上篇讨论了外地人在天津哪里买房去北京上班通勤比较方便，这篇文章将着重讨论天津环城四区中哪里置业可以更好的平衡生活与工作的关系并且在投资的过程中享受城市发展的红利，获得资产增值。
纵观环城四区的定位、资源以及各自的特点在天津城市发展中的主要角色有两个，一个是承接北京的产业转移，另一个是成为天津城区与滨海新区之间的绿色屏障。
承接产业转移——北辰、西青
承接北京的产业转移一直是天津市的一项重点工作，具体落实下来在环城四区中主要由北辰区和西青区承揽这项业务。
这两个区域由于地理位置、产业、公共配套资源等方面的优势，区域楼市的逻辑主要是承接北京产业转移带来的购房需求以及天津城区外溢的购房需求。
目前在环城四区中北辰区拥有最好的产业基础，很多迁移来的企业都落户北辰区，所以该区域住房市场规模较大，区域内主要居住板块分布在淮河道、大张庄、双街。
大张庄镇位于北辰区西北角，主要面对的客群是北辰区内工作的人，由于没有地铁概念，该区域楼市价格在北辰区内相对较低；
双街由于工业园的关系聚集了一大批企业在此经营，通过地铁5号线可快速通达天津市内，面向的客群也以企业工作人员为主；
淮河道是北辰区距离天津城区最近的板块，价格也相对较高，由于地铁的关系此处楼市较为火热，承接着天津城区的外溢型需求。
2019年至今北辰区共出让11块宅地，项目集中在淮河道周边，大张庄，双街也有宅地出让，总体来讲北辰区内楼市板块仍将维持现有格局，供购房者挑选。
图：2019年北辰区宅地出让位置示意图
西青是另一个承接京津冀转移的区域，其原因是西青拥有不可比拟的交通优势。天津南站位于西青区，另外西青从地理上三面环抱着南开区，南开大量的需求直接外溢至西青区，所以西青的楼市逻辑主要是承接外地产业转移和天津城区需求外溢。
目前西青的主要板块是精武镇、李七庄、中北镇、梅江南和张家窝板块。
张家窝板块由于区位的关系，紧邻天津南站，成为了在西青工作的外地人首选的置业之处；中北镇由于紧邻南开区承接了大量的城区外溢；梅江南由于配套齐全，并且通车了两条地铁线颇受各类购房者欢迎；李七庄和精武镇板块也是由于区位和价格的关系受到购房者关注，其中精武镇邻近天津南站而李七庄更靠近天津城区。
2019年西青出让9块宅地，主要集中在中北镇板块，天津南站附近的张家窝板块以及梅江南板块，整体来看西青区楼市仍将围绕之前的楼市逻辑继续发展，并没有新兴板块接棒新的热点区域。
图：2019年西青区宅地出让位置示意图
绿色屏障建设区——津南、东丽
根据定位津南和东丽是未来天津中心城区与滨海新区核心区的绿色生态屏障区，这两个区域未来的楼市发展定位更多的将基于以下两个逻辑：承载天津城市核心区外溢的购房需求和高端生活改善的购房需求。
目前津南内部比较成熟的板块有双港，辛庄，海河教育园区，咸水沽。
其中双港和辛庄未来由于地铁规划的关系成为承接天津城区购房需求外溢的理想区域；海河教育园区则有些特殊，由于中考政策天津最好的五所高中在招生中主要面向天津市内六区招生，留给其它区域的名额极少，但是海河教育园区是天津目前唯一的可以享受与市内六区初中生同等报考政策的区域，这一独一无二的特殊性受到学生家长热捧；咸水沽是津南区政府所在地，目前是津南重要的公共资源聚集地，未来地铁8号线也将以咸水沽西为终点站。
2019年津南出让12块宅地，仍然分布在双港、辛庄、海河教育园区和咸水沽，但值得注意的是八里台与小站也有大量宅地出让，未来津南区内热点板块或将迁移至此处。
图：2019年津南区宅地出让位置示意图
东丽作为双城绿色生态屏障区的主要组成部分，区域内地块开发管控力度较大，目前主力板块是东丽湖、军粮城和张贵庄。
张贵庄靠近河西区，教育医疗配套较为完善并且地铁已经通车区域本身价值较高；军粮城是东丽独立开发的居住组团，优点是该板块位于主城区与滨海新区的中心位置可以有效承接城区与滨海新区的购房客群；东丽湖是天津一个适合度假休闲的绝佳场所，温泉与欢乐谷的配置使得东丽湖区域面对改善型客户更具有竞争力。
2019年东丽出让8块宅地，除了一块在东丽湖区域之外，其它宅地分布在天津城区至滨海新区交通线的两端。由于具备连接城区与新区的区位优势，未来东丽楼市也将沿着交通线发展。
图：2019年东丽区宅地出让位置示意图
作为京津冀中仅次于北京的超级大城市，天津有太多理由来承接北京外溢的产业、人口和购房需求，选择置业天津虽然是一些人无法落户北京的无奈之举，但也不失为将自己的生活稳定下来的明智之举，毕竟落地生根才能心无旁骛的打拼未来。
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