大变局！一场终结“土地财政”的财税改革，已经打响…|163

十一黄金周鸣金收兵，各大开发商一面忙着降价卖楼，一面大张旗鼓宣传9月业绩……最近的楼市，真是一片敲锣打鼓的繁忙景象。
但是，局姐发现，有一个和房地产市场有着紧密联系的重大消息，却少有业内人关注——
10月9号，国务院印发了节前拟好的《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》。

这个方案，主要涉及的是央地财政关系，看起来和房地产一点关系都没有。

但是，如果你还记得“建立房地产市场长效机制”的既定目标，就可以敏锐地感受到，房地产调控的一盘大棋之中，

这份文件是何等隐蔽而又关键的一着。

今天，局姐打算暂时忘掉一时一地的数据高低，来单独讨论下这份文件涉及到的税制改革新动向，以及地方政府依赖“土地财政”的前因后果，还有就是，这次变革，将会如何影响到未来多年的楼市走向。

一起来看看《方案》说了什么。
《方案》的目的是“理顺中央与地方财政分配关系，支持地方政府落实减税降费政策、缓解财政运行困难”，说得再大白话一点，这个方案就是要解决一个问题——

在税收的总盘子减少的大前提下，怎么能让地方政府的腰包鼓起来？

为了达到这一目的，《方案》提出了如下政策措施：

（图片来源：新华社）
首先，确定增值税的分成比例不变。央地在增值税上的分配比例原本是75%：25%，2016年全面“营改增”之后，定下的2-3年过渡方案是央地五五分成。这次，确定过渡期到期后，五五分成的比例仍维持不变。
作为政府税收最重要的来源，2018年，国内增值税突破6万亿元，今年前8个月，国内增值税同比增长4.7%。地方政府在增值税上的“蛋糕”份额没有变少。

其次，调整完善增值税留抵退税分担机制。
“增值税留抵退税”是一项由政府给企业返还部分税收的优惠政策。这笔税收返还本来由中央和地方各分担50%，现在地方确定负担的部分是15%，其余35%由中央和各地均衡分担。地方财政要拿出来的钱，变少了。
最后，也是力度最大的措施，是将消费税逐步交回地方。

统计局数据显示，今年前八月，国内的消费税就高达一万亿，占全国当期税收收入的约6.8%。这笔收入，将由中央逐步划归到地方政府。

央地财政关系为什么如此重要？

因为，当下的央地财政关系，直接催生了地方政府对于土地财政，或者说“卖地”的依赖。

对我国的税收体制稍微有点了解的人都知道，当下，咱们实施的是1994年开始的“分税制”。“分税制”重新划分了中央和地方的财权和事权，并且进行了税制改革。总的来说，财权上收，事权下放。在税收收入上，原属地方支柱财源的“两税收入”（全部的消费税以及75%的增值税）上划成了中央级收入。

当然了，作为补偿，中央政府每年会给各地政府规模不等的资金，以“转移支付”的名义计入地方财政收入，以实现各地公共服务水平的均等化。
分税制一实施，央地财政的结构马上就变了——1993年，地方财政收入占全国的78%，1994年，下降到了44.3%。此后多年，一直在50%左右的比重徘徊。
但是，地方的财政支出比重一直维持在70%左右。也就是说，中央税收收入多，但支出并不高，地方的税收收入比较少，但支出增幅明显。地方政府，鸭梨山大。

还好，地方政府的财政收入来源，远不止税收一项。
还有——卖地。
从大类来说，地方政府的财政收入主要来源于两项：一般公共预算收入、政府性基金预算收入。其中，地方一般公共预算收入主要由税收收入和非税收入构成，里面包含本级税收和转移支付，而政府性基金预算收入里，“土地出让金”是一项相当重要的来源。
时间追溯回1996年，第一家土地储备中心成立，随后遍地开花。各地通过廉价征用、收购和储备农村集体用地，将其转化为建设用地，获得土地收益，以维持地方财政支出的正常运转。
后来的事情，大家都知道了。经过1998 年的住房制度改革和1999年的有关土地的招拍挂出让制度改革之后，土地出让收入暴增。从1996年的600亿左右，到2018年，已经膨胀到超过6万亿了……

而且，所谓的“土地财政收入”并不只包括出让金一项。在地方政府的税收收入中，房产税、契税、土地增值税、耕地占用税和城镇土地使用税统称为房地产“五税”，直接和土地开发息息相关。他们也都是地方财政收入的重要组成部分。
那么，地方财政究竟有多依赖卖地，或者说，土地财政呢？
用土地出让金+五税，除以地方财政总收入，可以看到一条震荡向上的曲线。