在2019年7月8日之前，北京住房租赁市场实施的是2008年版的房屋租赁合同文本，从即日起，北京将要实施新版的租赁合同（关注拼室友公众号，回复“北京租赁合同”，即可获得新版租赁合同），无论是对于租客来说，抑或是对于房东、中介机构来说，都有着深刻影响。
在具体合同的执行中，有几个新的值得注意的问题：
首先，禁止集体或分块出租房屋，禁止改变房屋内部结构，分别出租或变相出租床的方式等。
第二，租金问题，未经双方当事人同意，出租人不得在租赁期间单方面提高租金。
第三，续租时，如果出租人继续租赁，承租人在同等条件下享有优先租赁权下原。
禁止分割住房，从政策到法律
除规定租赁方式、租金等内容外，新版《房屋租赁合同》表明集团租赁住房的政策得到了重申。
根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）的规定：
本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，以原规划设计的生活空间用房为最低租赁单位，不得改变房屋内部结构为人。
单独出租，也不得根据床位等变相单独出租厨房、浴室阳台和地下储藏室等，不得出租给人员居住。出租房屋的人均居住面积不少于5平方米，每间房的居住人数不超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
具体来说，本段有两种含义：
一是禁止分割住房和集体租赁住房，二是规定并限制具体的租赁面积和居住人数。
集体出租住房数量多，居住环境差，管理薄弱，大量存在违法用火、用电、用气现象，消防安全隐患巨大。2017年，大兴市一场严重火灾西红门命令政府严格检查集体出租和隔断房屋。
此次政府在新版本的示范租赁合同中，包括分割和集体租赁住房，并受法律约束，意义非常重要。
虽然之前的租赁规定对居住空间的划分有直接的要求，但许多长租公寓经营者将采取各种突破，包括起居室和阳台空间的划分和利用。
租赁合同的订立有明确的法律依据。租赁合同本身受合同法的约束。违反租赁合同将影响出租人的利益，甚至导致合同本身的无效和相应的赔偿。
因此，新的租赁合同北京可以看作是租赁管理和控制的进一步升级，对租赁业的健康发展将起到重要作用。
“N+1”将面临巨大政策风险
7开始的时候，闫丽（化名）发了一个朋友圈，说他租的房子会被拆除。房子是从中介租来的，客厅是分开出租的。但在接到报告后，拆除通知被收到了。
目前，一些出租房屋仍有一些房屋中断。最常见的方式是装修后将较大的客厅和客厅作为一个单人间，称为“N+1”模式。
由于客厅面积大，价格相对合适，而且租赁机构改造后的居住环境有了很大的改善，在紧张的租赁市场中对这种住房有部分需求北京而分散的长期租赁公寓T运营商可以通过“N+1”提高盈利能力。
但是由于它属于一种隔断房间，所以客厅和客厅没有居住功能。是疏散通道。如果用于生活，会增加火灾安全隐患。此外，在目前的租赁市场上，隔断房屋的隔断材料是否具有防火效果还存在潜在的风险。
因此北京法律和政策不支持“N+1”。在2017年底至2018年初的北京住房租赁市场装修风暴中，部分清理了“N+1”房源。
中介机构工作人员告诉记者，目前北京对“N+1”的态度是，如果有报道，它将被立马拆除。
中原首席房地产分析师张大伟表示，租赁公司仍在野蛮发展，分居比例非常高房源。从政府政策的角度看，分区违法行为没有发生变化。
在新版本的合同中，这一点再次明确表示，住房结构不应改变。对于租赁企业来说，存在很大的政策风险。
上海、广州、苏州试行“N+1”
随着各地租赁市场的发展，“N+1”模式在符合消防安全的前提下，能够解决部分住房租赁需求。
因此，部分城市试行“N+1”模式，目前，包括上海、广州、苏州等城市已经出台了相关文件或政策。
2015年1月份，上海市政府办公厅转发的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，其中规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。
客厅单独出租使用的，客厅（分隔后）和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口过道应当符合国家和本市住宅设计规范的要求，不得破坏房屋承重结构，并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承租面积和消防安全管理的相关规定。
这意味着上海开始尝试“N+1”的租赁模式。该意见自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。2017年2月24日，上海市人民政府办公厅发文称，经评估需继续实施，有效期延长至2019年2月28日。
2018年底，广州市人大常委会发布公告，对《广州市房屋租赁管理规定（草案）》（下称《草案》）面向社会征求修改意见和建议。
《草案》规定，出租人应当以居住空间的一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，且每个卧室或起居室（厅）居住使用人的人均使用面积不得少于5平方米，但居住使用人之间有法定赡养、抚养义务关系的除外。
《草案》还明确，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间不得出租供人居住。违反上述两项规定且逾期不改正的，将处五千元以上三万元以下罚款。
苏州则走在“N+1”的前列，已经出台相关执行政策。日前，《苏州市出租房屋居住安全管理条例》正式获批，2019年5月1日将开始执行。
根据条例规定：使用面积十二平方米以上的起居室（厅），可以隔断出一间居室出租，且出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。
这也意味着“N+1””模式在苏州正式合法化。
但是，由于改变原本的室内建筑结构，会增加消防隐患，因此在进行隔断时，应严格采用安全的隔断材料，保证通风和采光，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。
实际上，2015年1月上海实施“n+1”合法化以来，我国“n+1”合法化进程不断加快。
2016年，住建部副部长陆克华表示，为满足青年人、新市民的租房需求，允许将现有住房按要求改造后按间出租，并将制定单间人数上限等统一标准。
受到带动，2017年8月南京、杭州相继出台政策落地“n+1”合法化;同年11月，武汉也推进“n+1”的落地。
2018年年初，成都发布《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》及文件解读文本，出租房隔断间将被允许;2018年11月，苏州发布草案，初探“n+1”合法化。
在业内人士看来，“N+1”模式的合法化，不仅使许多符合条件的隔断间可以允许被出租，增加了房源的供应量。同时，也减轻了年轻租房人群的经济压力。
业内人士表示，上海等全国重点城市经过多年发展，已经具备成熟、可供参考借鉴的“n+1”管理经验。
让不少其他城市的政府部门看到了“n+1”合法化对于提升城市活力、人才粘性等方面的价值。
不仅如此，“n+1”合法化也有利于加强政府管理，降低隐形市场、私人租赁等情况带来的风险。
业内人士预计，2019年将有更多城市探索“n+1”合法化，引导市场发展。
热门跟贴