每座城市都有大型购物中心，建筑华丽，品类丰富。但作为离普通消费者最近的生活圈子，社区商业，却容易被忽视。
特别是一些老的社区商业街，如果经营不善，很容易造成商户弃铺逃离，无法对业主交代。不仅形成资产浪费，还会影响周边居民的生活环境。
如果想要扭亏为盈，需要从哪些方面入手，寻求突破？我们以万街运营管理的月亮湾·壹号街为例，来分析一条即将废弃的社区商业街，如何快速实现逆袭。
2016年1月前，月亮湾·壹号街还称为月亮湾商业中心，因为人气不断降低，生意难做，导致内街的商户几乎全部逃离，只剩沿街的几家商铺苦苦支撑。
几乎空无一人的内街
自2016年1月起，此项目交由万街商业统一运营管理，重新打造成月亮湾壹号街，仅仅用时7个月时间完成业态重新定位+招商，扭亏为盈，成为典型的社区商业街旧资产逆袭案例。
月亮湾·壹号街
Part.1 项目信息
项目位置：上海市浦东新区高东镇新园路88号
项目定位：社区型商业广场
客群定位：周边社区居民
业态定位：生活配套、餐饮、服装零售、教育
项目类型：统一运营管理
项目体量：6817.91平方米
招商开始时间：2016年1月
开业时间：2016年8月
月亮湾·壹号街
Part.2 市场调查
周边商业项目：慧家广场
项目体量：1万+平米
业态分布：餐饮+零售
周边居民数量：20个住宅小区，近1万3千户
周边学校：附近幼儿园12所、中小学8所
周边其它设施：社区卫生所1家，公园2个
月亮湾壹号街项目附近1.5公里内住宅小区数量高达20个，总户数近1万3千户，500米内常住人口2万，1公里内常住人口6万。再加上周边的12所幼儿园和中小学校8所，此外，项目距离项目1.4公里处还有一栋办公楼（兴江国贸大楼），周边人口数量多，密度大，拥有非常大的消费需求。
▲部分小区
月亮湾·壹号街
Part.3 项目故事
现在的月亮湾壹号街（原来的月亮湾商业中心）位于浦东新区新园路88号。过去，这里主要以餐饮业态为主，业态规划不够合理，不符合社区商业街的主要功能：生活配套。
加上没有统一运营管理，导致人气不断走低。商户生存困难，品牌不断更换，在这样的恶性循环中，月亮湾商业中心开始走向没落：内街商铺空置率越来越高，只有沿街还有一些品牌苦苦支撑。
月亮湾·壹号街
Part.4 业态布局+招商
月亮湾商业中心于2016年1月打造为月亮湾壹号街，由万街商业统一运营管理，重新定位于社区型消费娱乐中心。
为了和附近的项目形成差异化（附近的商业街以餐饮为主），在业态规划方面，主要以大型超市、美容美发等社区配套为主，再搭配一些特色餐饮业态，以及儿童教育等业态，符合了社区商业项目的特点，全面满足周边居民的日常生活需求。
最值得一提的是，经过调查发现，在项目周边的常住人口中，女性占据更高的比例，且大部分年龄处于19-30岁。
她们工作于附近的工业园区及公司，除了生活配套服务及餐饮需求，她们还对服装消费有着较高的需求。
项目附近大量的工业园区和工厂
捕捉到这一信息后，月亮湾壹号街项目及时调整业态，引入了大量女装品牌及部分男装品牌，填补了这一空缺，吸引了大量客流，提升了人气。
月亮湾·壹号街
Part.5 项目概况
整个项目为分上下2层，1层面积3433.48平米，主要以生活配套、餐饮和服装为主，2层面积3390，以教育、超市和生活配套为主。
整个项目共有业主170户，商户68家，主力品牌以华联超市、85度C、中国黄金以及中国电信为主，再加上绝味鸭脖、味千拉面、晨光烧饼、紫燕百味鸡等知名连锁品牌，既提升了整体商业氛围，又满足了周边居民的消费需求。
另外，项目打造了月亮湾美食街，包括风味小吃、特色地方餐饮，还支持餐饮外摆，满足了周边居民的美食需求。
为了增加内街客流，项目在内街最偏地段设置了免费儿童游乐攀爬乐园，保证了内街商户的人气。
另外，月亮湾·壹号街项目有一个重要的特色：多种经营。
为了将项目中的大量的空余位置充分利用，引入了像娃娃机等互动性娱乐业态。不仅增到至102%的出租率，还能更好的引流，吸引人气，创造更多的收入渠道。
公共区域内的娃娃机
充分利用公共空余位置，引入互动性娱乐
月亮湾·壹号街
Part.6 部分品牌商户
华联超市
85度C
味千拉面
中国黄金
绝味鸭脖
晨光烧饼
月亮湾·壹号街
Part.6 统一运营+管理优势
从人气低下到客流爆棚，从高闲置空铺到招商100%，统一运营管理的意义在这个项目体现的淋漓尽致。经过近2年的统一运营，月亮湾壹号街的整体租金逐年增长，高于周边平均租金27%。
除了进行合理的业态布局，还捕捉到了周边居民对于服装的消费需求，增加了服装零售这一业态的占比。真正满足了周边居民的消费需求，同时提升商户的利益，保证了小业主的收益，提升了区域内的商业氛围。
另外，为了持续保持高人气，刺激消费，项目还举办各种各样的主题节日活动。
- 根据周边居民的特点进行合适的业态定位，比如本项目对服装的消费需求。
- 持续举办主题活动，吸引人气，刺激消费。
- 充分利用所有空间，创造超出预期的收益。
- 与周边项目形成差异化招商，以主力店吸引中小商户，统一规划、隔铺、招商，保证商业氛围的同时使业主利益最大化。
- 运营人员及时与所有商户沟通，了解经营状态并及时调整。
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