楼梯楼物业费0.7元/月/平方米，电梯楼物业费1元/月/平方米。实行三年业主自管以来，一个约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费，还“赚了”五六百万元并全部投入对小区环境的升级。这个小区并不在郊区，而是海珠区祈乐苑，一个紧挨着中山大学的繁华小区。
三年多前，该小区因管理混乱而受社会关注；三年前业主开始自管，试行酬金制聘请物管；两年前正式将所有物管请出，由业委会组建物业团队直接管理，如今居民满意度大幅提升，物业费缴纳率达100%。
祈乐苑新修葺的正门上挂着“热烈庆祝祈乐苑小区业主自管三周年”的横幅。图/广州日报全媒体记者苏俊杰
走进祈乐苑小区，映入眼帘的就是漂亮的大门、大气的小区园景以及装饰一新的小区入口长廊。三年前，这里治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。这些变化让业主们想都不敢想。
“小区环境的这些改善都是自管后三年内发生的变化，自管的第一年，小区所有监控视频、消防设施等全部换新，算是收拾完前物业留下的烂摊子；自管第二年，业主开始就用结余款项对小区环境进行了改造，包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。”2013年6月，祈乐苑第一届业委会成立时，冼敏强就是业委会委员；去年换届时，他变成了业委会主任，一路见证了小区物业的发展变迁史。
如今，小区里居民的休闲设施更多了，设备更加完善了，同时物业管理人员的忠诚度也更高了，物业费缴纳率更是高达100%。值得注意的是，物业管理费仍跟10多年前一样：楼梯楼0.7元/月/平方米，电梯楼1元/月/平方米，分文未涨。如今，祈乐苑小区成为业主自管的广州样本，不少小区业委会前来取经。
探秘：究竟如何实现盈余？
物业费分文不涨，那究竟是如何实现盈余的呢？冼敏强给广州日报记者算了一笔账。据他介绍，祈乐苑小区每年收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。其中每月的物业管理费约13万元，车位费和车辆管理费每月约15万元，其他收益则包括电梯广告收益、租赁网球场收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等。此外，在收益部分还有对前物业的资金追讨等，有数十万元。
支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等，每月的员工薪酬约为20余万元。
“在三年的业主自管中，业委会共收入约1200万元，除去物业管理人员工资外还有结余约五六百万元，这些款项全部用在了小区建设上。”冼敏强称。
“我们的物业中心员工，包括物业主管在内全部是自聘的。”冼敏强介绍称，如今业委会形成了三层框架，其中业委会共有10位委员，资金统归业委会调配，物业中心直属业委会，下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门，“我们就相当于一个公司，也正常给员工发工资和缴社保。”冼敏强说，不同的是，业委会10位委员全部为兼职，不拿取一分钱工资，而与企业的逐利相比，业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。
另外，为了留住人才，祈乐苑业委会还为物管人员开出了有竞争力的薪酬，甚至高于周边的大楼盘。“工资逐年上涨，已经上涨了800元。”冼敏强称。为了加强业主知悉权，业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示，详细到会议中购买水果的费用。
如今物业中心共有50多名员工，全部包吃包住，还建立了员工饭堂，员工福利一项不少，节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资，员工忠诚度大大提高，小区治安和环境都大为好转。
业主自管有三难
业主叹：大型小区难借鉴
专家说：探索模式可推广
祈乐苑的业主自管如此成功，究竟能否复制呢？冼敏强认为，如果是单体楼等规模不大的小区，要实现业主自管比较容易，但如果是大型小区，那就不容易了。
“要业主自管有三难：第一步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！”冼敏强说，业主自管一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。
日前，祈乐苑小区发起了2017年广东业委会互助论坛首届新春茶话会，来自全省的数十个小区的业主云集，共同探讨业委会和物业管理论题。其中不少小区仍处于无业委会状态，要成立业委会就非常艰难。其中一家业委会还分享了换物管的经历，成立五年来还是没能换成。“业委会成立了5年时间，与物业公司打了17场官司，胜了16场，现在已经进入强制执行的阶段，但老物业仍不肯撤场。”该业委会负责人称。
不过，虽然自管艰难，但在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来，这不失为一种物业管理趋势。“现在很多物业公司是属于开发商的，里面牵扯到的各个方面利益非常复杂，如果实施小区自管的话，可能社会矛盾就会少很多。我们希望能探讨一种模式出来进行推广，当然我们并不是否定物业公司的作用，而是这种模式能推进物业公司改进服务。”他透露，目前祈乐苑小区正在协助两个小区复制业主自管模式。
自管之路多波折
2012年
前任物业 暗涨收费
祈乐苑现有约1400户业主，2000年，开发商与祈×物业管理公司签订前期物业合同，此后，物管费10多年未变。2012年9月，祈×物业贴出通知，宣称将上调物管费。同年10月30日，业主发现银行账户被扣多了钱。经海珠区房管局和区物价局协调，祈×物业同意退款。同年12月28日，祈×物业再度张贴公告，称涨价获得“双过半”支持。同年12月开始，小区物管费涨价。
2013年
物业冒签 业主起诉
2013年1月，该小区4名业主以个人名义将祈×物业告上法庭。由于不满意小区管理混乱，同年6月，该小区成立了业委会与祈×物业平等对话。经过业委会的收集核对发现，祈×物业提供的737份业主签名中，发现共有192户业主被冒签。同年9月3日，海珠区人民法院判决物管费涨价无效，业主一审胜诉。业主们决定换物管，判决生效后，该小区业委会启动新物管招标工作，同年11月最终经全体业主表决选定“新管家”。
2014年
更换物业 交接波折
2月28日，新旧物管正式交接，然而，原物业始终拒交小区全部管理权。几经波折的交接之后，新物管却发现，连接15部电梯的呼救系统、6部电梯的上行保护装置不见踪影，小区内所有的监控摄像头都不见了。此外，小区内约80%的消防设备由于老化故障等问题无法正常使用。
2015年
炒掉物业 全面自管
新物管接手后，祈乐苑开始了业主“半自管”，即所有收支全部由业委会进行，管理采用酬金制的方式聘请新物业公司：按照岗位支付所有物业工作人员工资，并将总收益的10%作为物业公司的利润。冼敏强称，这种做法初步实现了小区收益归所有业主，但也出现了一些新的问题。“物业公司会向我们提供一个人员表，我们拨付工资，但却出现吃空饷的情况。”表中共有25位保安，业委会却发现，经清点只有18人。2015年2月，祈乐苑业委会炒掉新物业，并自行组建了物管中心，开始实施全面自管。
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