在近几十年的赛道狂奔后，越来越多资产持有者和投资者，将目光投向了由于增量放缓才被慢慢关注到的巨大的存量市场。从外资大举进入，到不断有项目成为城市新地标，城市更新在大众的关注下，已经不再是政策与情怀，正如高和资本董事长，中国城市更新论坛主席苏鑫所说的,我们推理不出来的想象空间，就是城市更新的机会。而科技赋能带来的资产管理智慧化，产业内容带来的资管运营精益化，城市更新对参与这场新游戏的人都提出了更高的要求。
5月30日，由中国城市更新论坛发起，城智更新研究院联合明源云空间共同主办，乐居财经领衔多媒体矩阵全方位支持的，“2019城市更新资管高峰论坛”在北京盛大召开。现场汇聚了全国各地400余位嘉宾到场，与50 来自位资产、资本、资管三方领域的行业大咖面对面对话资管时代的制胜秘籍。
城市更新，万亿级赛道的资本论
开场由高和资本董事长、中国城市更新论坛主席苏鑫、明源云创始人兼董事长高宇致辞。苏鑫表示，城市更新不是房地产，而是通过资本运作、技术推动和内容赋能，满足消费者需求，是一个万亿级的赛道。无论是地产公司往资管走，还是资本方往资管走，还是服务公司往资管走，最终最大的瓶颈和机会就是消费主力是90后，内容、技术要跟空间结合，这些都是我们这三类人不熟悉的，所以可以有无限的想象空间，也有很大的风险，当然，机会也很大。
高宇表示，从玩家来看，原来服务于增量市场的各路玩家纷纷杀入存量新领域，市场空间巨大。
愿景集团董事长陶红兵，分享了愿景对存量资产的选择逻辑：有没有可被挖掘的价值，有没有可被发现的价值。如果没有这样新的价值，不管价格便宜多少，都不是好资产。
中国房地产增量市场一年10万亿交易额，而存量的总额大概为250万亿。存量市场有三块：存量交易，存量更新，存量运营。存量运营就是资产管理；存量的交易主要是贝壳和链家在做；愿景选择了存量的更新。因为增量会变成存量，所以存量是越来越大的，而增量可持续性是存疑的。很难想像十年以后，每年还有一年10万亿增量的交易，所以选择存量市场，是认为其规模足够大而且又可持续的。
万科集团高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官、长租公寓事业部总经理孙嘉现场表示，做不动产关注三个效率：坪效、人效和时效；随着粤港澳大湾区的发展，三个效率方面会进一步提升。
粤港澳大湾区有非常好的产业基础和人口基础，而港珠澳大桥的联通把粤港澳大湾区9 2城市紧紧联系在一起，将带来坪效、人效、时效三个效率维度的进一步提升。虽然粤港澳大湾区旧城区、旧厂房、旧村落，三旧面积占总建设用地的比例为35%，存在很多潜在风险，但孙嘉认为这对于一个新的世界大型经济体茁壮之路同时也是另一种机遇。
高和资本联合创始人周以升现场谈到，监管机构对公募REITs的建设和推动从没有停止。作为房地产长效机制的一部分，不能将REITs直接与房价上涨挂钩；实际上，REITs为老百姓提供了对冲房价上涨的工具，有助于减少住宅投资投机，平抑房价。公募REITs推出需要夯实五个方面：治理机制，配套融资，定价，税收政策的推动，投资者保护和信息披露。
越秀产业基金夹层投资部姚伟鹏以越秀为例，将资本定位分为四个维度考虑：常规金融维度的收益要求、风险偏好和投资周期，最一个是对有一定影响力的资本而言的，整体资本的运作和统筹。对此，资金的收益不能单单只从它是股或债来说，而应该看看不同维度的它到底能提供怎样收益的组合。
资产并购功守道：投什么，怎么投？
首场圆桌“资产并购功守道”之投什么，嘉宾从外资投资的因素及类型，联系到国外对于资本的态度。最终论出一致方向：资金不分国界，也不分后面腾挪的空间大小。目前，外资的活跃和期望值和投资周期等因素有关。而对于国内市场，投轻也好，投重也好，投的是价值创造：如果“轻”不是价值创造而变成烧钱甚至负资产，就不值得；而投重，则要看到城市未来的增长点，要做到恰当的时间选择恰当的城市。
第二场圆桌对对碰将重点放在“怎么投”，嘉宾分别分享了商业地产投资的核心型策略和险资的核心型策略。辅以资本眼中五类传统业态的投资机会、养老地产市场分析的相关实际案例。怎么投？除了好的投资眼光以外，还是要看看自己能给这个物业带来什么、你的价值是什么、能为这个建筑或这个城市给新赋能带来一些什么；要用运营来带动投资，再通过资本投资的来把运营价值体现出来。从“管”到“资”，懂“管”才有“资”。
懂得与资本沟通，才是真正的资产管理操盘者
下午“城市更新的管理学”主题，同昌盛业董事总经理唐耀首先将关注点放在管理与资本结合。他表示，资产管理团队和房地产开发不一样，资产管理团队没有底层资产，但又需要自有资金。城市更新改造的资金要求长期性的投资，不是短期开发住宅类的快进快出投资。所以，资产管理团队在项目上应该更看重资金的安全性。同时，在原有旧业态的基础上不断提升优化，契合城市发展规划。他表示，不论是产业园区，还是商业物业、零售物业，都是运营的载体，不能拘泥于形式，要因地制宜，用运营创造价值，让项目重新焕发生机。
作为存量市场研究专家，明源地产研究院副院长、存量研究首席专家黄乐分享了资本优化是如何利用资本实现资产的优化。在资本层面，通过数字化赋能资产管理，将公司层面的数据资产清晰化、可视化、透明化，提高资产的公信力；在管理层面，通过资产信息数字化、风控指标体系化、资本回报显性化，对资产运营全局实现可视化分析，全面赋能资产管理能力提升。
中城新产业投资董事长刘爱明表示：“对于产业地产，客户是目标，地产是结果。如果把产业作为目标，产业就是客户。结果是把客户服务好，自然就赚钱了。我们不能直接冲财务上那套东西去，把客户给忘了。”
优客工场&共享际创始人毛大庆表示，做共享办公能力比商业模式更重要。
中国商业办公地产总量足够大，但缺少精细化的运营经验，所以存在巨大的价格上升空间。毛大庆认为，科技赋能下的场景相连，就是要通过更多的交互、更多的连接、更多的弹性、更多的效率，让享受服务的人产生更高效、更低成本和更快速的连接，这是核心所在。
圆桌碰撞：商业、办公、居住、产业园区未来怎么玩？
嘉宾以业态维度分为四场圆桌讨论，对企业转型资管下的商业更新、办公更新、居住更新和产业更新展开对话。
对标商业资产的资金来源非常重要，不同性质的资金会影响这个闭环能否走得通，作为一名专业的从业人士需要对市场有一个前瞻性和专业眼光的把控。主持人、商业地产专家刘晓兰强调，商业是整个存量资产食物链里最难的一环，但是，无论做哪个板块存量资产的管理人，归根结底还是拼能力，“打通资管血脉，制胜存量时代”。
纳什空间创始人张剑表示，在金融创新上，在模式创新上，相信今年大家还会探索出许多新的合作或结合的模式。
几位嘉宾一致认为，长租公寓今年是最好的时代。就像派公寓创始人王戈宏说的，如今，每个人都明白了该做什么，这是再创业的一个极佳机会。
产业本身是能产生经济收益和价值的，无论是投资方“下场踢球”，还是面向客户的“产业服务”，做城市更新的本质其实是在做产业内容。
城智更新研究院院长陈方勇表示：有了产业才有城市的未来，有城市未来才有房地产，城市更新，做的其实是为产业服务，为内容服务。
会议最后，大家就资产多业态更新管理都表示了无限的期待。面对存量这个巨大的市场，全国的资管精英汇聚于此，是为了决定如何分配这个蛋糕布局。合理的分配会让这块领域的资源被充分调动，使得整个存量生态更加健康，更加智慧。
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