中国的小镇开发浪潮是在城镇化率达到57.5％以后出现的，作为发达国家的美国，早在上世纪70年代城镇化就达到了这一水平。同时，美国也经历了“逆城市化阶段”。随着大都市边界的持续蔓延，美国出现了城市中心衰落和郊区崛起的现象。低密度、舒适的居住环境，独具风情的街区空间，恰到好处的选址，这些因素叠加催生了一批美国的成功小镇项目。
今天对美国洛杉矶的一个明星商业中心项目进行深度解剖。这个坐落于洛杉矶郊区，占地6.8万平方米的商业中心，其设计的特色、业态的配置、风情的营造、管理的手段，对当下中国同类项目的开发都是极具启发。
— 小镇简介 —
格罗夫小镇（The Grove）是美国近年开发的具有典型意义生活方式的购物中心，并以杰出的设计形式获得了第27届国际购物中心协会设计与开发奖。虽然在运营初期遭受了很多批评，例如指责其和周边街区及附近农夫市场的风格不协调等，也有人指出“格罗夫就是个人造小镇，极力想要还原的是一个从来不曾出现过的地方”，但这个人造小镇开业以来的斐然成绩却不可否认。
据统计，格罗夫小镇每平方英尺（约0.09平方米）平均销售额高达2200美元，位列全美最赚钱的购物中心排行榜第二位；其实现了将近90%的购买转换率，而全美平均转换率是50%；年客群量达到2200万人次，一度超越了隔壁的迪士尼乐园。在全球实体零售业业绩不断滑坡的今天，排队等待格罗夫小镇租赁签约的零售商名单却有很长一串。
— 以人为核心的规划 —
格罗夫小镇所在地块占地6.8万平方米，位于费尔法克斯区，属于好莱坞商圈，是洛杉矶城人口密度最大、最富有的街区之一，旁边有世界闻名的农夫市场，曾被定位规划为面积超过9万平方米的区域性购物中心。
尽管有不少开发商竞标，但这些方案都遭到周边街区居民的反对。直到卡鲁索（Caruso）公司提供了一个更合理的方案。项目初期，卡鲁索和他的团队与附近街区居民开会讨论，真切把街区居民关注的问题纳入设计方案，包括项目的规模、招商店铺的类型、人流量，尽量减少潜在人流对附近街区造成影响，在前期规划中做了很多修改。最终方案确认了：
●项目面积大约是之前规划的一半。
●承诺保留农夫市场和具有早期加州风格的大庄园Gilmore Adobe。
●以人的舒适体验为核心，展现多样化业态包括餐厅，娱乐设施和书店。
●沿袭农夫市场露天广场的风格。
这个方案得到了当地规划委员会和市议会的一致同意，卡鲁索从农夫市场业主Gilmore家族手里拿到了长期土地租赁权。
— 高客流量的选址及独特的农夫市场 —
格罗夫小镇在区位上有着巨大的优势：洛杉矶是美国的第二大城市，仅次于纽约，是一座具有巨大影响力的国际化大都市，其每年游客量可达到5000万人次。
格罗夫小镇现已成为国内外游客来洛杉矶旅游观光的必去项目之一，同时它的核心客源也来自于周边5—10公里范围内的本地居民。
格罗夫依托百年历史的农夫市场，共同繁荣。格罗夫的全名叫The Grove at Farmers Market，中文翻译过来就是农夫市场的格鲁夫，顾名思义，当时的规划主要是想把农夫市场的客流导入格罗夫小镇。
农夫市场始于1934年，由一个露天农业品交易市场，发展到现在闻名于世的现代化开放结构的农夫市场，市场以新鲜蔬果、各类型杂货及各地美食出名，现已成为南加州最著名的旅游目的地。格罗夫小镇和农夫市场由有轨电车相连接，共同创造了2200万人次的年客流量。
— 步行尺度的规划与氛围景观营造 —
东西向人流
地块规划的重点是步行街第一大道 (the First Street)。这条约400米长的马路，自西向东连接着农夫市场和小镇代客泊车点。路宽18.2米，叮叮车轨道占8.5米，两边各有4.8米的人行道。步行街的中心区域是一块0.4万平方米的绿地。这是格罗夫小镇的中心休闲区。
休闲区划分为3大块：动感喷泉，环绕着一圈砖石栏杆，旁边有一个复古式的小桥，供人们观赏喷泉。草坪，供人们休憩，孩子们玩耍嬉戏，时尚品牌活动场地。固定零售摊位，提供冰淇淋，热狗，果汁和咖啡，这是格罗夫小镇唯一提供快餐的地方。第一大道很自然地把农夫市场和泊车点的人流引向小镇中心区域，形成东西向人流。
南北向人流
格罗夫小镇另一个规划的重点是位于小镇北部占地3,500平米的8层高立体停车场，停车场通往周边3条大街，是小镇人流的主要入口。从停车场出来的人群，要去中心区域，都会经过露天餐厅。格罗夫小镇的两大主力店Nordstrom和Pacific剧院都位于小镇南部，Nordstrom品牌的优势及Pacific剧院宽幅招牌，吸引着中心区域的来客，构成南北向人流。
周边街区人流
第一大道上有一尊大型雕塑叫“洛杉矶精神“，铜像的形象是两个天使翱翔在天空，寓意洛杉矶为人们提供的无限机会，这尊雕塑不仅仅是格罗夫小镇的地标，也是洛杉矶的城市地标。雕塑建立的初衷是鼓励消费者驻足观赏，雕塑连着Bow Street，人来人往的带动了这条路上的餐厅生意。这条仅7.6米宽的小巷通向Gilmore Adobe庄园。狭窄的街道、复古的建筑，让人们恍如置身于欧洲。
叮叮车带动农夫市场的人流
第一大道上有叮叮车往返于格罗夫小镇到农夫市场，10分钟一班的双层叮叮车，特别受游客及带孩子的家庭的欢迎。这也是美国第一辆磁感应动车。坐一趟叮叮车全程仅6分多钟，但它承载的任务却是实实在在的把农夫市场的人流带到小镇。
分散的停车系统
除了小镇自有的8层立体停车场外，小镇周边还有一些零散的停车位，比如农夫市场的露天停车位。这可以让在农夫市场逛街的人把车停在农夫市场，让只想快速买杯咖啡的人可以快速而方便地进出。拎重物的购物者能够很方便地放完重物后，轻松地坐上叮叮车来到格罗夫小镇。
— 建立与消费者情感上的联结 —
负责人Rick说，“LA最大的缺点是，没有自己的步行街文化”。它融合了世界著名大道，比如查尔斯顿的国王大街、波士顿的纽伯里街及麦迪逊大道里最具有吸引力和舒适的元素缔造了一条这个城市独一无二的主干道：第一大道。叮叮车“叮叮叮叮”地在这条大道上往返，把人们带入一个超越时空的LA。
现代与复古的交融，
打造出跨越时空的梦幻感。
格罗夫小镇的建筑设计都是复古怀旧式的，源于上世纪三四十年代的洛杉矶市区街道风格，以一系列具有装饰艺术风店铺为特色。所有的店面都是二三层的小楼，拥有一层面向开放街道的门面，充分体现了开放式街区的特征。复古窗户、阳台和遮阳蓬等设计元素及沿街古典式街灯、绿化、小品、雕塑等点缀着商铺建筑。
每幢建筑都在配色、用材、招牌及灯光设计上完美相融。灯光的设计上更多地使用了粉色的光线，粉色让人们看起来更美，更梦幻。道路两旁大量种植了很多宽叶树种，让步行者可以在加州烈日下有庇荫之处。
场景的设置
小镇的整体设计加强了人与环境的联结，确保每个人在安全有趣的购物环境里购物。冬天的洛杉矶不下雪，但在格罗夫小镇，你能看到高达30米的圣诞树，悬挂在空中的圣诞老人和麋鹿，缓缓飘落的人造雪，还有巨大的圣诞老人工作室供大家进去与圣诞老人合照，让人感受圣诞节的温馨浪漫气氛。
重视客群与租户的双重体验
商户的外立设计虽是开发商设计，但给商户留有足够的余地进行修改。比如苹果，他们希望自己店铺的外观是更现代化的，采用了品牌自身的简洁的设计外观，银色大块面板和大幅落地玻璃。鲁卡索公司同意了最终方案，甚至鼓励现代感和复古相结合的设计，因为这样更能制造了一种超越时空的幻觉。
— 购物中心如何抓住大城市的心 —
双层有轨电车
格罗夫小镇内的双层有轨电车是由迪士尼幻想工程师设计，改造于上世纪50年代波士顿电车原型：绿色外观，配备黄铜扶手和红橡木的脚踏板，最多能搭载62名乘客，司机会配合季节和节日换装，与电车一起成为商业街区流动的风景线。
叮叮车不仅仅是交通工具，而是希望让你“慢下来，这样你才可以好好享受这一天” 。原来的购物中心设计理念都是希望消费者快进快出，来保持停车场的高流转率。格罗夫小镇却恰恰相反。
动感喷泉
小镇中心区域的动感喷泉，模仿了拉斯维加斯赌城主喷泉的设计。人工池内安装了全美最高端3D喷泉控制系统，一小时两次定时表演。伴随着美国老牌歌星Frank Sinatra 和 Dean Martin的音乐，水最高可喷至18米。
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