穿越到2年后看土拍
穿越到2年之后，济南主城区（除章丘、长清的各区）的房价会是多少？大部分新楼盘的价格，恐怕已突破2万元的大关。
站在那一天回首2年前的土拍，结果似乎已经注定。
因为，在那场土拍中，开发商用实际行动回答了它们对2年后的市场预期：唐冶片区，除了那些绑定特殊条件的地块，普通住宅的实际成本有1.2万、1.3万、1.4万……虽然有1宗的成本为1万多元，但与它绑定的另1宗是1.7万以上……
上面成本测算是很保守：开发商配建的安置房成本仅以5千计算（包括建安和税负，税负高于建安），而且还没有计算各开发商需要配建的学校等成本（具体见：唐冶土拍落幕，开发商实际成本多大？）。
唐冶的土地成本已经站到1万以上，甚至是1.2万以上，汉峪片区、刘智远片区、雪山片区、东客站片区的土地成本会是多少？
与唐冶土拍同一天拍卖的原科龙机电地块，已经回答这一问题。这个地块在刘智远东边，三庆城市主人东侧，它的最高限价楼面地价是1.34万，再加上配建的安置房，我们测算它实际成本1.7万元以上。
从此之后，济南主城区土地成本拍到1.2万以上将是常态。
1.2万的土地成本，开发商的房子会卖多少钱？
绿地新里城已经回答这一问题：在南北康片区，1.2万元左右的土地成本，开盘均价在2.1万元左右。翡丽公馆也会回答这一问题：工业北路以北，1万元的土地成本，据说开盘价格会在1.8万至2万元左右
……
买不起
与投资客
2年后回首过去，在涨价的预期下，所有人都在冲着“涨价”进入市场。
需要住房的人必须要买，不需要住房的人也在买；在济南工作的人为了落脚要买，在济南各地市的土豪为了资产升值也在买；没有被限购的能买就买，已经被限购的在创造条件买……
大家想法类似：济南地价已经拍到1万多了，面粉价格比上面包了，将来房价还要涨，买到即赚到……
对于很多在济南工作的刚需族来说，随着高价地一个个地入市，随着1.5万以下的楼盘逐渐减少，虽然很多人想买房，但会真的买不起了。一个月五七千元的工资，一套房子动辄一二百万，即使努力工作也很难凑齐首付，即使凑齐首付，还贷也压力山大……
但房价并不是完全由刚需族决定，终究有一部分人能买得起房子。
尤其是，在房价上涨的预期下，很多人会忘了“房子是用来住的、不是用来炒的”。那些能买得起房子的人，即使被限购，也会想方设法买房。济南本地的富人阶层会那样做，各地市的富人阶层也会那样做。
只要有涨价预期在，就像全国人富人阶层涌往北上广，就像济南投资客去章丘长清，山东各地市的土豪们会想方设法规避限购来济南，为了投资……
市场会如愿吗？
“开发商也是商，是商就应该有赚钱和赔钱。”在我们昨天的文章中，这条留言的点赞量超过80人。
穿越到2年之后，开发商的日子未必一定好过。
随着高价地项目的入市， 随着1.5万以下住宅项目的减少，将会有越来越多的刚需族被挡到价格壁垒之外。即使有投资客加入市场，他们能不能补位刚需族的流失？
销售会说明这一切。
也许在两年后，你会看到这样的场景：济南主城区，从唐冶到西客站，从 南北康到北二环，大部分新楼盘因为土地成本高，售价不得不站在2万甚至以上。只不过，想买的人买不起，能买得起的人不够多，很多楼盘销售迟滞。
当然，你也可能看到这样的场景：市场供给依然严重不足，虽然能买得起的人依然不多，但足以买光可以销售的产品。
决定这个结果的，还是土地供应量。
刚需族不要考虑太多
最后，来回答那个每次谈论房价时老生常谈的问题——在当前的环境下，刚需族还要不要买房？
我们的回答也一如既往：刚需族，不要太在意房价的涨跌周期，能买就尽量买。济南的土地成本已经迈上一个新台阶，但部分区域的房价还没有迈上这个新台阶。尤其是对那些比较适合刚需族的1.5万元以下的楼盘，该入手就入手吧。
也许，现在你已经买不起房子，即使借钱也凑不齐首付。那么，就好好工作、努力赚钱吧。期待济南房价大跌恐怕是不现实的，抱怨也是没有用的，努力工作挣钱，才是自己能做的事情。
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