北上深广都做城市更新，改造方法更温柔了|上海|北上广深|北京|城市更新|存量资产|广州|改造|深圳|贝壳

在深圳的南头古城，“传统”和“发展”被写在了一起。

2017年末到2018年初，深港城市\建筑双城双年展的主会场被设置在市区内的一处城中村里。城与村共生，在南方仍然是城市创想家们的重要议题。

艺术家鲍尔·米斯图拉的作品《“平衡 - 理解中国”》成为深圳人朋友圈的“网红圣地”。

图片：UABB

深圳某城中村，图片来源于网络

不是一味拓展城市边界，而是改造老旧存量空间，中国对“城市更新”这个概念已经并不陌生。最近，中国一线城市的创造者们正在重新实践城市更新，方法也越来越人性。

更懂市场需求了

6月24日，星巴克北京坊旗舰店开业。这家星巴克分为三层，除了咖啡，还售卖茶与酒精。

星巴克旗舰店、无印良品酒店、Page One创意书店纷纷揭幕，让大栅栏城市更新而来的北京坊迅速受到欢迎。

北京坊由知名建筑设计师吴良镛先生为总顾问设计。北京坊内部保留了原有的劝业场、谦祥益、盐业银行旧址、交通银行旧址等传统建筑，又以新建筑去平衡现代人的使用。

北京坊的星巴克旗舰店前的“太糊实”雕塑。图片来自网络

而同样位于天安门广场南侧约200米，一路之隔的前门大街却被媒体称作“失败案例”。

今年早些时候Zara宣布撤出前门大街，H&M成为街上最后一家快时尚品牌。十年来，2008年开街的前门大街多次更换运营方和定位，仍然没有受到市场欢迎。将前门大街打造成中国的“香榭丽舍大街”的宣言仍然还是梦想。

曾在前门大街营业的ZARA。图片来自网络

前门大街一直定位尴尬，在文化旅游景点与商业街区之间找不到平衡。Zara、优衣库等快时尚品牌店铺不仅被指责破坏了前门的文化风貌，销售也非常惨淡。从定位到招商，前门大街一直很难得到市场买单。

“对于旧商区的改造，应该从利用中保护，而不是当作古董保护。历史街区经过商业改造后被现代人认可了，这才是活的保护。”城市更新论坛秘书长陈方勇曾在接受界面新闻采访时，评价北京坊与前门大街的区别。

如北京坊一样，市场手段和市场组织越来越多地参与到城市更新里。

10月，北京合景·摩方购物中心开业，闪亮的陶板外立面让人耳目一新。购物中心由国际知名建筑事务所MVRDV设计。设计师拆解了居民需求，将购物中心3楼以下规划为日间购物区域，以服装、零售业为主；4楼及以上则是餐厅、酒吧等，在夜间更有韵味。为此，MVRDV还设计了一条直达高层的电梯，方便夜间使用。

购物中心里的景观平台，拓展了附近居民的生活空间。

市场主体参与到城市更新之中也让城市更贴合实际用户需求。

温柔对待城中村

“深港双城展”的主策展人之一建筑师孟岩曾在接受采访时说，“我们想回答的是，如果不拆，城中村会有什么样的可能性，这也可以说是本届深双的最大野心。”

深圳市福田区“水围人才公寓”就是“不拆”的尝试。项目就升级了29栋农民房，总建筑面积约1.5万平方米。改造之后，每户都带有卫生间，户型灵活又兼顾隐私，还有现代的健身房等公共设施。变身后，福田区政府将公寓以半价75元/平方米/月的价格出租，最小的16.5平方米户型租金约1250元/月，而福田区同等面积的普通商品房租金通常会超过2500元/月。

“颜值爆表”的水围人才公寓拥有社区厨房、多功能活动室等。图片来自网络。

在“深双”一个名为《南方，南方》的展览里指出，由于居住密度更大，在同等土地面积的城中村/贫民窟租金收入总和，比高档住宅的更高。

不少开发商从中看到了商机，将目光投向了城中村治理。

2018年4月22日，万科创始人王石在深圳城市共创大会的一场演讲上说，城中村不应该大拆大建，万科已经探索出城中村整治的运作模式，要对这些房屋做系统性的改造。

王石口中的探索是指万科在2017年推出“万村计划”，万科曾出资1000万元成立新公司开始运营。截止2017年底，万科已经拿下龙岗、福田、宝安等7个片区中的33个城中村，其中10个村已经开始整租和改造运营。

北上深广各有一套

一线城市这一轮城市更新热潮的兴起大致始于2010年左右。主要原因是一线城市土地增量已经见底。

2009年广州已经统计发现次年几乎已经没有增量用地可以使用。同样，2012年上海城乡建设用地面积距总体规划锁定的增量土地空间也只有200多平方公里的余量。

无法扩建，一线城市把目光投向了城市更新。

在四个一线城市中，深圳土地供应尤为紧张。

深圳土地总面积约是北京的1/8，是上海和广州的1/3，建成区面积占全市土地总面积48.75%。全球其他国际性大都市的建设用地占比均在20%-30%之间，可见深圳在建设用地供应上已经接近饱和。必须依赖“向存量要空间”的城市更新模式。

深圳的城市更新相信市场，政府当好“守门员”，市场来经营。

清华同衡研究院指出：“深圳有这样的信心是因为有很好的产业基础”，市场主导不仅只有开发商的短期获利，还有业态升级带来的其他利益。

蛇口网谷改建自老旧的厂房，图片来自网络

深圳大冲的更新项目被称为“广东最大城中村改造项目”，项目由政府、村民组成的股份公司和开发商共同推进。大冲旧改项目更新改造范围面积为68.5万平方米，最终建成住宅、综合商场、星际酒店等。其中万象天地购物中心已于2017年底开业。

据报道，大冲完成改造签约，深圳的湖贝、水贝、白石洲以及下李朗等城中村都到大冲学习取经，对其旧改模式表现出兴趣。甚至也有江西南昌等前来了解大冲模式。

万象天地购物中心，图片来自网络。

与深圳不同，广州把城市更新的主动权拿到了政府手里。

广州早期完全是市场开放，鼓励开发商主导更新城市环境。但很快政府发现，有的区域开发商争抢不断，另一些区域拆迁较难，开发商不愿意碰。

猎德村拆迁后兴建37栋复建房，部分村民一夜暴富，“嫁人要嫁猎德村”成为广州当时的流行语。图片来源于网络

广州偏政府，深圳偏市场，而上海力求把两者结合。除了旧区和城中村改造（新天地、田子坊），上海也更多工业用地转型的案例。

上海田子坊，图片来自网络

北京最主要的难点是功能疏解和产业升级。中关村假货聚集的电子卖场海龙大厦转型升级为“智能硬件创新中心”；万科将原十里堡西单商场改建而成商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。

万科时代中心，图片来自网络

更新，而不全新

越来越多，一线城市的创造者们意识到：城市居民不只要求生活品质的提升，同时也需要多元的文化生活，保持原有记忆和生活方式。

1933老厂坊成为《小时代》等电影等取景地，上海。图片来自网络。

一线城市越来越多的城市更新不再大拆大建。北上深广的城市更新开始注重本地文化的保护和传承，对老旧城区、城中村、设施的“微更新”越来越多。

在北上深广的城市更新过程中，老旧工业厂区、历史建筑的保护得意保留，其中不乏成功案例。

北京废旧工厂改造为798时尚商业艺术区；上海橡胶研究所改造为幸福里创意产业园区；广州旧厂房改造为红砖厂创意园区都已经融入城市日常生活。

北京的798地处酒仙桥大山子地区，原为国营798厂等电子工业的老厂区所在地，面积60多万平方米，随着都市化进程和城市面积扩张，原属于城郊的大山子地区成为城区的一部分，原有的工业外迁，转型开发新型产业，大批艺术家文化人入驻，改造成极具风格的艺术园区。

北京798艺术街区改造前后一角，图片来自网络

上海在城市更新中强调历史感，为了延续老上海风格遵循“修旧如旧”的原则。作为旧改项目，上海新天地保留着原法租界的传统瓦屋，有很多像东京西麻布的咖啡馆，曾是外资饭店、爵士乐俱乐部的密集区。大量石库门特色元素的运用，重现旧时代上海里弄的风光韵味，重修建筑尽量用原来的旧砖瓦，甚至是门上的青苔与小草，都务求贴近它原来的面貌，是上海人最常去的休闲场地之一。