第五十九期隔不断的“隔断房”|163

7月8日，北京市住建委会同北京市场监督管理局联合发布了《北京市住房租赁合同》、《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，并在说明中明确提出禁止违法群租。

在暑期租赁旺季这一时间点出台这一规定，使得一直理不清的“隔断房、群租、N+1”等再度成为社会关注焦点。

无标准可寻的N+1是长期困扰房屋租赁市场的一个问题，各个城市对于其的态度也很不一样，有些城市以地方条例的形式明确同意，有些城市则明确禁止，有些城市则态度暧昧。在房屋租赁市场蓬勃发展的今天，全国大约有2亿人口在通过租房方式解决居住问题，在北京也大约有800万人在租房。面对这样一个涉及民生的巨大市场，监管的态度如何？法律又有何解释？

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，造成这样的困境，主要在于三个方面：

一是法律机制非常不健全。在全面依法治国的今天，住房租赁市场对应的法制建设是非常薄弱的，人大层级的没有，国务院层级的也没有，地方政府层级的也仅限于通知、办法，唯一能看到的，全国范围的、立法级别最高的，仅有2011年2月施行的住建部6号令住建部《商品房屋租赁管理办法》，且迄今为止已经过去8年。

二是阶段性运动式的拆隔断治标不治本，监控机制不能常态化有效运行。对隔断房的监管往往都是运动式的，大量、集中、密集的动用行政资源进行整治，导致的结果就是“野火烧不尽，春风吹又生”，前脚拆完后脚建，隔断房永远隔不断，从而成为滋生群租和影响社会和谐稳定的毒瘤和怪象。

三是有效租赁房源供应不足，且租金价格过高。一线城市和经济发达的二线城市租赁需求特别旺盛，尤其是暑期毕业季，市场的供不应求造成租金价格上涨压力较大，一方面，租房人群有通过合租分摊租金成本的需要，另一方面，中介机构、租赁经营机构则有做N+1提升单套房屋额外租金收益的需求。

如何解决？景晖智库首席经济学家胡景晖建议：

一、 立法层面，建议尽快完善相关法律体系

立法的根本目的是解决当前急需解决的市场和民生问题。建议相关部门尽快推动立法，至少要有一个国务院级别的法规，立法时不要泛化和复杂化，立法可以简化，只考虑城市住宅租赁问题即可，不用考虑商业地产、农村等。后期也可以通过补充、修正来不断完善。

二、 建立常态化的市场监督和管理机制

建议动员广大群众，通过民众相互监督、举报、起诉等民商法机制从严惩处对邻里造成危害的打隔断和群租行为。根据物权法，邻居是群租和隔断房的受害者，其有充分的法律依据向相关部门举报和提起法律诉讼，而不用政府动用行政资源去进行运动式的整治。建立惩罚机制，民众去法院起诉，设置简易审判程序，并根据相关法律顶格处罚，比如将房屋封存、禁止出租等惩罚治理违法群租。建立奖励机制，以高额民事赔偿作为受扰民众的鼓励，动员广大群众去主动监督。宣传监督机制。一旦出现此类判例，通过相关渠道将判例进行大力宣传，广而告之。这样做既有法律依据，也符合依法治国的精神。

三、关于N+1主管部门不能态度暧昧，要尽快出台明确的标准和规定。

通过有标准有前提的N+1合法化、征收空置税等来增加租赁市场房源供应量，平抑房租。（1）N+1合法化。可以参照上海经验，尽早明确标准。如满足以下三个条件的客厅即可以作为单独一个居室进行出租。一是客厅不是消防疏散的必经通道；二是使用面积在多少平米以上；三是有单独的通风和采光条件。（2）尽早征收空置税。据不完全统计，北京至少有100万套住宅处于既不自住，又不出租，也不出售的闲置状态，造成了资源的巨大浪费。如果及时出台空置税，会促使部分闲置房源进入租赁市场，一套房子2个卧室，一个卧室住两个人，一下就可以释放出满足400万人居住的房源来。而这样既不用批土地，也不用新房的开发建设，又不用开发商自持，对补充租赁房源，缓解供需矛盾，立竿见影。