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3月23日傍晚，北京二手房市场出了新政策，北京市住建委和工商局联合发布了《北京市存量房屋出售经纪服务合同》和《北京市存量房屋承购经纪服务合同》示范文本的通知，要求这两个示范文本自2018年4月15日起正式推行使用！也就是说这两个新示范文本跟几个月之前新修订的《北京市存量房屋买卖合同》，即北京二手房买卖新合同，同时同步开始启用！
说一说目前正在使用的北京二手房买卖合同版本，其实是2007年发布的，已经渡过了十年多的时间了，因此对旧有合同进一步优化和细化，产生了2018年版本的二手房新合同，这是很容易理解的。那么23日晚间新发布的“出售经纪服务合同”和“承购经纪服务合同”，这两个合同又是怎么回事呢？
原来这两个合同示范文本并不是针对房地产市场的调控的，而是针对二手房中介服务行业进行了深一步的约束和细化，让二手房买卖的中介服务流程更加规范，能更多的保障二手房买卖双方的安全交易和合法利益。
长期以来的北京二手房交易的流程中，并没有一个单独的中介经纪服务合同，而是把中介的经纪服务内容放在了房屋交易的合同中。在以前的实际操作中，总是把房屋的买卖合同和经纪服务合同混在一起，形成了“一锅烩”，使得中介和买卖双方的经纪服务关系与买卖双方之间的买卖关系纠缠不清。长期以来，二手房违约的案例是比比皆是啊，非常之普遍，而中介行业为了自身的利益不愿意承担责任，往往是拿了钱不办事，导致海量的二手房诉讼官司，浪费了大量的公共司法资源！
在之前的二手房中介服务业的行规中，总是以撮合买卖双方达成交易，总是以买卖双方签订完成购房合同这个节点，就当作是中介经纪服务的终点，此时就要收取全额的中介费了！而此后如果出现某方违约的情况，或者是后续的交易流程中出现纰漏，中介总是拿经纪服务已经结束来甩锅，来各种推卸责任，中介总是脱身事外，而让买卖双方陷入异常漫长的痛苦诉讼程序中。虽然现在各家中介公司都有推出各种看似美好的安心承诺，比如“交易不成，退中介费”之类的冠冕堂皇的大话，但是这些退费承诺都是有很苛刻的先决条件的，并不是那么容易就很快拿回中介费退款的！随便在知名的绿色家中介公司的网站上做了简单的搜索，就可以很明显地看出如果出现违约状况，中介是如何甩锅，如何置身事外的！
要留意上图中的这一句话：“买卖双方已签订了买卖协议，也意味着中介公司的任务基本完成，因此其应该向买卖双方要求支付报酬”，这就是目前中介行业默认的行规：在中介看来，只要是买卖双方签订了买卖协议，就是经纪服务已经完成了，就要收取全额的中介费了，可以说二手房交易中后面的贷款缴税过户等流程基本上当作是友情赠送了！
上图中网友提问：买家不想买了，能退中介费么？中介回答：“关于中介费问题，在居间合同中会有写明，如果是因为买方的问题导致房屋交易不成功，需要由买方承担中介费；如果是卖方的原因导致交易不成功，需要卖方承担中介费”；而且贴出了居间合同中的原话，标准的制式合同中可不像安心承诺中那么美好呦！
上图中网友又有提问：如果卖家违约，中介费退买家么？中介的回答：“如果是卖家违约的话，中介在此过程中并不存在过错，且已付出了劳动，因此中介费理论上来说是不应该退的，但是由于卖家违约造成交易无法进行，因此买家是可以主张由卖家来出中介费的”，这就是明显的甩锅逻辑啊，全额中介费已经到手，就置身事外看热闹吧，总之中介费不退，买家去向违约的房主讨要中介费赔偿吧，随便你们买卖双方怎么闹腾打官司呢！
正是由于上面提及的中介只会搂钱而不承担责任的行为，从而导致二手房诉讼案件频繁发生，所以这次北京市住建委出台了《存量房屋出售经纪服务合同》和《存量房屋承购经纪服务合同》这两个示范文本，在今后在二手房交易过程中，将是买卖双方各自和中介公司签订经纪服务合同，明确中介公司提供什么样的中介服务，而不像以前把中介服务和房屋买卖合同混在一起了。
那么在新的示范文本中，中介需要提供的经纪服务，包括哪些内容？完成的标准又是什么呢？我们来看看从住建委的官网下载的合同文档！在房主与中介签订的《北京市存量房屋出售经纪服务合同》中是这样规定的：
由此可见，其中的第二，三，九项，涉及到：房源信息核验、编制房屋状况说明书、协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约这三项是必选项，其它项可以由中介与房主协商选定；类似的，在买方与中介签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》中是这样规定的：
上图中显示的，合同模板的第二，八项中提及的，初步核查购房资格和完成网签这两项也是必选项，其它项可以由中介与买家协商选定。也就是说，无论是房主还是买方，中介提供的经纪服务的完成标准，都必须是要完成了网签才行。
虽然说，网签也不过是二手房流程的初步开端，在网签之后还有贷款面签，还有去税务局缴税，还有去房管局大厅做过户，还有做抵押，等待放款，物业交割，等等一大堆的流程；虽然这跟老百姓期待的要走完整个交易流程，至少要完成过户，才能算中介服务完成，还有很大的距离，但是这毕竟是北京在二手房交易的环节中，首次明确规定中介需要提供哪些服务，怎样才算是完成了服务，首次有了标准化的合同示范文本，而且这在全国其他地方也并不多见。
虽然这次北京住建委只是规定中介服务必须到网签，虽然这只是一个小小的进步，但是跟以前签完购房合同中介就可能要甩锅推卸责任相比，好歹是给买卖双方有了更多的保障！当然我们希望北京住建委能更再接再厉，争取早日规定中介要完成过户才算是服务完结，这样才能从根本上杜绝中介只搂钱而狂甩锅的不靠谱行为！
可能是干货最多的安全购买二手房宝典！
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