大家好，我们是租赁行业商会的法律顾问，每周大概需要修改三、四十份租赁相关的协议，租赁房屋的性质涵盖了商业综合体、办公楼、众创空间、医疗、教育、酒店、公寓、厂房、仓库等。有的企业被拖欠租金很久，多次谈判不成要起诉时才知道签约的主体是不存在的，实际签约人随意编撰了一个不存在的名字；有的企业想提前解约，却倒打一耙说出租人违约。即使很多企业都是租赁行业的大佬了，身处这个行业几十年的时间，还是时不时会发生一些棘手的事情让我们措手不及，也可能遇到一些棘手的客户让我们疲于应对。

大多数从事租赁行业的企业是轻资产模式，处境类似于“夹心饼干”，一方面要和房东谈判拿到最低的价格、最佳的租赁条件，另一方面要和下家斗智斗勇，以利益最大化的条件出租。少数通过收购资产进行运营的企业面临的融资、招商等问题我们会另外开篇讨论。

本文在已修改的几百份租赁合同的基础上吐血总结了租赁合同中的陷阱，深度剖析作为“二房东”的16个方面、32个不同处境的常见风险，以及针对不同风险的不同条款约定。

序号

方面

风险点

我方承租人

（vs产权人）

我方出租人

（vs实际承租人）

1

签订合同前的准备工作

1、房屋交付条件

2、是否一房多租

1、签合同的主体

2、合同履行能力

2

没有产权证

1、使用权可能存在瑕疵

2、合同可能无效

（最高人民法院司法解释）

甲方也就是出租方保证对房屋享有所有权或合法出租权，房屋无权属争议。甲方应在本合同签订同时向乙方提供相应的资质文件，并保证提供资质文件真实有效，如因房屋权属、使用权存在纠纷导致合同无效或无法履行的，应承担相应违约责任。

乙方确认在签订本协议同时已充分了解租赁房屋的权利状态，并已至实地进行考察后同意承租。乙方在合同期间不不得以房屋尚未取得产证为由主张解除、无效或甲方的违约责任。

3

房屋用途及办理证件

1、政策风险（特殊行业的办证要求，如生产制造、公寓、酒店、医院，）无法办证

2、园区业态导向

根据实际约定用途，当然范围越广越好

因乙方自身原因造成的乙方无法不能通过消防、环保验收、办理营业执照、各类许可等，应由乙方自行承担所有责任，同时仍应按本协议约定及时支付相应的租金、物业管理费等。

4

是否允许转租

不允许转租情况下的变通方法

1、关联方不视为转租

2、联营

3、股权转让

不适用，转租需要书面确认

5

是否允许装修

装修价值及补偿

由乙方添置的已附合的装饰装修物应归房屋所有权人所有，甲乙双方可届时商定该装饰装修物作价补偿事宜，未附合的装饰装修物乙方可以拆除，因拆除造成房屋损毁的，乙方应予以恢复、赔偿。乙方不得故意破坏租赁房屋内由甲方添置的已附合的装饰装修物，并应将其无偿移交给甲方

甲方书面确认

由乙方添置的已附合的装饰装修物应归房屋所有权人所有，合同届满终止或因乙方违约终止的，甲方无需就该装饰装修物进行作价补偿，未附合的装饰装修物乙方可以拆除，因拆除造成房屋损毁的，乙方应予以恢复、赔偿。乙方不得故意破坏租赁房屋内由甲方添置的已附合的装饰装修物，并应将其无偿移交给甲方

6

是否允许注册

注册完之后到期不注销，而工商注销手续不属于法院受理范围

/

不仅没收押金，到期不办理，每延期一天每天支付多少违约金

7

租金及

租赁期限

1、是否含税

2、优先承租权

3、优先购买权

4、先开发票还是先付款

5、发票税点

合同能签多长签多长

先付款再开发票，如果先开发票的，需在该条款后面加上“发票并非付款凭证”

8

房屋交付

1、延期交付

2、交付状态

若出租方延期交房，则租赁期限可顺延，若延期超过一定的时限，可约定为出租方违约，承租方有权解除合同。

不予约定

9

保险购买及其他损害赔偿

特别是公寓、酒店、厂房等容易发生公共意外事件的租赁物

甲方购买保险

乙方自行购买保险；

乙方在租赁经营期间，应承担因租用该房屋进行经营业务而导致乙方或第三者的财产损失或人身伤亡的一切开支、责任、损失、索赔、或诉讼等责任，与甲方无关

10

拆迁补偿

约定与否对利益的影响较大

属于各方的补偿归各方

互不承担违约责任，补偿以相关部门的评估报告为准。

11

买卖不破租赁

买卖对租赁合同是否继续履行的风险

租赁期间内，该租赁房屋所有权变动的，不影响租赁合同的效力，否则承担相应的违约责任。

第三方的违约行为造成的损失，应在甲方获得第三方赔偿后再向乙方进行赔付

12

提前退租的违约责任

损失的计算方式不明确可能导致白白损失

1、装修赔偿

2、预期利益

1、中介费承担问题

2、免租期取消问题

13

拖欠费用的自力措施

停水停电、换锁、清空

注意：

1）要明确约定

2）合理预见的范围

3）程序规范

/

乙方在合同提前终止或期满终止后，经充分沟通、通知后，仍拒不支付房屋租金又不腾空房屋的，甲方有权采取自力救济的方式如封门、换锁、清空等，强制收回房屋。乙方无权要求甲方承担因此而产生的任何损失。

乙方逾期未搬离的物品，视为乙方的遗弃物，甲方没有保管的义务，并有权自行处置，乙方无权要求甲方任何赔偿。

14

不可抗力是否包括破产、园区政府的招商政策

不可抗力的范围

破产也承担违约责任

1、建议将政府行为写进不可抗力条款中。

2、破产不属于法律上的不可抗力事件，但是协议可以约定出租人破产情况可以免责。

15

通知与送达

不规范，视为未通知

建议全部采用EMS的形式寄送

约定送达的方式，当面送达、微信、邮箱等方式均可视为送达

16

水电费单据

自制水电费单据没有法律效力

/

必须让实际承租人签字

每一个方面的风险稍有不注意酿成的后果是无法估计的，就比如第一个风险，我们为什么要特别强调签合同之前要做一些准备？

有个客户在委托我们担任法律顾问之前，应收债权是1亿多，这里面包括已经起诉但一直执行不到的，无法执行的原因或者是人找不到了，或者是转移了财产，亦或是当时签合同的主体就已经债务累累了，所以导致后面的回款困难。

签合同之前的准备工作， 一是调查核实客户的状态是否存在失信， 是否有很多诉讼， 以及是否有行政处罚；二是核对签合同的主体和实际主体是否一致，一证一人或一单位，人证对应，防止假证，否则在客户发生拖欠的时候可能无法找到对方。

为了规范每个租赁企业的合同，我们推出如下服务：

1）针对不同的甲方乙方提供相应的租赁合同模板，包含上述所有的风险预防条款，同时还可以根据租赁房屋的性质类型调整相关条款内容。

2）针对不同客户的特定需求提供上门培训服务。

如有需要，请联系助理微信。