哈喽大家好，欢迎来到地产知识局下设的“超级坑研究所”——
最近啊，时不时会有小伙伴来向局姐吐槽，那些遇到的奇葩楼盘，一不小心遭遇的买房卖房骚操作，以及，在房产投资的过程中，毫无防备踩过的各种深坑。
听得多了，局姐开始觉得，总得有个地方，相对中立地，告诉大家那些，中介和开发商不愿意让你知道的事儿。
于是，我们做了个小小的决定：在地产知识局之下，专门开辟一个版块。
这里倾听你们和房子有关的故事，扒皮各类坑盘和骗局，拆解中介和开发商的各种套路，以及，在力所能及的范围内，给大家一些避坑指南。如果你有槽想吐，欢迎来撩。
那么，本期就是“超级坑研究所”的第1篇文章了。
故事的主角，是局姐的闺蜜小白。
来了就是深圳人。一转眼，小白当深圳人已经八九年了。
一个小女生，从家乡小城来到这座年轻的繁华都市，天天被工作催着往前跑，一不小心就活成了拼命三郎。有足够的努力和审时度势的小运气，直至如今，不夸张地说，在她所在的细分行业里，小白已经完全担得起“一姐”的称号。
唯一有个心病：没能在合适的时间买房子。
没买房这件事儿说来也话长。
2010年，小白大学毕业，初来乍到，住公司的公租房，一心扑在工作上。有的时候加完班和领导同事一起撸串，领导总劝她在公司附近买套房子，“就算借钱，也得买上”。
公司位置在福田，现在看来，是宇宙中心的地方。当时的房价，在现在看起来也实在是“白菜价”——均价也就一两万块钱。
小白动了心，但是，实在没钱。打电话和父母说，父母也不支持。
他们在小地方呆太久了，没那么有远见，觉得这个价格挺贵的，也担心我还单身着，一个小姑娘买房，贷款压力太大，想要我找了男票再一起买。
结果，深圳这个地方啥都不难，脱单最难。醉心工作几年，等到合适的男生出现，一室一厅的公租房再也承载不下两个人的锅碗瓢盆之时，已经是2017年了。
小白和男友想结婚了，作为一个杠杠的刚需，一转身，她陷入了买房的洪流里。
2017年的小白，早已经没有2010年时，囊中羞涩的问题。
但是，存款的涨幅和和深圳房价的涨幅相比，就相形见绌了。
彼时，深圳的房价已经是2010年的接近三倍，在北上广深四大一线城市中，深圳的楼市涨幅遥遥领先，市场情绪接近狂热的巅峰。
小白一直工作在福田，也住在福田，想买在公司附近。然而，她选房的过程，堪称一波三折。
最初，小白在福田看了一圈二手房。看完的心情是崩溃的。
当时的房价已经超级贵了。我的预算只能看福田二手房，基本都是老破小，没什么选择的余地，而且房东都特别强势，一点议价空间都没有。
小白抱怨的背后，是几年以来增加的巨大购房成本。作为城市中心，福田区的涨幅远超深圳的平均水平，二手房的房价已经从当年的一两万涨到了动辄八九万一平，六七十平的小房子的总价要600万往上。
有的时候心情会很绝望，觉得多努力，赚多少钱都没有用，同事前几年买了个房，就可以分分钟秒杀我。
在房价的成本之外，还有高额的税费支出。
除了普通的税费成本，深圳对于总价超过区里核定价格的二手房，都定位为“非普通住宅”。需要征收差额或者全额5.3%的营业税，这被戏称为“豪宅税”。
有点讽刺的是，在福田区，这个核定价格只有470万。小白妥妥的“被豪宅”了。
算了笔账，600万的房子，需要5、60万税费。中介说，如果要规避豪宅税，首付就要做到五成，那我要出差不多300万！压力太大了。
面对高额的豪宅税，小白身不由己，被逼入了新房市场。
她参与了深圳华润城润府三期的摇号——这是当年深圳的“网红盘”，三期备案价7.5万起，相比起一期的价格10-11万来说，倒挂了不是一点点。
尽管需要冻结200万诚意金，这个“买到就赚几百万”的新盘还是吸引了将近7000多人去摇号，中签率只有10%，没有意外地，小白没有成为幸运儿。
那时感觉，只要有新盘，身边所有的人都和疯了一样去摇号，我觉得我这辈子都在深圳买不到房了，特别绝望。
直到从一个朋友那里，小白知道了深圳龙岗万科麓山。
之前，小白很少去关外，当她朋友开着车，载她去万科麓山自己的新房里作客的时候，她仿佛看到了一个新世界。
“在福田折腾了大半年，看惯了老破小，看到这种靠着山的大社区，觉得环境真好，再走进销售中心，看到明亮崭新的，传说应用了梦享家2.0装修系统的样板房，单价还比福田便宜一大截，我一下子就心动了，马上就特别特别想买。”
女人真是视觉动物。
万科麓山不是一个新开的楼盘，事实上，当时距离最新一期开盘已经有半年了，只剩下了几套尾货。小白担心喜欢的房子被抢走，第二天拉着家人去看过，就匆忙下了定。
过了几天，小白才知道，当时她太心急太想买，没有好好砍价，也没有对比过周边楼盘。她买的价格，比前一年的业主，每平米贵了一万。
“我真是完美站在了这个小区所有价格的最高峰。”事后的小白，为自己的冲动自责过好长时间。
好死不死，刚签完合同，深圳的楼市就开始转向了。
2018年7月31日，深圳发布“731“新政，住宅限售3年、公寓限售5年，市场成交骤降，价格由升转跌。深圳房地产市场正式步入下行调整阶段，一下子，深圳豪宅降价抛售的新闻，开始刺激每一个深漂的眼球。
（图片来源：世联行）
更让人难以接受的是，楼市冷了之后，房贷利率反而下跌了。
小白是第一次买房，还没有经历过什么周期的洗礼，整整半年，情绪都没缓过来，只能不断说服自己房价贵了不要紧，只要房子本身住着舒服就行。
毕竟是刚需，主要是自住嘛。
揣着花了很大力气才调整好的心情，今年6月，小白去收楼，才发现一切都没那么简单。
简单点说，就是发现，严重货不对板。
当时小白最看重的，万科的“梦享家2.0”装修系统，成了一纸空文。
前期宣传中说，小区主入门口会有喷水池景观、E栋公寓门的直升电梯，以及“妈咪休息室”、“图书馆”、“棋牌室”等室内休闲场所，去收楼的时候都消失了。车库也不是原本宣传的样子。
进到房间，她发现，房子整体颜色和样板房差距很大，看起来很low，还有各种大大小小的问题：“我验出了30多处，算是好的了，有的邻居验收出了100多处！”
“这就是我花了好几十万装修费的房子吗？”小白很是无语。
如果说装修问题还可能后期整改到位的话，配套和宣传的偏差，更是防不胜防，而且让人无计可施。
比如学位。
小白说，这个小区虽然位置不好，但是是带独立的小学和幼儿园的。
“销售在我们卖房的时候还说，小学是深圳最好那个学校办的。是公立的。四期还有一个单独的幼儿园，也是公立的，到时候就是给业主的小孩读的，三期还有一个学费10万一年的私立幼儿园。”
等到收楼入住的时候，四期私立幼儿园被转成了公立，要靠积分。有个业主的小孩积分不够，就不能读了，只能去读昂贵的私立。而那个私立幼儿园，忽然又出事了……
然后就关停了……
于是，这个业主的娃就没有地方可以读书了……
和这些比起来，小白房子的另一个坑让人哭笑不得。
小白说了一个细节：
当时看楼的时候，她发现楼盘的阳台和主卧望出去，正对着一个采石场。但是销售和她说，这个采石场很快就会搬迁。
然而，并没有。
据说，这是在南方城市深圳唯一的一个，大漠景观的楼盘了。
故事已经很长了，最后局姐说几句吧。
首先，千万不要被郊区楼盘的社区环境、绿化、金碧辉煌的售楼大厅以及漂亮的样板房打动。最应该关心的，还是到就业中心的通勤时间，周边的学校、商业、医疗这些刚需配套。
毕竟，住进去之后，你天天要上班，老人天天要买菜，小孩天天要读书……这些配套不够好，花费的时间精力，看几眼花花草草真救不回来。
其次，买房可能是你人生中最大的一笔开销，不要冲动，要多对比，做个理性人。
再次，销售或中介和你说的一切承诺，包括周边不利因素的搬迁，区域未来的宏伟规划，未来的地铁站点，等等等等，最好都要去相应的政府网站上找到依据。毕竟，买家总处于信息不对称的一端，很容易被空口白牙哄得被割了韭菜。
最后，深圳的房地产市场，放在全国来看，应该是当下最规范的区域之一。这种地方都有如此多的坑。现在，社会主义先行示范区一公布，抢房的外地人格外汹涌，局姐还是要奉劝一句，深圳长远的大环境是不错的，但是选筹，千万三思啊！
以上。
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