又到一年汇总时，对全市商品住宅供需数据的分析如同审视一颗成长的树苗，在各个阶段发生的情况加以分析。本年度的、近5年或10年的，时间展开的越久远，看到的成果越清晰。无论好的还是坏的，深深的烙印在成长的道路上。
每当成绩单公之于众的时候，符合预期的数据被视为理所当然，而那些相悖的现象则归结于行走途中的“惊喜”。对于2018年沈阳房地产市场而言，让人铭记于心的应属“4.17”与“8.6”两次限购，市场回归理性的推手。
客观的数据真实的反映市场阶段性走势，既是开发房企关注的，更是购房者所需要了解的。2018年沈阳商品住宅与购房者买房意向有何变动？
房价以年增长率10.4%稳涨，2018年均价破“9”
2018年，沈阳商品住宅销售均价为9258元/平，10年间房价上涨幅度约169.2%，年均增长率为10.4%，近三年间平均每年上涨约1000元，对比2008年至2015年，增速有所提升。
2008年-2018年沈阳商品住宅销售均价走势
2013年，在全国持续增加供应大背景下，沈阳商品住宅库存量持续增涨，房价进入平稳状态，直至2015年出现小幅下滑迹象。沈阳楼市全力去库存时间随之而来，众多利好政策纷纷登上“舞台”，房源销售价格一路上扬。
2018年沈阳商品住宅销售均价破“9”，在限购调控之下，增速相比2017年下降了26.3%，房价上涨速度得到了有效的遏制。
供需双端走向平衡
市场“供不应求”
2018年，沈阳商品住宅供应总面积1359万平，环比上涨34.5%；成交总面积1404万平，环比下降11.2%；供需比为0.97，近8年间供需比最接近1的年份。
2010年-2018年沈阳商品住宅供需面积走势
从数据中得知，供需两端的“分水岭”位于2014年。2010年-2014年，沈阳楼市主态势为供过于求，在住房商品化的浪潮里，买房需求得到了充分的释放，各大房企持续增加供应量。为了促进市场平稳发展，2011年出台了限购令，全市库存量升至高位。2015年限购取消，“二胎”正式开放，全市进入去库存阶段，销售端有所回暖，2015年至2018年的4年间，供不应求成为市场主基调。
2018年，沈阳房地产市场在“两次限购”的调控下，供需走向平衡。2019年政策调控仍将持续，为了缓解调控带来的库存高位不降，人才引进、落户放宽、降准降息、个人房贷等利好政策或将持续跟进，在促进楼市平稳的同时，更加有效的助力城市发展。
全年楼市“过山车”
限购终成“分水岭”
由沈阳地产研究院统计，12月沈阳商品住宅销售均价9865元/平，环比上涨1.1%，同比上涨16.6%，全年楼市房价稳中有升，尤其是在8月限购之后，房价处于平稳发展态势，维持在9800元上下波动。
2018年沈阳市商品住宅供需面积与销售均价走势
从供需面积来看，12月份供应总面积88.8万平，环比下降28.4%，同比上涨40.6%；成交总面积110.7万平，环比下降17%，同比下降17.5%，供需双端全年呈现波动不稳态势。
在市场供需与政策调控的博弈之间，最理想的状态不失为寻找一个平衡点，全年“过山车”式的走势正是波动调整的动线图。限购下的“先扬后抑”，是政策调控效果的直观展现。
全市9区分化明显
浑南区成主角
2018年，沈阳9个区域中，有6个区域供应端呈现上涨态势。从产品增量幅度来看，沈北新区环比2017年上涨100.2%，夺得榜首；浑南区供应面积369.3万平，单区供应量最多，环比上涨71.8%，刚需产品占据市场主要份额。
2017年-2018年沈阳商品住宅各区供应面积走势
从产品供应增量的数据中不难看出，目前沈阳商品住宅市场主要库存集中在浑南区、沈北新区、铁西区及于洪区，四大区域也是2018年新盘/新品入市的集中区。无论是房企布局，还是购房者安家置业，热度不减致使供应量摇摇领先于其他5大区。
2017年-2018年沈阳商品住宅各区成交面积走势
从数据图表中可知，浑南区2年内成交面积维持平稳状态，且稳居榜首。在9大区域中，仅沈北新区成交面积呈现增长态势，环比2017年上涨18.8%，位居成交榜第二。成交面积榜前四名与供应面积排名相对应，侧面反映出市场供需主力分布走势。
区域市场形成“两极分化”局面，由外向内呈现递减态势，供需主力集中在三至四环间。随着土地“内争外拓”格局的形成，越来越多的住宅新盘/新品仍持续集中于二环之外。短期内市场仍将保持刚需为主的态势，2019年“居住价值”仍是政策调控与房企的着力点。
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