今天有个新闻。
上次讨论过的LPR房贷新规（复习点→《央行放大招！实体经济降息可以，房贷？不可以！》），已经有银行开始实施了——
9月5日起，招行深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR。
界面新闻报道称，招商银行总行规定，新利率下该行深圳地区首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）加30个基点和60个基点，利率分别为5.15%和5.45%。
“老利率”下，招行深圳首套房利率为5.145%，二套房利率为5.39%。相比之下，新政下首套和二套房房贷利率分别较原先提高0.005%和0.06%。
报道还援引了个贷经理的这样一段话：
“客户对（新房贷利率）整体接受程度良好，部分可以选择老利率的客户坚持要用新利率，他们认为未来市场利率会降，不想采用固定利率。”
之前也说过，新政下，房贷利率=LPR+各省人行决定的加点数+银行报的加点数，每个地区，每个银行，都可能不一样。
现在看来，在深圳这块被新鲜出炉的“社会主义先行示范区”炒热的买房热土上，招商银行这个报价，相对原利率而言，上浮得还真不算多。
若是降准力度大，LPR下行空间喜人，对于地产市场来说，多少是个长期利好。
当然，招商银行只是个信号而已，毕竟五大行目前还没开始参考LPR定价呢，他们才是房贷市场的大头。
其实这几天，房地产领域的大新闻，基本都是关于利率的。
比如说，昨天晚上，国务院常务会议的新闻通稿，相信很多人已经看到了……
在地产相关的领域，大概说了三个意思：
1、国内经济不太好
上半年我国经济延续总体平稳、稳中有进态势。当前外部环境更趋复杂严峻，国内经济下行压力加大。
2、加大基建力度
今年限额内地方政府专项债券要确保9月底前全部发行完毕，10月底前全部拨付到项目上，督促各地尽快形成实物工作量……
根据地方重大项目建设需要，按规定提前下达明年专项债部分新增额度，确保明年初即可使用见效，并扩大使用范围……
专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。
3、降低利率水平
尽快坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，加快落实降低实际利率水平的措施，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具。
翻译一下，就是： 当下整体经济吧还是不怎么行，（毕竟8月制造业PMI指数较上月继续回落已经是连续第4个月了……）为了达到“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”的目的，会一方面加大基础设施建设的支持力度，一方面运用普遍降准、定向降准等政策工具，引导LPR贷款利率走低。
但是，通稿里专门强调：基建的专项债不准流入房地产领域。
从昨天深夜开始，各种关于国常会定调降准降息的讨论就开始了。尴尬的是，今天的股市里，金融板块相关股票一路飘红，但房地产板块冲高之后，就……
都没有跑赢大盘。
所以，这次放水到底会放到什么程度？钱会流向哪里去？真的会有降准降息吗？什么时候落地？
根据以往的经验，在国务院会议定调之后，基本都出现了降准或定向降准，距离落地的时间大概是一周以内，甚至更短。
比如说，2018年6月20日，国务院定调定向降准，6月24日，央行执行定向降准。
比较神速的，是2019年1月4日，当天中午中国政府网挂出消息，总理要求加大宏观政策逆周期调节的力度，进一步采取减税降费措施，运用好全面降准、定向降准工具，支持民营企业和小微企业融资。当天晚上，央行就公告降准了。
根据这些来推算，降准重启的时间窗口有可能就在这周。
也有人说会降息，但局姐觉得可能性不大，至少近期全面降息的可能性不大。
在新机制下，央行调降MLF利率等同于对新增贷款降息。既然有LPR这个工具了，而且在当下的MLF之下，LPR还有调降空间，应该是先通过调整LPR报价来引导实体经济的融资利率下降才对。
9月19日美联储大概率会进行今年第二次降息，20日是LPR的报价日，LPR大概率也会跟着往下走。
对于实体经济而言，这也就算是事实降息了。
那么，这次的降准降息，对房地产真的毫无影响吗？
其实未必。
从外部来看，这一轮大水，势在必行。
毕竟，全球发布降息的央行已经达到30多家了，这个数字，已经接近金融危机的2008年。
就在8月底，丹麦刚刚出现了“负利率房贷”——第三大银行日德兰银行宣布向贷款人提供年利率为负0.5%的十年期贴息购房贷款，这是全球金融行业首个负利率贴息房贷业务。
大环境如此，难以独善其身。
之前，央行宣布“改革式降息”，宣布房贷新规，收紧房地产各种融资渠道，林林总总，都是为了在大水来临之前，建一道大坝，一道阻拦资金进入地产领域的防火墙。
具体到微观层面，能不能执行到位？还得看地方。毕竟，政策是自上而下落地的，最终执行的，都是缺钱缺得快破产了，只能靠卖地来维持生计的地方政府。
一切都是博弈。
当下，从购房者的角度来看，可以确定的是：
房价确实在阴跌，房企也确实有点着急。
恒大地产已经拼命打折加全民营销了，时代地产的员工卖不出房就要被裁员了，雅居乐也加入全民营销了……出现资金困难，开始变着法儿加速卖房回款的房企越来越多。
如果你是刚需客，想在中心城市和城市群内部买房，或者你想要置换更好的城市和房子，可以开始准备银子，坐等年底的大折扣了。
此外，还是要关注本月降准降息的力度。如果力度比较大，金九银十也可能会复活的。
以上。
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