别错过，枝繁叶茂的明天|163

在过去一年强力的去化后，上海整个住宅的库存快速下降。而在其中，宝山区的库存去化月数已经降到了5.7个月，这还不包括尚未网签的房子。也就意味着，人口超过150万，占地面积超过400平方公里的大宝山，目前仅有不到5000套一手房在售，实在是太稀缺了。

究其原因，宝山巨大的人口基础、稀缺的土地供应以及相对低的售价，造成了宝山成为郊区中仍被低估的一个板块。上月宝山召开了今年的重点区域的地块推介，一共推出了4块纯住宅地块，今年宝山已经要确定推出近60万㎡的纯住宅地块，但实际上也只够半年的销售额，而这些新供应要2年后再投入市场，总的来说，宝山目前处于

供不应求的状态。

而在今年，青秀城隔壁的宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块最终由财主信达拿下，溢价率高达303%，在意料之中；楼板价高达36962元/㎡，也在意料之中。扣除5%（7600㎡）的保障房后，实际楼板价达到38841元/㎡；若扣除15%的持有住宅部分（21667㎡），实际楼板价高达45427元/㎡；未来可售部分的成本价格已经超过6万。

可能很多人始终看不懂外环的房价。楼典在这里要提醒大家，之所以外环外的周浦、祝桥、新场、泗泾、嘉定、顾村不约而同的拍出地王，未来售价无一例外的突破6万。是因为随着建设水平和配套条件的提高，外环外的居住品质与以前已不可同日而语，区域市场逐渐从刚需升级成了改善甚至豪宅板块，另一方面房地产受到宏观因素影响其投资属性又日益显著，这都促使越来越多的客户通过置换方式购买居住品质更好的新房，以达到改善居住和投资升值的双重目的。

所以很多位于外环外，本来就非常宜居的住宅项目，也随着这个地王周期的来临而变得投资价值大增。比如在顾村信达地王隔壁的中铁建青秀城，由世界500强的中国铁建开发，坐拥三条地铁，到单价快10万的大宁商圈只有20分钟车程，无论内环境还是外配套都非常舒适便利。一期早已售罄，二期的洋房，目前仅仅卖信达地王的楼板价，户型紧凑总价控制得又好，毫无疑问非常有投资价值。

青秀城配套条件非常好，教育方面规划了两所幼儿园，一所小学，一所初中，满足了学前教育和9年基本教育；医疗方面有位于顾村，医疗条件非常优越的三甲医院华山医院北院；商业方面除了周边的百联北上海购物中心、绿地正大缤纷城和即将开业的龙湖北城天街，还自带超过2万㎡的商业街，不用开车基本已经能够满足日常的购物、餐饮、娱乐、金融等需求。

青秀城作为一个占地15万㎡，总建筑面积30万㎡的大盘，除了地王对房价的拉升效应，其自身的大盘体量和一期热销也奠定了二期的持续升值基础。二期总建筑面积14.5万㎡，由10栋花园洋房和7栋高层所组成，35%的绿化率花海簇拥，30-40米的超大栋距保证每户人家的开阔视野，这种舒适度在北上海直接将刚需品质提升到了接近豪宅的人居品质。