原标题：遇上“离岸业主”如何防风险？
所谓“离岸业主”是指业主不常居广州的外地业主，在祈福新村等楼盘，早期组团高峰期超过五成业主是香港人，而在广州未限外的时期，全国各地都有不少人在广州买下房，有的结束生意返回老家，但房子仍在出租。碰上这类业主放盘是不是交易特别麻烦？“离岸业主”不在广州居住，不熟悉行情，是不是特别容易砍价？该如何防范风险？最近，读者张女士就遇上麻烦事，与她交易的外地业主迟迟不肯回来签约，已提前还贷却又说未涂销抵押登记，她让中介去查册才发现这个房屋已背有两项法院查封禁令，张女士吓出一身冷汗。对此，有专家表示，查册是确认产权情况的第一步，与“离岸业主”交易最好做资金托管，确保交易按合同履行才进行付款。
“离岸业主”不反价还降价原来房屋被查封
张女士前段时间看中新港西路某电梯单位，100平方米出头的三房单位，业主开价才是250万元。她到单位看了一下，该楼盘虽然楼龄有点老，但房屋还算新净，而且单价不到2.5万元/m2。后来张女士通过中介议价，远在福建的业主居然下调价格，让价5万元，最终说定以245万元成交，甚至连张女士提出的公积金贷款付款也满口答应下来。
业主在谈价阶段一直在福建，张女士希望业主尽快回来办理签约手续。这时候业主才表示，房屋已提前还贷，但因自己没回来广州，涂销抵押登记一直没有做，他希望张女士与他先签约，他回来办理涂销抵押登记，张女士同时进行按揭申请。由于业主对产权情况支支吾吾，张女士有点不放心，不答应提前签约。后来中介在张女士几次催促之下到房地产交易登记中心进行查册，一查发现该房屋原来已有两个法院查封命令，并非属于房贷未还清的抵押登记。
专家支招：查册是“照妖镜”资金需做托管
一位中介人士分析个案后表示，如果业主在按揭中，在未还清贷款的情况下的确可以签约买卖。在目前的二手房交易中，一般都是采取业主赎契再交易的情况，业主在未还清贷款时与买家签约，同步进行提前还贷，买家获得业主配合向贷款银行提出按揭申请。在同贷书下发后，如果业主在约定时间前办完提前赎契，买卖双方即可进行递件过户。因此，业主未还清贷款不影响新买家获得银行的同贷书，但交易的重点在于业主必须赎契成功。
在二手房赎契并进行买卖交易中，最大的风险在于买家提前支付首期，作为业主赎契的资金，这个过程必须严格进行监控，以免业主挪用资金或者赎契后不履行交易。买卖双方可商议引入第三方赎契担保，不需要买家提前支付首期，但担保收费的分摊要事先谈好。从张女士遇到的案例看，业主催促买家签约，目的有可能是希望尽快获得张女士的定金或者首期。无论业主的物业是在银行抵押还是抵押给个人或者有法院查封命令，只要张女士前去查册，这些抵押或查封记录都会清楚显示在查册表上，业主无从抵赖或者隐瞒。在张女士的交易个案中，中介也涉嫌未进行尽职调查，只希望尽快成交而催促双方签约，对业主的产权情况毫不知情。
房卫士按揭郑大源分析认为，张女士除了通过查册来了解拟交易房屋的产权情况外，在交易时也可通过资金托管来确保资金安全。在签约时，约定拿到出新证的回执才支付首期款，尾款为公积金贷款，也是在新证入押后才通过银行放款，银行放款也相当于资金托管。如果房屋有法院查封而不能交易，超出资金托管约定的交易时间且不符合交易履行的条件，首期款不会支付给业主方。
中介视角：并非所有“离岸业主”都不靠谱
祈福新村是广州市内离岸业主较多的楼盘。链家满堂红祈福分店店长陈伙荣告诉记者，1993年收楼的A、B、C区香港业主占比高达五成以上，而2007年和2008年出售倚湖湾也有三成左右。多年过去了，香港业主陆续售出物业，目前占比在20%左右。
陈伙荣表示，由于政府对放盘有严格规定，故此，即使是“离岸业主”也要按规定来做。业主在香港，他们先加业主的微信，让业主把个人身份证明和房产证拍照给中介，他们再把房屋放盘委托书传给业主，业主打印出来手写签名再把文件快递给中介，这样才符合“三证”要求。陈伙荣认为，香港业主比较有法律意识，只要他们口头谈好价格，业主上来签约前被其他行家拿到电话并开出一个更高价格来干扰，香港业主大部分都会按商定的价格来交易。即使是在早年一些买家要求业主配合报低价，搞阴阳合同，香港业主也会遵守契约精神，合同签多少，递件过户就填多少。陈伙荣表示，香港业主签约非常认真，一字一句都看清楚，他们说，在香港买卖房屋是在律师楼进行，双方都有律师来看合同，在内地卖房必须自己看清楚合约。对买家来说，他们比较喜欢买香港业主的房子，一来香港业主只当房屋是度假屋，住的时间不长，二来对房屋比较爱护，即使自己不回来住，也经常请家政打扫，房屋较新净。
说到“离岸业主”会不会特别不清楚行情，买家可以有机会捡到笋盘，陈伙荣笑称，香港人跟内地外省的业主一样了解行情，他们放盘前都会上网查同区房屋的放盘和成交价，“离岸业主”其实一点也不会不懂市场。
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