文 | 时代财经APP 屈慧
“现在已经不是谁有地就能贷到钱、就能赚到钱的好日子时候了。”5月4日，万科董秘朱旭在电话会议上感慨到。
在一星期前，万科刚刚交出了今年一季度的成绩单。这份季报让人“大跌眼镜”，前三月万科仅仅实现了6.95 亿元的净利润，相当于去年全年利润的3.3%。季内，万科的净利润率水平跌到了3.7%的历史最低点，而在去年，万科的净利润率水平还保持在8.7%的行业水平线上。
图：万科近年综合毛利率和净利率走势图
（数据来源：公司公告，中国中投证券财富研究部）
这样的局面让龙头房企万科有些许尴尬。过去这些年，万科在战略、产品、管理、服务等各个方面一直作为众多房企学习的标杆，其各项财务水平也一直是其他房企对标的样本。
万科开年首季的成绩并没有得到投资者的认可，净利润率的大幅走低使得朱旭在这场电话会议上屡遭投资者的质疑。
业绩增长过快导致“三费”升高
根据财报，今年1-3月，万科共实现185.9 亿元营业收入，同比增加27%，对应净利润合计6.95 亿元，同比下降了16.54%，净利润率则由去年同期的5.7%进一步下降到了3.7%。万科“增收不增利”的现象正进一步加剧。
朱旭将这样的成绩归结于一季度结转的季节性、三费、合伙权益等因素，朱旭强调，“这不是常态”。
朱旭指出，一季度由于受到天气影响等因素，整体的竣工有限，进而导致结转不高，且由于结转中有部分利润率较低的物业，故而导致利润率表现有所走低。
与此同时，万科在一季度计入财务报表的“三费”攀升明显（管理费用、销售费用、财务费用），该三项费用占成本比重达到15.4%，同比上升0.9个百分点，同比2016年全年多出9.8个百分点。
三费当中，销售费用的增加明显，这主要系一季度销售大幅增长的原因。据时代财经了解，1-3月万科实现了1502亿元的总销售额，同比增长100%，对应的销售费用达到10亿元，同比增加38.78%。
图：万科近年销售金额及增速
资料来源：公司公告，中信建投证券研究发展部
图：万科近年销售管理费用率
资料来源：公司公告，中信建投证券研究发展部
朱旭解释称，公司一季度业绩增长导致了销售费用、管理费用整体增加，影响到利润的计算。其指出，具体分摊下去万科整体的销售费用率、管理费用率实际上在下滑，二者分别下降 0.3 和0.5个百分点，“这体现了万科控制成本能力的提升”。
除此之外，由于合作项目的结算致少数股东损益占比增加也是万科净利润走低的原因之一。财报显示，一季度少数股东损益占公司净利润的比例上升至 37.3%，去年同期该数字为33.4%。
中信证券发表研报认为，传统上，一季度房屋竣工普遍不多，这造成万科一季度营业收入不多，且使得单季度的费用和收入无法配比。其表示，一季度这样结算不足的季度业绩可能有限，这些影响因素都是暂时的。
中信建投持类似意见，其称，万科一季度并不影响公司全年业绩增长，“公司一季度末已售未结资源3349亿元，同比提升20.4%，是历史最高水平，为公司业绩持续增长保障。”
押注并购，毛利率可期
匹配接下来的高规模增长，今年以来，万科进一步加大了纳储的力度。
1-3月，万科在全国共计新拿下42个开发项目，其中26个为合作项目，该批项目合计规划建筑面积约 764.4 万平方米，其中公司权益面积约合 470.3 万平方米，对应的权益地价合计280.8亿元。这其中，有相当一大部分是依靠收购而来。
在最新的4月业绩快报中，万科又新增加了11个房产开发项目，合计新增177万建筑面积，权益面积达到147万平方米，权益土地金额合计87.5亿元，项目折合楼面价不到约合5952元/平方米。
值得注意的是，在这11个项目当中，只有两个是招拍挂获得，其余九个都是收购的“二手项目”，通过股权收购的权益建筑面积达到85.6%。
通过收购大大拉低了万科纳储的土地成本，朱旭指出，万科四月份通过并购的平均地价只有五千多，而招拍挂的成本是七千多，“通过收购获取的平均地价明显低于招拍挂，毛利率也将更高。这在未来也是一个趋势。”
目前，国内招拍挂土地的成本正在进一步上升。数据显示，在万科长期重点研究的 14 个城市当中，今年一季度的土地供应、成交面积与同期基本持平， 但土地成交金额同比却上升 了45.2%，土地起拍、成交均价位于历史高位。及至四月份该现象继续扩大，这些城市招拍挂土地成交单价达到了1.18万元/平方米。
朱旭坦言，“行业往往到了竞争激烈的时候会出现优胜劣汰，现在已经不是谁有地就能贷到钱、就能赚钱的好日子时候了。”其指出，在银行、信托等融资渠道堵死后，目前许多小型房企都面临着很大的资金困难，这也给了前几名房企很好的并购机会。
“我们的资金优势非常大，我们是评级最好的企业，我们的成本会比别人低；未来房地产拼的不是快周转，而是要拼运营能力，非常考验企业。”朱旭认为，万科在并购上存在资金成本低廉、品牌力、服务管理、整合能力等几大核心优势。
朱旭指出，二手地往往地段比较成熟，项目收益不错，现在通过并购、合作等方式收购二手地已经成为万科拿地的主要方式，“我们越来越依赖二手、股权收购方式拿地。”
中信建投发表研报分析，万科补库存力度依然会逐步加大，随着销售规模提升，土地储备会动态保持平衡，但在当前土地市场维持高位的背景下，预计万科会进一步加大收购、合作、旧改等方式获取。”
加大收购，万科的规模突破或许可以期待。今年前四个月，万科已累计实现合约销售额1921.7 亿元，广东房地产研究会副会长韩世同认为，如果按此趋势，万科在今年过五千亿规模是大概率的。
针对销售规模问题，朱旭也给出了回应。她认为，现在限售限购限贷的城市越来越多，对房价投机性的上涨有遏制作用，未来房地产应该会呈现比较稳健的走势。
“我们一季度的销售同比已经翻了一倍，这种增幅也不是太正常的态势，所以，不排除我们总的销售会继续增长，但下半年增幅肯定会弱于上半年。不过，公司全年的毛利率是可期的。”
韩世同也指出，政策变化目前已导致成交量出现萎缩，政策形势可能会对万科的业绩造成一些影响。
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