贷款买房其实比全款买房更便宜|买房|折现|贷款|贷款买房

是的，贷款买房的实际支付会比全款更便宜，而且不止一点！

听上去是反直觉的，但却是事实。

没有金融知识和时间价值意识的就会犯错误，认为一次性支付的更便宜。

表面上看，全款购房通常成交时都能拿到比贷款多一些的折扣，总价款上就已经享受了优惠。而且一次付清全款也就不用后面每一月还本付息，这样也省了几十年累计不少的利息，似乎是更划算的。

首先需要注意一点，时间是有价值的，未来的100块钱，不如今天的100块钱值钱。未来才发生的收入或支出，要用平均折现率折现计算，才知道在今天的价值。

如果真实的折现率等于实际支付的利息率，那么未来贷款所还本息与其目前本金的现值是相等的。但是如果折现率与利息率不一样，则实际现值会差别很大。

具体到房贷，假如同样买一套价值100万元的房产，分全款和20年按揭贷款两种方式。则全款的可能是享受若干优惠，比如实际支付98万元；按揭贷款则是首付20万元，另外80万元从银行贷款20年等额本息方式。按照基准利率上浮20%计算，总共需要还款136.22万元，总共支付利息56.22万元。最终首付加还贷总共付出156.22万元.

这样，从表面的房款来算，按揭比全款多了156.22-98=58.22万元。

不过，贷款本息是在未来20年中一点一点还的。考虑时间的价值，如果折现率等于现在的贷款利率的话，那么这些总还款的现值就等于其本金，也就是80万元。相当于总房款在今天实际支付了100万元。即只比全款购房多付了两万——眼下的优惠差额。

但是不要忘了：住房按揭贷款相对于消费贷和企业贷等其他贷款，利率都是比较低的。住房按揭贷款基本上可以算是利率最优惠的长期信贷，所以市场上实际发生的各类贷款平均利率要比按揭利率高一大截。换句话说，真实的折现率应该比上述计算的基准利率更高。折现率高就意味着所还的本息（136.22万元），经过折现之后的现值比现在的贷款本金要低，具体低多少，要看真正的平均利率有多高。这样，按揭贷款本息的现值肯定低于80万元，甚至低于78万元。相当于按揭现在支付的价格实际上会低于全款购房的98万元。

而这只考虑了平均利率，还没有考虑通货膨胀率的问题。通货膨胀让未来的钱贬值，也就进一步提高了市场中的折现率。所以未来总还款的现值比上述的计算还要低。136.22万元的还款本息在通货膨胀条件下更高折现率之下，现值会远远低于80万元本金。