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党魁昨天写了开店日记首篇【党魁开店日记】老湘别走！，其实开餐馆最重要的因素之一就是选址。好的选址能让你客流满满、应接不暇，糟糕的选址则可能让你一天没几个客户，每天烧钱。
当然罗，在北京也有大把位于犄角旮旯的小胡同里的超人气饭店。但是为什么超人气的店郊区没有呢？你从来没有看上某个店好吃跑到郊区去吧？所以，这些店只是不好找、只是环境差，地段必然还是处于闹市区的。
考虑到党魁要开的老湘别走并不是一个品牌加盟店，也不是黑暗料理、新奇菜馆网红店，定位还是普通大众消费。所以选址对我来说至关重要。未来的很长时间，我都要四处踩盘，寻找合适的位置。
今天，我们要踩盘的，是金融街长安中心，此项目位于石景山西长安街与古城大街交汇处西南角(1号线古城站西200米)。
金融街长安中心并不在金融街，而在石景山，紧挨着古城地铁站。在石景山两大商圈苹果园和鲁谷万达商圈都距离不算近。
但是区位上的利好是根据《地铁1号线苹果园站配合交通枢纽工程改造社会影响公众调查信息公示》。地铁改造及枢纽施工期间，1号线终点站苹果园站将封站，1号线列车在苹果园车站进行折返、古城站作为1号线终点。封站时间预计为2017年12月至2020年12月。
很可惜，到目前为止并未封站。但是这也是迟早的事情，未来3年如果封站，大量依靠地铁下班的1号线市民就必须在古城地铁站下车，要不吃饭、要不换公交再往苹果园等密集住宅区域分散。
那么现在业态是什么样的呢？
金融街控股的官方介绍是：长安中心项目占地5.2万平米，开发总体量达38万平米，综合体项目，物业类型有甲级5A写字楼，不限购多功能空间和多业态商业组成。
现在写字楼有不少的公司已经入驻，那边的实景是这样的
金熙汇美食汇
楼后面的3栋住宅
其中也有中荷人寿这样独占一栋楼的（想起他们家就咬牙切齿，贷款银行非要我给他们家交保护费）
随机进了两栋楼大堂看公司名录，大概入驻率为60%。
商务区南侧没有住宅区，北侧有大片住宅：曦景长安、中海雅苑（回迁房）、中海金玺公馆（商品房）
可能因为未来前景看好，目前入驻的一些企业似乎是从西城区等疏解的，因为这里交通便利、租金较低，并且从商业体量和配套、写字楼质量来说，很可能在石景山开辟一个办公新地标。
所以，目前待出租底商问了几家价格都十分昂贵：12-15元/平米不等。
可以看到，还有一些餐厅在装修
还有不少餐厅已经开业！
也有不少知名餐饮入驻
在楼宇间的中庭，有一圈数十家餐馆（红线区域）
党魁观察了几家店面，发现他们中午的生意十分的好！而定价低廉的十分夸张！
这种定价能赚钱吗？党魁十分怀疑，为此我特意踩盘一家羊汤馆仔细观察
首先这家店的门面并不大，根据11块800mm地砖测算，面宽为9米，根据形状较为方形测算，面积为90平米而已！后面老板证实确实是90平米。
这么小的店，里头摆了6张4人桌、4张2人桌（极小）、4张6人桌（实际上是3张2人桌拼成的）。进去的时候是12点，叫号叫到了30号。根据叫号规律发现是按顺序叫号，这样很容易就能得出中午就餐人数。
从党魁12点入座开始，到12点40分，叫号增加了30个，到党魁13点离开的时候，叫号接近了70。由于羊汤吃起来很快，所以基本上15分钟就会有人吃完离开，翻桌很快，也没有出现等位！
各方面的数据情况观察如下：
店铺面积：90平米
人均消费：25元-30元
就餐人群：写字楼上班族
中午就餐桌数：70-80（60%为单人、剩余大部分为2人，只看到一桌5人）
服务员：1人
收银员：老板兼任
后厨：4人
定价：中低工作餐人群，预测晚上人很少
这个业态加上12块的租金能支撑得了这个店铺吗？！
有意思的是，老板在柜台边贴了一个广告（由于隐私原因不做拍摄）：本店出让股份，5%股份售价5万，股东可以8折消费、股份可以抵扣消费，并且第一年可以股份分红。
好机会！尴聊的机会来了。
趁着吃饭高峰期过去，我找兼着收银员的老板聊了聊。老板说，此店90来平米，实用面积很大，租金一年40多万，目前日营业额4000-5000元。主要消费人群为写字楼上班族，晚上人比较少，目前只能说略有盈余。店铺还要养。
自己就这一家店，也是餐饮新人，去年年中就租下来，到今年初才开张，吃了很多苦，糟了很多罪，最苦的时候已经过去了。
我问他，那要当股东年底能分多少利润呀？他说，反正比存银行强。这个主要还是为了吸引上班族存钱消费，哪怕没分红也不亏。
我觉得，估计这个说法的话分红极低。
好，根据现场实勘+老板信息，我们对此店进行一下数据计算分析：
1、年租金40多万，换算出日租金12元，符合实际情况
2、按照1个小时黄金期约80单，每单30元计算，则流水2400元，按照每单40元计算，则流水3200元。考虑晚上生意约为中午的一半甚至更少，则测算结果和老板描述差异不大。估计每日流水在4000-5000最多。
但考虑此处目前均是写字楼、没有商场业态，所以周末吃饭的人会减少，因此按日均4000元来计算比较合适，月均收入12万元。
3、工资：阿姨预计3500，羊汤厨师水平要求不高，预计5000/5500一个足以。后厨观察有2个厨师、2个大工，所以预计工资总开支在23000-25000左右。
4、税金：这种店几乎没有人开发票，税务应该是定额征收，肯定比实际开票要少，预计为3000元
5、宿舍：还是要租的，但是才5个人，所以5000应该够了。
收入 | 12 |
工资 | 2.5 |
住宿宿舍租金 | 0.5 |
店面租金 | 3.4 |
材料含水电煤 | 4.8 |
运营税务 | 0.36 |
杂费 | 0.1 |
月净利润 | 0.34 |
年利润 | 4.08 |
目前，这家店也开通了饿了么等点餐外卖，但是在就餐过程中没有一个小哥取餐。预计还需要在养一养铺。
老板在出让股份中说，每份5万元，占比5%，也就是老板认为本店股份为100万总额，而4/100=4%。老板只说比存银行强，而没说年化8%，10%。就基本上可以吻合了！也就是此店按当下数据年收入在4-6万元之间。
难怪我在某点评网站看到如下评论了：
愿老板加油！早日大赚！
开店有风险，入门需谨慎！
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