7月盛夏，本是楼市淡季，不过最近一周，重磅消息却一波接着一波。
1
土地增值税由条例变法令
埋伏楼市调控“系列大招”？
7月16日，就财政部《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。
对于“土地增值税”入法，业内人士有两种截然不同的看法：一、认为不过是“土地增值税暂行条例”平移为正式的法律；二、集体土地和国有土地接轨，必将增加土地供应，缓解楼市供求关系，甚至土地增值税还能成为楼市调控的“核武器”。
其实未必。
现行的土地增值税征收依据是1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，一直沿用了20年多。而这次，土地增值税不但要从条例正式上升为法律，而且在内容上也有重大修改。
我们先来看看“土地增值税”诞生的背景，彼时(1993年)以海南、北海、惠州等为代表的地方掀起了中国第一轮房地产狂潮，房地产泡沫，自然引起了相关部门的警惕。
因此，条例规定的税率十分严厉：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
本次征求意见稿中，相关税率没有调整。
“
举个栗子，李先生买了一套住宅，原价300万，几年后卖了800万。期间他的装修、购房贷款利息等“合理支出”是100万。这样，他的“扣除项目金额”是成本400万，增值额是800-300-100=400万。
增值额是扣除项目金额的100%，根据相关税率的速算扣除系数(与个人所得税计算类似)：
纳税额=400×40%－400×5%＝140万元。
也就是说，李先生“炒房”名义上挣了400万，但国家要拿走140万元。注意，这仅仅是土地增值税，还有契税、个人所得税等着他(另外现行的增值税及附加税，这一项可能涉及重复征收，本文不做计算)，也就是说李先生“收益”的近4成要交给国家。
”
显而易见，“土地增值税”堪称交易阶段的“核武器”级“调节性”税种，威力巨大。
但是，在实际的“实施细则”中，现在国家主要是针对开发商征收，而将所有个人住宅性质房屋买卖都予以免征。因此，绝大多数人对土地增值税没有感受，甚至完全不知道。
而此次《征求意见稿》对此没有明确说明，还需要执行细则予以规范，大概率也不会对个人征收。不过要注意的是，对于符合特定条件的减免税授权给了省级政府，为地方政府调控楼市，在行政手段之外，预留了一定的税收调节空间。
另外，《征求意见稿》更为最重要的一点是：将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围，这是历史首次！
也就是说，集体土地“法律地位”将基本等同城镇国有土地，未来再配合《土地管理法实施条例》，集体经营性建设用地将不再走“必须国有”流程，直接入市有效改善住房供地结构。
2
“个人破产”给楼市挤泡沫？
根据央视的报道，近日国家发展改革委、最高人民法院等13部门联合印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》，提出研究建立个人破产制度，逐步推进建立自然人符合条件的消费负债可依法合理免责，最终建立全面的个人破产制度。
关于个人破产制度，有人说这是居民去杠杆和个人供给侧，也有人说这是为了给楼市挤泡沫做，更有人说可能会成为一些人“上岸洗白”的工具......
阿基米德曾经说过：" 给我一个支点，我就能撬起地球。" 杠杆其实是个好东西，用得好，地球能撬动，用歪了，稻草都压死人。
去年底，央行发布了《中国金融稳定报告(2018)》，杭州以127%的楼市杠杆率，位列全国第四，远超京沪等一线城市。与2017年同期相比(102%)，杭州杠杆率大增了25个百分点。
看上面这张表格，如果用“住户存款”减去“住户贷款”，杭州“净存款”约“-2701.9亿元”，按去年980万人口计算，人均“净存款”为“-2.84万元”。
甚至，楼市里有一批炒房客，利用各种消费贷、信用卡、网贷、高利贷等玩得风生水起。比如网上这位，家庭年收入40万，就敢月供7万，加上信用卡250万，总负债高达1530万！
赌徒式的炒房不触发风险，必须有一个前提，即房价继续快速增长。而这一点恰恰是，当前经济形势下不被允许的。
因此，就有必要建立个人破产制度。它被称为金融和社会风险的缓冲垫，有了个人破产制度，就可以在法律框架里来有序的处理债务爆雷问题，也可以让诚实的负债人，有东山再起的机会，不至于一条路走到黑，影响社会稳定。
但，我们要清醒：个人破产并不等于不用还债！
具体来看，先看国内。
今年5月，台州市中级人民法院出台了全国首个专门针对个人债务清理的工作规程——《执行程序转个人债务清理程序审理规程(暂行)》，具体规定当债务人出现不能清偿债务原因，且债务违约时间在1年以上并已进入执行程序，或经法院强制执行措施后，财产不足或无财产清偿全部债务的，可适用个人债务清理程序。
债务清理终结后，债务人要完成执行退出宣誓，法院可对债务人作出行为保全令，规定债务人在债务清理结束后的4-6年期间，禁止其作出一定行为和限制其相关身份资格。
“比如，债务人不能从事金融等高风险的经营性行业，不能担任公司股东、高管，不能违反限制高消费规定，每半年向管理人申报财产，如果有再次借款的情况要向出借人释明情况等。”
期满方可回归正常生活、工作和社会活动。
当然，以上个人债务清理程序也有明确的适用条件，若债务人存在因赌博、挥霍消费等不良负债、欺诈等规避执行等不诚信行为的则不适用。
其他国家和地区，值得借鉴的案例就更多了。
最知名的案例，像香港艺人钟镇涛。1996年，钟镇涛夫妇借款1.5亿港币炒楼，1997亚洲金融危机爆发，钟镇涛夫妇所购房产大幅度贬值，贷款本息滚至2.5亿港币。2002年10月，法院裁定钟镇涛破产。
当时钟镇涛已经49岁，按照彼时的香港《破产条例》规定，破产期间，钟镇涛赚来的所有收入都要上交香港破产管理署，破产管理署仅给予其基本生活辅助，剩余收入用于还债。
住宿4000-8000港币、饮食2000-3000港币，甚至身为演员，他每月的服装和理发费用也被控制在500-800港币。直到2006年10月，还清了欠款，法院才批准解除期破产。
不仅在香港，日本、韩国、英国、美国等许多国家和地区，破产人的日常生活都会受到限制，只能保证最基本的生活支出，甚至如果要出境也须得到受托人的批准。
因此，对于部分高杠杆的炒房客来说，个人破产制度确实可能将他们“挤”出楼市，但这个作用不会有你想得那么广、那么大。
3
2019年已有18国降息我们会“跟牌”么？
就在昨天(7月18日)，一天之内出现了四家央行宣布降息，一时之间全球降息潮扑面而来。
据统计，截至7月18日，全球已经有18个国家的央行进行了不同程度的降息，其中印度、阿塞拜疆进行了三次降息。
2月1日，阿塞拜疆央行决定降低贴现率0.5个百分点，从9.75%下调至9.25%。
2月7日，印度央行下调基准利率25个基点至6.25%。
2月14日，埃及央行下调隔夜存款利率(即基准利率)100个基点，至15.75%；下调隔夜贷款利率100个基点，至16.75%。
2月20日，牙买加央行将利率下调25个基点至1.5%。
2月22日，巴拉圭央行将其政策利率下调25个基点至5%。
2月26日，吉尔吉斯斯坦央行将政策利率从4.75%下调至4.50%。
3月13日，格鲁吉亚央行将关键再融资利率从6.75%下调至6.5%。
3月15日，阿塞拜疆央行将贴现率从9.25%降至9%，年内第二次。
3月19日，牙买加央行将利率下调25个基点至1.25%，这是自去年12月以来第三次降息。
3月22日，巴拉圭央行将其政策利率下调25个基点至4.75%。
3月26日，尼日利亚央行将货币政策利率从14％下调至13.5％。
4月4日，印度央行降息25个基点至6%，年内第二次。
4月16日，哈萨克斯坦央行基准利率从9.25%下调至9%
4月25日，乌克兰央行将主要利率下调至17.5%。
4月26日，阿塞拜疆央行将其将再融资利率下调25个基点至8.75%，年内第三次。
5月7日，马来西亚央行就将隔夜政策利率下调25基点至3%，为其3年来首次降息。
5月8日，新西兰联储降息25个基点，到达历史最低利率水平1.5%。
5月9号，菲律宾央行宣布将关键利率下调25个基点，到达4.5%，是2016年以来首次降息。
6月4号，澳洲联储将现金基准利率下调25个基点，3年来首次降息。
6月6日，印度央行宣布降息25个基点至5.75%，为年内第三次降息
6月14日，俄罗斯央行降息25个基点，利率来到7.50%。
7月2日，澳洲联储再降息25个基点。
7月18日上午，韩国央行宣布将基准利率下调25个基点至1.5%，这是韩国央行自2016年9月以来首次降息。
7月18日下午，印尼央行调低7天期回购利率25个基点，到达5.75%，是近两年来首次下调基准利率。
7月18日下午，乌克兰央行也宣布将主要利率下调至17%。
7月18日晚间，南非央行将重要贷款利率再回购利率下调25个基点，降至6.5%。
接下来最重磅的，全世界都在“屏息”等待美联储7月的降息。
虽然，大家一致认为降息“短期刺激”弊大于利，但在全球“竞次时代”(即打到底线的竞争)，别人都降，自己不降，我肯定吃亏。
那么，中国会如何应对呢？对金融最为敏感的楼市会有什么表现？
其实，人民银行的稳健是一直能明确看得到的。
在经济下行压力，人民银行的政策手段更为灵活。未来增加市场流动性大概率还会有，但定向降准、“定向宽松”会明确针对以民营和小微企业等为代表的实体经济。
何况，好于预期的6月份经济数据，也给了我们更多底气，我们有更多的手段和空间。
具体到房地产领域，市场“水”多了，自然会有部分流向楼市，享受顺风车的利好。
但从目前的政策环境看，事实楼市却单独享受着“定向加息”，一方面，开发贷受限，信托监管，开发商资金成本攀升；另一方面，以杭州、南京为代表的热点城市重新上调首套房贷款利率，多数已经要上浮8%或10%。
因此，在种种大背景下，指望楼市再来一次大牛市是不现实的！
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