农村闲置宅基地从“废柴”到“聚宝盆”：江苏盱眙的经验|163

4月28日，中国社会科学院农村发展研究所及社会科学文献出版社发布《农村绿皮书：中国农村经济形势分析与预测(2018~2019)》报告，报告显示，2018年，农村宅基地空置率为10.7%，样本村庄宅基地空置率最高达到71.5%。村庄宅基地的闲置率呈现东部最高、西部次之、东北第三、中部最低的格局。另据测算，全国约有360万亩农村宅基地空置。

全国政协经济委员会副主任杨伟民也曾表示，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。

农村宅基地闲置率如此之高，相信大家并不意外。

根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，2018年底，全国农村户籍人口56401万人，其中外出农民工多达17266万人。

所以，多数宅基地处于空置状态。

资源本身不创造价值，只有利用起来才会产生价值，甚至当宅基地闲置的时候，因为会有折旧在里面，不仅不创造价值，反而还会消灭价值，造成资源的巨大浪费。

2018年我国城镇化水平为59.6%，未来大概率会继续增长到70%，也就是会有2亿左右的农民进城落户。到时农村宅基地的闲置规模将会更大，我们不能让它闲置，闲置等于资源的浪费，更加脱离了农村土地改革的本质，因此宅基地退出将成为一种必然的趋势。如何唤醒这笔“沉睡”的庞大资源，变闲置的资源为创造价值的资本，将改革红利释放到乡村振兴建设中，是摆在我们面前的时代课题。

其实早在2016年，国家就在探索农村宅基地退出机制，并且试点工作已经低调启动，试点的具体路径是：①调研宅基地空置率；②农民自愿退出宅基地；③补偿宅基地金给农民(补偿价格挂钩当地商品房平均房价)；④退出宅基地变成集体经营性建设用地；⑤集体经营性建设用地入市。

我们通过江苏一个真实案例，来看农村宅基地变废为宝、变资源为资本的全过程。

2017年5月，江苏盱眙县开展农村宅基地有偿退出试点，霍山村是首批试点村之一，全村有640户农户自愿参与，涉及宅基地面积共1100多亩，平均每户拿到补偿款12.34万元。

有偿退出具体由县国有企业天源水务公司负责操作。农民自愿退出宅基地，天源水务公司提供补偿，标准为1.7万元—2万元/亩，其中不少于70%的费用支付给农户，其余给村集体经济组织。农户退出后不再享有原宅基地范围内的土地使用权、承包管理权和林权等，这些权利收归村集体经济组织所有，统一经营管理。退出宅基地上的房屋由具备资质的房地产评估公司评估后，另外给予补偿。退出后腾出的土地，由公司负责平整复垦成耕地后，经上级国土部门验收批准，到有关交易市场转让出售土地使用指标，每亩可得到30万元—50万元的收入，企业扣除各种成本外，所获收益继续用于农村土地整治。县里还出台奖励政策，镇里每完成1亩农村宅基地的退出和复垦，进入建设用地指标储备库，县里奖励3万元。

实施农村空置宅基地有偿退出，霍山村调动了各方面积极性，村集体受益了，每位村民也受益了。

首先是村集体的受益：农民宅基地退出补偿款30%归集体所得，每亩可得5100元，全村退出共1100亩，村集体共获得561万元的一次性收入。宅基地整治复垦后，土地面积多出近500亩，加上原来的1100亩共计1600亩，公司把耕地经营权交给村里，按每年每亩租赁费800元计算，村里每年可得到120多万元稳定收入。霍山村原来是“省定经济薄弱村”，村集体经济年收入仅5万元，累计负债77万元，如今一下子摘掉“薄弱村”帽子。

至于农民，除了获得一次性补偿款外，退出宅基地后能专心外出务工，承包地流转给他人种植，可以得到租金。村里复垦整治土地租赁给新型农业经营主体经营，要求优先雇佣本地农民，村民又可得到一笔务工收入。村集体经济股份合作社取得土地租赁等经营收益，农户还可得到会员分红。