受整体环境的影响，2018年以来，上海二手房市场的买卖成交并不理想，成交价格也现下行趋势。相比之下，由于需求量持续旺盛，二手住房租金水平则较为坚挺。然而，《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到，近来，上海高端二手房租赁市场的租金已有明显下调。

高端租金下调

日前，仲量联行在其最新发布的四季度市场报告中指出，第四季度上海住宅市场销售放缓。二手市场需求疲软，更多房东愿意降价以吸引买家。因此，四季度二手价格环比下降3.8%，较三季度1.5%的环比跌幅有所扩大。同时，受到季节性因素影响，年末租赁活动放缓，租金环比下跌0.6%。

仲量联行上海项目销售部总监周静向《东地产》指出，个人房东的心理预期已有所调整，尤其是沪上高端租赁市场，近来的二手房租金水平出现明显下调。

上海房屋租赁指数办公室发布的报告显示，1月，上海房屋租赁指数环比上涨连续达七个月。但是在整体租金呈现上涨的情况下，高端市场租赁指数下跌0.13%，跌幅扩大0.04个百分点。其中，一室下跌0.07%，二室下跌0.13%，三室下跌0.18%。除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块中，44个下跌，4个持平，2个上涨，中心城区与新兴城区租金跌幅相近。上海房屋租赁指数办公室认为，中、高端市场大户型房源降温，房东面对市场行情，采取撤牌或降租3%左右，但成交依旧缓慢。

房东心态变化

“实际上，古北的住房租金下调已经持续半年左右了，”信义房屋黄金城道店的徐炜告诉《东地产》，“原先，古北二期的2房租金一般在20000元/月左右，现在降到18000元/月左右。三房整体下滑就更为明显。有一套金色贝拉维的租赁房源，最开始开价是28000元/月，最终成交租金是23000元/月。”

徐炜认为，究其原因，一方面，由于经济环境不好，部分外资公司撤离上海，高端租客减少；另一方面，虹桥商务区逐渐崛起，不少跨国公司总部搬迁到虹桥，分流了一部分商务租客。房源有一段较长时间租不出去之后，房东心态出现了变化。

中原地产西区古北豪宅二店一组的郑经理同样表示，近来，古北板块的租金下调十分明显，原先租金在28000-30000元/月的三房，基本都下调了2000-3000元/月左右。

除了高端租客减少以外，他认为，还与部分房源转售为租有关，“二手买卖市场一直比较冷清，房东又不愿意降价出售，不少房东就将房源转售为租，导致挂牌出租房源供应量变大，供大于求，租金自然下滑。”

中原地产世茂滨江一店组长李经理也指出，从去年开始，陆家嘴的高端租赁市场表现就不理想。

“租客稀缺，房源量大，租金自然就下调，当前，世茂滨江花园挂牌出租的两房将近有100套，客户消化不掉，市场去化慢，以往可以租20000元一个月的，差不多都下调了10%左右。”

长租公寓冲击不大

过去两年，万科、龙湖、旭辉等开发商推出了大量长租公寓，土地市场也不断增加租赁用地供应，对沪上高端租赁市场或多或少造成了一定影响。

周静认为，一方面，外派人员持续减少，是导致服务式公寓和高端住宅租金下跌的主要原因；另一方面，小业主出租高端住宅的租金要求本来就比较灵活，面对更多租赁住宅可能投入市场，散租市场会非常敏感，相应调整租金预期。但在她看来，目前租赁式住宅新增投入市场，对于租赁市场稍有影响，小业主由于不需要运营，或设备老旧会相应降低预期租金。

“目前长租公寓多是品牌运营商和开发商在运营，且多是大众产品，对高端租赁市场影响有限，未来如放量可能会对租赁市场影响加大。”

“我们碰到过一些日企员工，他们外派来中国前就托朋友在古北寻找房子了，主要是古北作为涉外出租板块，日籍租客较多，已经形成了一定的圈子。相较之下，长租公寓的量还是少。”徐炜显然持相同观点。