◎撰文 | 王柔金 编辑 | 赵恙

保利发展董事长宋广菊在2017年提出的“未来两三年重回前三”的口号，在2018年壮志未酬。

昨日，国内房企前五强中最后一家，保利发展发布了其业绩财报。保利在2018年实现签约销售金额 4048 亿元，同比增长 30.91%，位居第五，“回三”之路尚需努力。

年度销售规模差距拉大

按照保利发展公布的业绩，2018年其实现4048亿元销售规模，与行业第四名融创4608亿元销售额之间尚有560亿的差距，与第三名恒大5513亿元销售额间的差距则进一步扩大到1465亿元。

董事长宋广菊在2017年面向全体股东喊出了“未来两三年重回前三”的口号，从阶段结果来看，仍存不小差距。

报告期内，保利实现营业总收入1945.55 亿元，同比增长 32.66%；净利润 261.49 亿元，同比增长 32.78%；归母净利润189.04 亿元，同比增长 20.92%。虽然得益于结转项目价格上升，公司毛利率同比提升了1.45%至32.49%，但净利率却并未见明显提升，仅录得13.44%，与2017年基本持平。

在保利的利润构成中，属于非经常性损益的投资收益由2017年的16.8亿大幅增加60.06%至26.9亿元，公允价值变动收益也由2017年的-58.65万增加至1.9亿元。去除这两项的影响，保利核心利润率为11.96%。

锋面News注意到，2018年，保利参考目前市场价格状况和项目实际销售情况，计提存货跌价准备金。其对合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目、南京保利梅龙湖项目、广州保利广钢项目、厦门保利和光城悦项目计提了跌价准备23.42亿元。据公开资料，上述地块是保利于2016年、2017年拿下的“高价地”，这也在一定程度上影响了其利润表现。

央企底色

虽然“回三”仍有差距，但是保利发展的财报数据，透出一股“央企气质”。控制负债率、注重现金流以及颇具优势的融资成本，保利在财报中给自己的成绩鉴定是，实现了“行业前五，央企第一”。

2018年，保利全年累计实现销售回笼 3562 亿元，回笼率达88%；账面有息负债2637亿元，在手现金1134亿元；资产负债率77.97%，基本保持稳定；净负债率 80.55%，同比降低5.82 %；融资成本5.03%，较2017年略微上升0.21%。

在近年调控下的行业多元化发展中，保利认为公司具有一定的战略定力。

保利战略定位， “以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”。2018年保利来自房地产销售的营业收入1824.98亿元，占总营收比重达到93.8%，毛利率32.86%；来自其他业务的营业收入112.51亿元，占比6.2%，毛利率25.09%。从保利的营收结构来看，再次佐证了多位地产大咖在今年财报季提及的“房地产依旧是最赚钱的行业”。

此外，调控下，保利坚持聚焦刚性和改善性需求，以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以一二线城市及核心城市群为主的布局策略。在产品结构方面，保利的住宅类产品销售占比在 85%以上，且以 144 平方米以下普通住宅为主。

赶超“回三”之路

追赶回归之路，对手的进度与自己的节奏同样重要。

2018 年，保利共拓展项目 132 个，新增容积率面积3116 万平方米，拓展成本 1927 亿元，平均楼面地价6186元/平方米。

虽然这一新增土储建面仅不到2017年的七成，但也已达到年度签约面积的 114%。在2018年房企普遍放慢拿地步伐的背景下，保利在土地储备上保持了正向增长。

截至 2018 年末，保利在国内外 100 个城市合计拥有在建面积10390 万平方米、待开发面积 9154 万平方米，其中一二线城市占比 60%，城市群周边的核心三四线城市占比 30%，可满足未来 2-3 年的开发需要。

最新公告数据显示，今年前三个月，保利实现签约金额1096.6亿元，同比增长26.14%。而同期碧桂园的权益销售金额为1200亿元，万科、恒大和融创的全口径销售金额则分别为1494亿元、1196亿元和798.7亿元。这意味着保利一季度已超越融创排名上升至第四位，与恒大之间的差距进一步缩小至不到百亿元。