本文测算的前提是普算，不考虑特殊情况，比如是否出租带来的有无租金收益，以及货币贬值情况，因为所有投资都会面临此类情况。本测算结果及个人意见仅为购房者参考，不作为投资建议，风险自担。
数据设置：100万的房产，其中面积100平方米，单价1万/平米。按房贷利率按融360最新监控的全国首套房平均利率5.44%、商业银行5年期定期存款平均利率3.298%算，购房首付比例为3成，即30万，向银行按揭房贷70万人民币，采取纯商贷20年期，还款方式为等额本息，计算如下：
①5年购房首付款资金成本：30万*3.298%*5年=4.95万元；
②5年房贷利息成本：5年共还60期月供，合计偿还利息共计17.62万元；
③5年物业费：按照一般新房从购买到交付2年期算，剩余3年时间应缴纳物业费，物业费为=100平方米*2.5元*12个月*3年=0.9万元；
④办理房产证费用：新房只核算大项，主要包括维修基金和契税，费用为：维修基金120元/平米*100平米+契税100万*1.5%=2.7万元。
备注：一般按照现实情况，5年后转卖房产，房主获得净得价，相关的税费及中介费用均由买主承担。
由此可算以得出，持有投资性房产5年成本合计=①+②+③+④=26.17万元
100万房产，5年后要实现保本价结果是：
从单价上算，现在购买的1万元/平米的房产，要涨到(100万+26.17万)/100平米=1.26万/平米。也就是在现有基础上再涨2600元，即可基本实现保本；
从总价上讲，现在购买的100万房产，要涨26.17万，总价达到126万才能保本。
结论：如果换算成涨幅比例的话，无论你价格现在什么价格购买，购买多大面积，只有5年后在现有单价或者总价基础上，再涨26.17%才可保本，换算成年均涨幅为5.23%。对于这样的房价涨幅，这样的结果，对你我来说，应该有清醒认识，你有信心投资买房吗？
下面结合本人从业经验和对房地产的研究，谈两点个人看法和建议：
购房保值增值需要因城而异，全面普涨的时代大概率过去了。从现在起，楼市分化不是说说而已。有的人可能不以为然，认为过去3年，很多三四线城市楼市表现并不比大城市差。但如果你仔细分析一下这轮房价上涨的原因就知道了，那就是全国性的楼市去库存策略。不过，楼市去库存产生的后遗症也比较大，就是所有城市资产价格迅速拔高，但一些收缩型城市后续支撑乏力，如没有产业支撑，没有增加就业机会，没有人口流入保障等等，只能由时间来消化泡沫，就更别谈涨多少了。中国社科院在不久前发布的房地产蓝皮书报告中指出，已完成楼市去库存地区将逐步或者减少棚改货币化安置，失去政策托底，前期购房需求透支的三四线城市房地产市场销售可能进一步回落，要防范价格下跌过快。
第一，房价不涨或者微涨就意味着亏损，未来不能闭着眼购房。自住什么时候买都是对的，所以先撇除掉。而对于房产投资者来说，购房就是为保值增值，要赚钱。本轮透支过多的城市虽然在国家稳定楼市的大环境下，不会出现大幅下跌，即使在未来几年稳中有一些涨幅，但若达不到前面所算的年均5.23%涨幅，其实就是亏本了。这类城市还有不少，瞭望智库报告讲的是有80个收缩型城市，占总城市数的12%左右。笔者认为，这类城市有两个显著特点：一是本轮棚改货币化安置比例较高的城市，有的城市甚至达到60-80%；二是近3年人口持续净流出。对于这类城市，除自住外，我们购房者要尽量回避。
第二，城市化下半场重点发展城市，在未来5-10年，预计大概率不仅跑赢5.23%年均涨幅，还有可能赢通胀率。城市资产的福利就是城市化，未来我们还有大概10个点快速城市化机会，对应新增城市人口近2亿。根据恒大研究院研究报告显示，从这2亿新增城市化人口流向看，预计有80%的人口将流入到国家规划的19个城市群，60%的人将流入到发展靠前的7大城市群。这些城市群未来将承载中国最主要的人口、贡献最大部分的GDP，容纳最高端的科技和企业，类似日本东京都市圈、大阪都市圈。所以，对于处在这类城市的人来说，有房产就意味着能享受到城市化下半场的红利，也是我们当前比较有效的抗通胀方式。
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