随着城市化进程与经济生活总体形势的不断加快，拆迁在我们生活中也越发普遍。在拆迁开始前期，如果对一些以后可能遇到的问题进行梳理，可以让我们在拆迁的过程中更好地做到临危不惧、游刃有余。那么被拆迁人的认定标准是什么？被拆迁人资格是只有户主有吗？针对这些强制拆迁中的具体问题，京师律所征地拆迁团队杨明明律师收集整理了相关信息，为您解读被拆迁人认定标准及被拆迁人谈判注意及知识准备的相关问题。
一、被拆迁人的认定标准是什么
一般认为，在拆迁范围内的单位和个人，具备以下的任何条件之一就可认定为被拆迁人。
对于私有房屋的所有人，杨明明律师在此表示所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。如果是公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，也通常称为产权人。国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。
关于被拆迁房屋的代管人通常有两种不同的形式，分别是国家代管和代理人代管。杨明明律师在这里表示，国家代管是指所有权归属不明的私有房屋，代管部门为房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。
二、被拆迁人谈判有什么注意事项
提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价，避免拆迁补偿谈判充满了对抗性，杨明明律师认为在谈判的过程中千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生情绪的敌对，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。
学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外，如果被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外。对此杨明明律师强调斌并表示，只有在你表示有些意外后，对方可能会做出一些让步。如果你不表示意外，对方通常会更加强硬。一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。
三、被拆迁人资格是只有户主有吗？
被拆迁人可以是对房屋享有所有权的人，这是所有人，杨明明律师在此表示也可以是对房屋享有合法使用权的人，这是使用人。还可以是对房屋享有共有权的人，即共有权人。
依据被拆迁人的被拆除的房屋及其附属物所享有的权利性质的不同，可以将被拆迁人分为被拆除房屋及其附属物的所有权人和使用权人及代管人。被拆迁人资格不仅仅是只有户主有的。
四、法律程序和项目政策的准备
1、了解拆迁项目的背景
主要包括拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁？拆迁的主体是谁，项目的规划内容是什么？拆迁的期限，拆迁的规模、是否和公共利益相关联?拆迁的补偿总额是多少？(这对企业客户确定心理价位很重要)项目是否得到区、县及以上人民政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件？是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见、是否按照2011年公布的《国有土地上征收和补偿条例》规定的法律程序？
2、吃透各项拆迁安置补偿的政策
虽然拆迁方所制定的各项补偿政策的标准都普遍偏低，在我们确定补偿要求的时候仅有参考价值，但是还是要对具体的政策进行细细的研读，因为只有在充分了解的情况下，才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。杨明明律师表示，在办案的过程中经常遇到补偿项目补偿缺漏项的情况，比如明明项目的实施意见里包含了停产停业损失，但是拆迁方偏偏告诉你条件不符合，你的企业没有停产停业损失。或者告知你这个项目没有土地补偿，这都是在拆迁维权中经常遇到的问题。
以上就是京师律所征地拆迁团队杨明明律师整理的被拆迁人认定标准及被拆迁人谈判注意及知识准备的相关问题，在司法实践当中，拆迁补偿的标准一般根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，通过房地产市场评估的办法确定。
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