原标题：算错房价多交税 该谁赔?
本期主讲 邵红霞律师 北京尚勤律师事务所专职律师。1998年毕业于中国政法大学，法学学士学位、中国人民大学民商法专业在职研究生；擅长公司业务、劳动争议、合同、侵权纠纷、婚姻家事、刑事辩护、著作权纠纷等，曾长期在大型国企、民营企业任企业法律顾问。 文并图 J151 |
多交36万税 买房人告卖房人
今年初，王君以430万卖掉一套2004年购买的经济适用房，哪知6月份突然收到诉状，买房人李华指责她隐瞒“房屋原值只有48万余元”的事实，在合同上确认房屋原值是232万，导致李华多缴36万税款，要求王君赔偿36万损失。王君觉得冤枉，“明明是中介算错房屋原值了，怎么让我赔这36万?”
那么，什么是房屋原值？北京尚勤律师事务所邵红霞律师告诉记者，“房屋原值指的是购买时实际支付的房价款和交纳的相关税费。而王君与李华这个案子问题就出在，中介预估房产原值是自己推算的一个数字，并非实际支付的房价款。”
邵红霞律师说，有两家中介分别对涉案房屋原值和税费进行估算，结果不一：一家计算方法是：上次1%交易金额的单价 100倍=房屋原值，即232万；另一家计算方法则是：上次交易时（2013年1月转为商品房）的政府指导价 房屋面积=房屋原值，与上一家估算金额相差十来万。其实，这两种算法都是错的。
房屋原值数额核定是税务机关的事
“经咨询税务机关，王君转让的这套经适房转商品房上次交易份额仅为整个房屋的1%，其原值计算应分为两部分：即2004年最初购买的总价格 99%+2013年1%交易份额单价。这样算下来，房屋原值仅51万元，这与两家中介估算的200多万相差甚远。而房屋原值在二手房交易过程中，对于计算个人所得税意义重大。”
二手房交易过程中个人所得税的差额计征公式一般为:（房屋现值-房屋原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中交纳的各项税费） 20%。“房屋原值越大，个人所得税越低；反之，房屋原值越小，个人所得税数额越高。
实际交易过程中，即使是看似简单的商品房原值的确定，也还要看房屋的交易历史、历次交易情况而定，还有一些房屋根本确定不了原值。原值数额核定是税务机关的事，以税务机关核定数字为准。
中介服务有瑕疵退还部分服务费
那么算错房屋原值多交了税款，买房人该找谁讨回损失呢？目前王君李华案尚在审理中，而一起类似案件已在朝阳法院判决。
在这起案件中，买卖双方通过中介公司签署房屋买卖合同，但后来购房人吕军起诉说，中介和卖方为尽快签合同，隐瞒房屋原值，称只需按房屋成交价的1%征收个人所得税。直到过户时，吕军才知道该房原值仅为20多万元，而按中介的核算，他多交个人所得税19万余元。
法院认为，中介即使不能准确计算出税费数额，也应尽力为买受人提供较为符合政策及市场行情的专业意见。而本案中介公司仅凭卖方陈述为买方计算税费，导致房屋交易出现阻滞，居间行为存在瑕疵。
至于买房人吕军所称多交税费的问题，法院认为合同中明确约定税费由买受人承担，且出卖人并不负有明确告知房屋原值的义务，双方又已签补充协议约定税费承担等问题，买房人要求卖房人及中介赔偿多交纳的税费于法无据。最后，法院判决中介公司退还买房人部分服务费，但驳回买方其他诉求。
邵红霞律师认为，二手房交易过程中，对于税费、房屋原值的核定，是复杂而专业的问题。一般来说，法院认为买房人的审慎审查义务更重，不认为卖房人有提供房产原值的义务。中介和买房人应审慎核查，避免陷入被动。
律师建议在签订正式存量房买卖合同前，应到税务机关核实。无论是中介还是买卖双方，都不要自己轻率确定一个原值，导致税费与预期相差悬殊，不利于交易顺利进行。
（文中当事人均为化名）
本报记者 林靖 J151
(原标题：算错房价多交税 该谁赔?)
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