当我们把钱借给别人时,通常都希望对方能提供一些担保,比如房产或者车辆抵押、动产质押、保证人。但动产质押不容易变现、保证人难以确定担保能力、抵押的车辆不容易找到实物,所以房产抵押便成为了出借人相对比较愿意接受的形式。那么在房产抵押的情况下的借款,应注意哪些问题呢?

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1. 最高债权数额的陷阱?

抵押的不动产权证(或房屋他项权利证)上一般都有“被担保主债权数额(最高债权数额)”,但当我们真的写了一个具体的数额时,那么诉讼中最终确定的金额一旦超出这个数,则超出的部分将失去优先受偿权。

比如,甲向乙借款30万,房产抵押,期限一年,担保主债权数额(最高债权数额)30万,月利二分。如果借款一年,到期后,未还本金也未还利息。那乙起诉甲之后,则法院很大的可能判决甲就抵押房产在30万范围内优先受偿。

可能有人会问,那剩余的一年利息7.2万呢?

这7.2万就变成了普通债权。如果房产变现之后还有余值,并且没有其他人保全甲的抵押房产,则乙还能执行该房产的拍卖价款。

假设,还有一个丙,借款给甲10万元,没有办理抵押登记,但在乙起诉(保全或执行)之前,丙向法院申请保全的乙的该房产,如果乙的房子经法院拍卖45万元,则首先将拍卖款给原告30万,剩下的部分先给丙10万,乙的剩余7.2万元债权只能执行房产剩余的5万元,其余就只能执行乙的其他财产了。当然在现实生活中,因为执行、拍卖、评估涉及一系列的费用,甲还很可能欠付法院他应承担的诉讼费,这些费用都要在拍卖所得中扣除。

那么,有利的不动产权证或他项权利证应该怎么写呢?

被担保主债权数额(最高债权数额):见借款合同、抵押合同。

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2. 是否必须办理抵押登记?

办理抵押登记,就是取得不动产权证(抵押),房产抵押必须办理抵押登记,抵押权也是从抵押登记时设立的。

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3. 如果抵押人不是借款人,那么对抵押人来说是不是只签合同不登记,就没有还款责任了?

小编遇到过这样一个案子,A是借款人,B是抵押合同约定的抵押人,C是出借人和抵押合同约定的抵押权人,只签订了借款合同和抵押合同,未办理抵押登记。C起诉A和B承担连带还款责任,最终法院判决是A承担还款责任,B因为抵押未登记,抵押权未设立,但抵押合同成立,所以B在抵押物价款范围内对A的借款承担补充还款责任。

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所以,如果不是自己借款,尽量不要把自己的房产为他人的借款提供抵押,即使不办理抵押登记。