越高。尽管贷款由联邦政府保险，政府在房价下行的时候，会将差价补贴给贷款机构，所有的反向抵押贷款都受政府的严格控制；且提供相关咨询的专业人士必须来自于获得政府（房产咨询）许可的独立第三方机构。

在美国的系统中，反向抵押贷款合同生效过程中，申请人在有生之年可以选择不放弃房子产权，但必须居住在房子里。如若申请人去世，房子无法居住必须出售，则必须由负责人归还贷款。由于房价上涨，将住房卖掉可以归还本息，可能还有余款可以继承给子女。子女若打算继承房产，也可以选择归还本息。若老人长寿，房价上涨幅度不高或反跌，则有可能在老人晚年所欠利息变多，受益减少。

*在文章最后小调儿给出了一个比较简单的计算模型RM （tenure RM），严谨认真的读者可以自行前往研究。

根据模型计算，如果起初养老需求者房屋价值100万元，以其做反向抵押贷款，每月将获得 9197.32 元的养老费用。考虑到预期寿命增加，以上海市82.8岁的人均寿命来看，一个100万的房产，在多个假设前提条件下，每个月可获得4598.66元的养老金。房价增值时，可获得的贷款也呈现加速上升的趋势。

以上数据是基于比较简单的数据模型计算出的结果。在现实中，反向抵押贷款的影响因素有很多：

1、自己的预期寿命很难预估，现在医疗水平极大发展，患有慢性疾病的老人相比以前更加长寿。

2、地产市场价格的中长期走势，一线及二线重点城市的房价因集聚效应，房价上涨空间相对大，但是大部分二三线城市因为没有很大的刚性需求，上涨空间比较模糊。

3、地方政府对反向抵押贷款的支持政策也不同，政府兜底对反向抵押贷款的影响很大，对银行、保险公司等机构来说，如何确定“倒按揭”利率是一大难题:贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。中国现在抵押的70年的房产权，和国外的土地所有权还是很不同的。

4、反向抵押贷款自身属性十分复杂。反向抵押贷款本身需要缴纳各种费用、利率每年存在变动，这一系列现象使得老年人独立完成并管理反向抵押贷款及相关产品存在困难。

所以“以房养老”看上去美，但小调儿建议您好好研究之后再参与。

（注释: 正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。）

RM （tenure RM）计算模型（可忽略）

借款人收到每年返还的年金，受到年龄、性别、贷款金额的给付方式、房价升值率、利率条件、缴纳费用、死亡率所影响，另外，还款、追索权保障等因素也会影响年金的计算（网络注释：RM是逆向抵押贷款的一种，针对较昂贵的房屋，但不限定其所得收入高低且年龄在能岁以上的房屋所有人。贷款所得可用于任何目的，不限定特定用途。由于此类贷款不受到联邦政府的保障，故贷款人需向借款人收取一笔保险费用，用以防范当贷款余额超过房屋处分价的风险。）
（1）养老费用总成本为：M为死亡发生时间，P为一次性支付金额， B为每月（年）领取的养老费用。
（2）如果简化模型，假设采用预期损益两平年金概念去求解月度养老金水准值。简化模型，假设2008年退休的60岁老人抵押新房，预期寿命为71.4岁（国家统计年鉴2008年数据）。预计房屋均价格增长率为5.24%。房屋估计值简化为100万，销售及手续费率f=1%，销售房屋成本比率c=3.5%，利率取3.77%，假设死亡后第1个月(第138月)完成销售房屋，死亡后第4个月(第141月)需偿还贷款。
（3）下面我们来计算累计贷款和每月领取费用的平衡条件，即Lt(在t年的累积贷款余额)等于Pt(在t年的扣除了交易成本和累积后的开办费用的房价净值)。
（4）Pt为t年扣除交易成本和累积后的开办费用的房价净值。在死亡事件发生的第t年，扣除房屋销售成本的计算时点，应计算到房屋累积价值期间的终点。（t-6/12）年是因为房屋拍卖日为t年的第6月，而偿还贷款日大致是t年的9月，以月利率计算，，有(t一3/12)年,共计（t一3/12)*12个月。
（5）Lt为在t年的累积贷款余额，A为每月年金。S为在12(t一0.5)期间内，每期利率(月)=i/12下，按月支付年金方式的，期初年金为的1元的最后累积值。以计算第t年的累积贷款余额，第一阶段是计算到借款人死亡第t年第5月，第二阶段则是计算到第t年第9月，(完成房屋销售,偿还贷款之日)。故第一阶段月年金累积因子则是以St表示，第二阶段则将己累积到t年第五月,再累积到第九月的月年金累积值A*St,共计4个月。大概计算出的结果是Pt=1,634,792.78，St=153.29Bt=9197.32。

如果起初养老需求者房屋价值100万元，以其做反向抵押贷款，每月将获得 9197.32 元的养老费用。

注：公式和费率等数据来自于网络