有一些在澳洲首次置业的朋友来问知外的澳洲房产专家Jemery：“如果手头的资金比较有限，想买自己的第一套房屋，是选择比较方便的，靠近中央商务区的地区，还是选择三四十公里以外，甚至更远一点的有土地的独立屋呢？”
这个问题代表了很多首次置业者的困惑：首次海外投资买房，应该怎么选呢？
今天由知外房产专家Jeremy从两个角度来分析这个问题。
在生活的方式和可负担性中间找一个平衡点。
一般在澳洲买房前，大家会先租房熟悉熟悉市场环境，这种情况下，很多人在自己喜欢的区域可能已经居住了一段时间，有可能离工作的地方或上学的地方很近。
如果因为买房而搬到很远的地方，每天花一两个小时在路途上，这个区也不是自己首选或非常喜欢的区，这就要想清楚是否要在中间做牺牲。
从很大的角度来说，如果为了投资大幅地牺牲自己的生活方式到底是否值得，是我们需要想得很清楚的问题。
合理利用现杠杆，长远规划投资计划
我认为，大家买第一套房子是最难的决定，之后就会越来越简单。为什么这么说呢？随后给大家分析分析。
首先我们应该搞清楚，不管是买第一套还是第几套房，它需要的因素有两个部分：稳定的现金流来支付房屋贷款+一大笔定金。
攒定金的钱，对很多人来说，第一套房除了有家人的帮忙之外，要靠自己的工作或经营小生意来攒这个钱，你需要用税后的钱扣除所有生活开销的钱来积攒，等于说是一个人在战斗，一个人攒钱过程是很缓慢。
如果你买一个有土地、增值潜力比较大的房子，就等于有了一个陪你积累财富的小伙伴你工作的时候，它也在工作，因为它在赚钱（即升值）；你睡觉的时候，它也在赚钱。
这样的话，以100万澳元来举例，如果你现在买了一套50-60万带土地的房子，增值潜力也比较好。过了五年之后，你的现金流随着你工作的升职或小生意做得越来越好，你的收入开始提高，现金流就会变得越来越健康。
另一方面，这个房子过了五年，从50-60万当时买的价格变成了70万的价值，这个增值的部分完全可以到银行做贷款重组（refinance），把它贷出来买第三套房子。
为什么我讲的是第三套房子，第二套房子在哪里？怎么就说到第三套房子呢？第二套房子就在100万澳元的预算里买了第一套房子扣掉的钱。第一套房子是买了50-60万，会剩下40万左右的钱，去买一个现金流比较好的、交通方便的公寓作为一个投资组合。这个投资组合既保证你的现金流，也保证了增值，因为公寓的现金流（即租金）相对来讲比所有别墅来得更高。
对于很多朋友来说，投资地产的旅程就正式开始了。
你会发现越到后面会越容易，只要你把注意力放在如何去提高自己的现金流上面，哪种形式都不重要。房子随着每一套的增值，你自然而然就会再去进行投资。
在以上这两个角度的考虑当中，我们就会想，我们是不是要牺牲一下生活方式，不管是买一套远一点的，带土地的别墅，或者做两套投资组合？
Rentvestor（租房投资者）
其实不是的。这里有一个很好的解决方案，这就是我们今天要聊的一个很重要的方面——Rentvestor（租房投资者）。
以刚才的例子来举例，是不是我们买了一套房或两套房的投资组合就一定要去那里住呢？
不是的，你完全可以用这两套房收的租金去一个自己喜欢、熟悉的区域再租一套自己满意的房子，这个房子你现在有可能买不起，但是自己喜欢，住着舒服，也不牺牲自己的生活方式，这样你又有了自己想要过的生活，又有投资房帮你积累财富。你不需要一直观望或一直担忧别的很多东西。
又有朋友会问，如果我的第一套房是投资房，之后的资产增值税会不会很高呢？
其实不会的，因为你只需要买一个房子进去住一年，按照澳洲税务局的规定，你只要在自己的房子里居住一年以上，你再搬走，把它变成投资房，在资产增值税上会有很大幅度的减免。
之后，我们会谈到在澳洲投资的重要理念，就是你要想办法尽早地进入到地产的市场当中，并且想办法永远不要出来。你不出来就不会有资产增值税方面的问题需要担心，这对于很多朋友来说是一个理念和思维方式上的转换。
我平时在跟朋友谈房子的时候会经常说，我们选自住房的时候要多任性可以有多任性，可以非常的主观，但是我们在做投资房的时候，就应该要多理性有多理性地考虑这个房子，你自己的个人感受对这个房子并不是很重要。
举个例子，在墨尔本的东南区有一个区叫Springvale，这个区主要的居民族裔是越南裔。如果你在这个区选择投资房，你会发现为什么这个区的房子的卫生间是用这个配色？为什么这个房子的布局是这样子？
如果是按照我们华人来判断，这个房子我们不是喜欢的样子。
但是，你的感受根本不重要。
对于投资房来说，这个房子所在区的人口需要才是这个房子应该有的特征，那才是好的投资房。只有这个区的人喜欢你这个房子的布局和特征，你的房子才好出租，你的房子将来才会有更多人愿意买，这样你的房子才会增值。
如果完全按照你个人的主观判断去选择，很有可能你选择的不是真正意义上好的投资房。
也许这个思维方式跟中国人传统的观念有小小的冲突，大家可能会认为，为什么我们有能力买房子了，还要住在别人的房子里？为什么还要用租金帮别人还贷款？
通过Rentvestor（租房投资），你可以有自己喜欢的房子和生活方式，可以通过出租来解决，并不一定你住在哪，你就要把房子买下来。因为房子不能跟着人来跑动，租金可以跟着人走。资金就放在增值和现金流好的地方就可以了。
今天就讲这些内容吧，希望通过今天的分享，能帮助大家对Rentvestor（租房投资者）的概念有很好的了解，有思维上的转变，在做房产投资决策时更加理智。
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来源公号：千里知外
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