很多朋友问，在购买房产的时候最该注意的问题是什么？
知外君认为，无论是国内还是海外，购买房产都应该理清自己的购买目的，是投资还是自住。
今天邀请知外日本房产专家小科跟大家分享下买房经验，理清楚投资和自住房的区别！
日本房产现在在大陆很火，有多火呢？据说，一套新出来的公寓，从投资人拿到房源信息到作出购买决定只需要不到5分钟时间。
之前，我推荐过山手线日暮里站附，近人民币约600多万的一整栋楼，在一天之内就收到了40多个购买申请。
对于国外投资人来说，购买日本房产有点隔山买牛的感觉，往往能接收到的信息是一张图纸和一些文字介绍。
虽然日本可以堪称全世界法律体系最完善的国家之一，良好的社会环境、较高的国民素质，高度重视社会信用，这些对于投资人快速作出投资决定有了很好的促进作用。
但是，也有很多投资人往往因为中日国情不同，以及自我情绪的代入，比较难以作出及时的判断，这样就错失了好的投资机会。
如何能够快速而又不冲动地把握投资机会呢？今天，我简单地从日本买房投资的误区进行一些分享。
理清投资和自住
我曾经给一位国内的投资人推荐过一套位于东京新宿站附近的房子，价格、房龄、收益等等各方面都非常不错。
众所周知，新宿站是世界排名第一的大站。当然了，排名前20的大站基本上都在东京。这个新宿站拥有178个出口，每天的乘降人次几乎接近400万人。
400万人是一个什么概念？澳大利亚的首都人口也只有400多万人，加拿大首都的人口是100多万。新宿站单单每一天的乘降人口接近400万，这种摩肩接踵、人潮如织的景象大家可想而知。
但是，投资人给我的回复却是：“既然人这么多，会不会太吵闹？能不能帮我找个安静点的？”听到这个回复，我想很多人会无奈地一笑。投资人往往不自觉地把个人自住的喜好混淆到投资房产里去。
这一点我要敲一敲黑板划个重点：投资人一定要理清楚投资与自住的区别，如果理不清往往会影响投资决策，丧失一些很好的投资机会。
01地段
关于地段如何选择，我觉得很多人给出了很多答案，大家争论不休。很有名的就是我们经常听说到的location，地段、地段、还是地段！
我们是选择绝对的核心地段，还是选择有发展潜力的地段呢？这个问题一直困扰着人家，我今天给出我个人的标准答案。
我的标准答案是什么呢？关键不在于地段本身，而是关键在于投资人对该国、该地区的理解程度，怎么说呢？
第一，如果我们是初次投资日本房产，我建议投资绝对的核心地段。租金收入非常稳健，保值能力很强，非常适合入门级的投资人。初次投资最重要的是控制风险，保证第一笔海外投资成功。
第二，如果投资人已经是二次投资了，或者是对东京比较熟悉，清楚东京60多年以来人口持续增长，城市规模不断向外延伸，对东京的发展很有信心，也可以尝试投资东京市政规划的新都心，以获取城市发展带来的超额红利。
类比一下，以上海为例，类似嘉定、闸北、松江这样的城市扩张发展的新区，房价的涨幅远远高于传统的市中心静安和黄浦。
所以，投资什么样的地段，标准答案在投资人自己的身上。
在于自身对投资所在的城市和地区的熟悉程度，不熟悉就选择绝对核心，熟悉就尝试投资新都心。
除了地段，类似的问题与其它方面，比如朝向、房型、面积、距离等等也有关系。
02朝向
有些投资人一定要朝南，又把自己自住的喜好放进去了。
但是，很多投资人不知道，在日本绝大多数的房子都是带有暖房功能的，特别是在浴室里面。衣物洗过之后并非晾晒在阳台上，而是挂在浴室里面，睡觉之前开启暖房功能，第二天早上衣服就干了。这是晾晒方面。
关于采光方面，日本上班族的工作节奏、生活节奏都比较快，工作强度比较大。
在租借的房子里是每天早出晚归，他们大多数不太在乎采光问题，因为他们也享受不到。
所以，朝向在日本的租赁市场上并反映不出来租金的价格差异，对投资来说影响因素是比较小的。
我们自住要朝南往往是两方面，一方面是采光，还有另一方面是考虑晾晒，这两方面都不在日本租赁市场的范围内，所以这一点我们要理清。
03房型
国内的投资人往往喜欢方方正正的，日本是一个私有制的国家，为了最大化对土地进行有效利用，会根据土地的形状对房屋进行设计，不可避免的，房型会受到影响，不一定是方方正正的。这是客观因素决定的。
另外一方面，实际上，在日本的租客几乎不太在乎户型的，这方面对租金的影响也不是太大，咱们也不要把自住的想法混淆在投资里面。
04面积
日本的租赁市场比较主流的户型大概是在十几平到四十平以内这样的小型公寓。
很多投资人往往会觉得这个房子的面积是不是太小了？
首先，说明一点，我们在日本说的面积是说套内使用面积，跟国内的建筑面积大概是要乘以1.33，这才是跟国内的面积口径相一致。以二十平为例，乘以1.33大概是二十六七平。
简单地思考一下，在北上广深的大学毕业生中，大多数的上班族正是因为没有像日本这样的小户型，所以被迫选择群租房，多人群租在几居室里，不仅丧失了隐私权，休息也不好，而且矛盾、冲突也相当多，安全性也难以得到保障。
日本存在这样的小户型满足了年轻人、上班族的租赁需求，这确实是合理的。反而是国内的一些房型没有满足到这一批租赁需求。
有能力投资海外房产的投资人一定不能按照自身居住条件来衡量这些年轻的上班族。
以上就是从房子本身的属性，包括地段、朝向、房型、面积，给大家作一个简单的举例说明。
Q&A自住和出租
另外，有很多投资人会有这样的想法：能不能买一个房子，我每年去日本住几天，剩余的时间用来出租，这样行得通吗？
这个问题我分几点来回答。
首先，日本是一个旅游资源非常集中、非常丰富的国家。投资人拿着房租收入就可以去不同的酒店，每一次的旅游度假体验就不同，何必要困于自己购买的那一套房子里面呢？
其次，如果出租的话，投资人到日本的那两天，难道让原来的租客搬出去吗？我们住过两天后回国了，再让原来的租客搬回来吗？这样的操作显示是不合适的，完全不具备操作性。
第三，有投资人提出以民宿为代表的短租形式，这个是否可行呢？我想简单说一下。
首先，民宿短租在日本是违法的。今年年初，还出台了相关的法律，明确了一系列的技术标准，还明确了处罚措施。严重的违法情况可能面临6个月的监禁或高达百万元的罚款。
我们即使是偷偷做了民宿，而且很幸运暂时没有被查封，但今天这个住，明天那个住，这个房子的性质已经变成了一个酒店，已经不是自己家的感觉了，这个问题又回到了原点。为何我们不拿着收到租客的租金在日本每次住不同的酒店？温泉酒店、旅游酒店，享受不同的旅游体验，这样不是更好吗?
以上，我是从投资和自住方面跟大家进行分享，多个维度理清投资和自住的目的，做跟理智的购房选择。
App：出国上知外不踩坑
来源公号：千里知外
热门跟贴