说到海外资产配置，在亚洲范围内，最火热的两个方向便是：东南亚和日本。后者“老牌资本主义国家”，前者以柬埔寨、缅甸、老挝、泰国等发展中国家为代表，近几年正受到“专家”的极力推崇。据悉，2018年中国买家海外置业目的排行榜第一就是泰国。

广告看多了，难免会心动。有不少投资者会来咨询小编，东南亚真的值得投资吗？今天我们就大家来分析下东南亚的投资情况。同在亚洲，为什么我们更推荐去日本投资。

一、昨天好，今天好，明天不一定好

“XX是30年前的深圳，20年前的上海，10年前的新加坡。”

广告语写得真妙，但现实是残酷的。

随便你拎东南亚哪个城市出来，恕小编直言，他们恐怕都无法成为中国。

首先，全球经济形势变了。中国四十年经济腾飞得益于全球化经济红利+人口红利。大量的廉价劳动力，大量的制造业订单，为中国带来了快速膨胀的资本。资本再催生城镇化和人口流动，促成了房地产持续数十年的单边上涨行情。

今天，东南亚确实有更廉价的劳动力，但当今时代是“逆全球化”的时代。英国脱欧，美国高喊“制造业回归”。对于东南亚，有得是廉价劳动力，但未必有充足的订单！

其次，东南亚国家难以跨过中等收入国家陷阱。

中等收入国家陷阱：

是指一个经济体的人均收入达到世界中等水平(人均GDP在4000美元—12700美元的阶段)后，由于不能顺利实现发展战略和发展方式转变，导致新的增长动力特别是内生动力不足，经济长期停滞不前

一个国家不是昨天好，今天好，明天就一定也好的。中国是幸运的，从十几年前的发展中国家“进化”成今天的世界大国。但历史上绝大多数发展中国家，在经历了一轮“经济大爆发”后，结果是漫长的消沉。据统计，上世纪60年代以来，全球100多个中等收入经济体中，只有十几个能跨过中等收入陷阱，成功迈入高收入国家行列，并维持可持续性的经济增长。

以泰国为例：

1978年改革开放时，泰国的人均GDP是528美元。而我国当年是可怜的468元人民币。到2005年，我国人均GDP是1753美元，泰国当年是2893美元，还比我们高出不少。今天呢？你还觉得泰国是能和我们比肩的国家吗？

买房不是赌国运，所求的是稳定的回报率和资本升值。你赌一个发展中国家的未来，为何不“捡个现成”的！他们的经济增长可能并不高。但良好的经济基础和发展机制，能保证稳健的可持续发展。

日本自1968年成为了仅次于美国的世界第二大经济体，保持了42年。虽然2010 年被中国超越，但至今仍稳坐“世界第三”。就冲这稳定的表现，不知道要比投资东南亚心里可踏实多少。

二、治安糟糕，法律不完善

东南亚至今仍是政局相对动荡的地区。泰国，80年20次军事政变；菲律宾，1年6位市长被枪杀，国内统计至少60万支枪支被非法持有；缅甸，至今仍是军政府执政，宪法形同虚设；越南，今年1月以来，反华暴动不断升级，我国外交部不建议我国公民前往该国，你到底是去投资还是去送人头？

就连马来西亚，感觉上稍微好点的国家也不靠谱。

2016年，碧桂园森林城市横空出世，号称占地20平米，可容纳数十万人。广告铺天盖地，一路打到CCTV。总价100万不到，号称这里会开发成免税区，还能拿到马来西亚长期居留权。

2018年，马来西亚新总理马哈蒂尔上任后秒变脸，宣布：不允许碧桂园森林城市对外国人销售，也不会给外国买家发签证。

首相对碧桂园项目公开提出三点批评：

1. 森林城市会成为一个外国人聚集的飞地，影响主权；2. 森林城市对马来西亚的商业不利，甚至会打击民族工商业；3. 森林城市违反了很多政策。

而此时，森林城市项目销售额超过200亿元，其中80%以上来自于中国大陆。

在国外投资，对大多数人来说，都不可能长住国外，完善的法治非常重要。他保证了投资者最为基本的权益。像马来西亚朝令夕改，政策毫无连续性，又谈何投资回报呢？

而日本出了名地讲规矩，不仅体现在生活上，也体现在法治上。日本目前现行的民法、商法、民事诉讼法、刑事诉讼法等，主干都是从19世纪的四大法律延续下来的。一百多年来，除了1946年麦克阿瑟主持，废除了1889年明治宪法外，并无大的变动。

早在19世纪末期，日本就有了《不动产登记法》，后虽经几次变更，但主体上沿用至今。明确规定了凡是对不动产的所有权、地上权等9种权利进行操作，必须必须在政府的法务局或地方法务局进行登记。

法务局向登记人发放“权利证书”，并对登记在册的权利予以保护。并且日本“政法分离”，各级法务机关的设置和其管辖区域与行政区划不是相互一致的，法务省依据不动产登记法及其他相关法律独立进行不动产登记，不受其他行政部门的干扰。绝不可能出现马来西亚这种，总理换人，结果法律也更着换，合法权利瞬间清零的情况。

三、GDP支撑不起房价

说白了，炒房就是一个击鼓传花的游戏。房价的上涨不过是纸面财富，得有人接盘，才算实实在在得赚到。这个游戏中，如果只是指望外国人是不可能的。最终还是要本地需求出手，才能撑起房价。

东南亚和发达国家不同。经济体量小，收入低，对房价的承受能力比较差：

柬埔寨2018年GDP240多亿美元，也就比中国GDP最少的西藏高了一点点；越南2390亿美元，和经济发展“老大难”黑龙江省差不多；泰国算是东南亚里的翘楚了，GDP也不过5048亿美元，还比不上湖南省。

然而疯狂的是，大量外国买家的涌入已经在推高当地房地产市场的畸形发展。

2018年柬埔寨金边楼市中国买家咨询量同比暴增550%。根据胡润2018年全球房价指数显示，金边年度涨幅高达16.7%位于全球第一。参照之前的GDP比较，你能想象西藏的拉萨房价涨得比北上广还快，涨幅全球第一吗？？

泰国也很疯狂。经过一轮轮炒作，曼谷的公寓房总量10年翻了5倍！均价已达到2.8万元人民币。地段好一点的公寓卖4-5万，顶级公寓过6万，和国内一线城市有得一拼了。

可问题来了，2017年曼谷的GDP不过1.24亿元。同年杭州为1.25亿元，相差无几。安居客数据显示，杭州2019年一手房均价不过23000元，比泰国还低。你投资泰国，还不如投资杭州呢！

另外，泰国的平均工资不过1.4万泰铢每月，约合人民币差不多3000元。泰国人自己都要买不起了，这不是泡沫，什么是泡沫？

相对而言，日本则健康许多。根据日本厚生劳动省发布的「2017年工资结构基本统计调查」的结果，整体的平均值304,300日元，相当于1.8万人民币/月。

调查中的是规定内工资，不包含时间外津贴和休息日出勤津贴等。

在东京，100万人民币以下的一居室很多。200万能买到适合一家人居住的公寓房了。也就说一个普通日本人，不吃不喝工作5-10年，差不多就能买到一套房子。对比下北上广年轻人的压力，是不是觉得房价太便宜了？

所以，小瑞一直认为：推荐你去东南亚买房的，不是傻就是坏。不信你把此文转给他，来看看他怎么反驳。