上海首例租赁用地出让开发商能否分到一杯羹？|上海首例租赁用地|存量市场|旭辉|长租公寓

原标题：上海首例租赁用地出让开发商能否分到一杯羹？

“两宗土地成交楼面单价分别为5568元/平方米和5950元/平方米,较前一年附近宅地楼面单价降低了84%。”

7月24日，张江南区配套生活基地A3-06地块、嘉定新城E17-1地块竞拍完成后，这是被提起最多的一个信息。其对标的地块为，2016年出让的嘉定新城E17-1地块附近地块，楼板价30300元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到37600元/平方米。

和往常的房地产开发项目不同，该两宗地块是上海首次以公开招拍挂方式出让的“租赁住房”，采取“只租不售”模式，且对租赁对象和细节有严格的限定。

严格来说，租赁住房和纯宅地性质不同，两者本身不具备可比性。与前一年附近宅地楼面单价对比，并非是凸显上海首例租赁住房地块价格便宜及其特殊性的最佳姿势。

7月九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。而上海市在推进“租售并举”住房体系方面先行一步，从增量土地市场出发增加上海租赁土地供应，计划在十三五期间新增1700公顷租赁住房用地和70万套租赁住房。

一个业内达成的普遍共识是，上海首例“只租不售”地块的成功出让及运营将具有示范效应。楼板价不到6000元/平米，由国企参与运营，项目建成后将至少提供1897套租赁住房。这意味着，租赁住房的项目规划、可行性租金、甚至或可预见的资产证券化等其它商业模式，都将集中在这片“处女地”中进行拓荒性试验。

国有企业参与的必要性

提供稳定供给控制租赁价格

7月24日，上海张江(集团)有限公司、上海嘉定新城发展有限公司各自以底价拿下张江南区配套生活基地A3-06地块、嘉定新城E17-1地块。该两宗地块成交楼面单价分别为5568元/平方米和5950元/平方米。

两宗地可建筑面积共计20.13万平方米，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

起拍楼板价不到6000元/平方米，这让不少开发商摩拳擦掌跃跃欲试。公开资料显示，领取申请表人数，张江地块为20家，嘉定新城地块也有14家。

“我们跟地产一起，切分好，它去建设，我去运营。”在地块出让前，旭辉领寓CEO张爱华表示，该两宗地块都会参与竞拍。“这些地真要去竞争的就是像我们这样的开发商，公寓运营商不会花那么多钱去拍。”

此前业内预判，此次租赁住房用地更偏向于有资金、资源、运营能力的大型开发商倾斜，始料未及的是开发商并未参与竞拍。“采用的是邀标模式。”一位领取了竞买申请书的开发商人士向网易房产表示，这次租赁住房地块的主让仅限于国企，实际上他们连标书都没有拿到。

邀约张江高科和嘉兴新城发展的主要原因之一，或许是新地块对租赁对象和细节更为严格的限定——

譬如，出让预合同中显示，该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务；在租约方面，浦东新区张江地块原则不超过6年，嘉定地块这一数字则是3年为限。在运营管理方面，由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。

在中信建投房地产行业首席分析师陈慎看来，选择上海张江高科等国有企业的的原因有两点。首先，决定自持土地投资回报率的核心变量在于企业长期融资成本，相对来说，国企更具优势，尤其具备自持物业运营经验的企业。

公开资料显示，上海嘉定新城发展有限公司成立于2004年6月7日，公司经营范围包括土地开发、实业投资、资产经营与管理、房地产开发等。这两家公司均是国有独资的房地产开发经营平台公司。

上海张江（集团）有限公司成立于1992年，位于上海，主要负责张江高科技园区的开发与建设。另据中信建投披露的调研数据，此前张江高科以房地产作为主业，目前以投资收益为主，占58%。张江高科作为张江高科目前是张江科学城的人才公寓、园区职工食堂的最大提供商以及孵化器。

第二，符合《通知》中对“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用”的表态。

同样地，刘洪云清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉也强调了在租赁市场上国有企业作为平台的重要性。“要建立一个平台，市场透明化，引导市场行为，增加有效供给，提高交易效率。”他在近期的一次群访中提到，依靠政策性、机构性的租赁可保证既可以保证市场有稳定的供给，又可以避免太多市场化的企业推高租赁价格。

不过业内人士普遍认为，随着租赁住房的模式确定或成熟后，房企将逐渐参与其中。一位业内人士表示，长租公寓租金回报率不高，没有民营企业的参与，意味着政府将在租赁市场投入大量资金。同时进行市场化运作，双方共同合作将能推动租赁市场向好发展。

“未来应该会放开，或许也可以采取入股、参股的方式参与开发。”一家房企人士对网易房产表示。

首例租赁住房提供了REITs客观条件

租金回报率可达到6%左右

长租公寓从开始兴起到现在经历过两次高潮。第一次是小米科技创始人小米雷军带着一个亿投资you+国际青年公寓。截止到目前，长租公寓市场参与主体，形成了中介代理、酒店集团、二房东、开发商、互联网平台的“4+1”竞争格局。

第二次是今年7月以来针对租赁市场出台了各类政策。政策指向的问题更为复杂，不仅限于公共服务等，但击中了租赁领域内的一个痛点是——租客租金过高、企业租金回报率过低。

上海首例租赁住房用地合理的起拍楼板价，在一定程度上让企业预判了一个合理的租金回报率。

在目前上海大多数的住宅物业租金回报率只有2%左右，甚至最多3%左右的情况下，陈慎判断首例租房租售比可以达到6—7%。

他大致计算了一下，“此次出让土地楼盘价不到6000元/平米，按5000元/平米的建安成本以及30%毛利率来计算的话，我们认为综合房价在14300元/平米左右，结合当地周边楼盘的租金测算，对应张江地块租售比在7%以上，而嘉定地区的租售比在6%左右，远高于周边普通商品房2%以下的租售比。”

这和张爱华的判断一致。“地价较低，尽管暂时（租金回报率）还做不到6%，应该在4%到5%。但是随着租金的上升，很快会达到6%，这些一定是为REITs做准备的。”她认为上海首例租赁用房的租金回报率，可以达到用REITs退出的理想状态。

“这次土地拍卖结果符合预期，同时也让住宅租金回报率在这块土地价格基础上有所提高，符合REITs投资者对租金回报率要求，有利于将来发行REITs作为资金回笼和投资退出手段。”第一太平戴维斯估价部董事甘启善也认为上海首例租赁用房出让，让租赁用房具备发行REITs的客观条件。

租赁市场，在还未遇到此次政策倾斜的风口之前，因其巨大的市场份额，在近几年就已受到各方极大关注。