01 引言
相比买房子，谈房价，“N+1”模式继续合法化五年的新闻确实不太博眼球，以至于很少有媒体提及，甚至连我这样的业内人员，也非第一时间知晓，而是在某位有亲身之痛的网友的告知下，才从政府网站公示中找到了相关的文件。
虽然这件事不博眼球，但却仍然是一件切切实实关乎普通老百姓日常生活的事情，出于职业敏感和关注，我把涉及这个规定的文件，即《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》（沪房办[2019]5号）（以下简称“通知”）仔细研读了好几遍。
“通知”是个好通知，以“疏”代“堵”治理分割出租的问题，给分割出租以出路，又限定出路的标准，上海的城市管理水平确实高出其他许多城市一大截。
按照“通知”中的各条规定，理论上是可以让置身其中的各方（房东、租客、代理经租企业、相邻住户）皆大欢喜，但理想永远是丰满的，现实却依旧会是残酷的，以多年市场摸爬滚打的经验，直觉告诉我，实际操作层面上几家欢喜，几家愁或是更加有可能不断出现的状况。
02 “N+1”模式的前生今世
想要对问题做出深入的理解和判断，首先就必须捋清楚这种分割出租模式的演变过程。
说句不好听的话，“N+1”模式其实就是脱胎于分割群租的“变种”。由于群租引起的各类事件，以及民情的沸腾，一直以来对其的整治和打击力度都在提升。
2011年起实施的《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称“租赁管理办法”）对群租做出了明确的规定，限定了出租最低人均面积，单间居住人数，最小出租单位，以及不可出租的室内区域。那种将房屋隔成迷宫似的，多间出租的群租直接被判定为违法了，一经举报必被敲掉。
分割多间的群租被判了“死刑”，但是仅把客厅隔断，只增加一间出租房的模式结局会是如何呢？这个问题恰好击中了“租赁管理办法”的软肋。“租赁管理办法”规定了原始房间不得分割，也规定了原始设计为厨房、卫生间、阳台和储藏室等非居住空间不得出租居住，但是客厅能不能出租用于居住却没有硬性规定。
这个模糊的空间就成了争议的焦点，公说公有理，婆说婆有理。于是一些有实力，资本背景够厚的长租机构就开始试着搞起这种“N+1”的模式，虽然肯定没有分割成多间利润高，但这样隔断至少不会被立马“毙掉”，而且整套房子的整体“腔调”会好看许多，如此一来多出来的一间租金可以抬一抬，管理服务费也可以多收一份，营运成本还是会因此降低不少。
不过，这种“N+1”模式在2015年前虽然未必会被直接叫停，但依然是属于游走于灰色地带的模式，直到2015年初《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量放的试行意见》（沪府办[2015]11号）出台，这种模式终于可以堂而皇之地在阳光下运营了。当然政策对于这个可以隔出来的“1”还是做了严格限制的。“试行意见”在有效期满的2017年2月28日后又被允许顺延了两年，到2019年2月28日止。
之后7个月的时间里，严格意义上说“N+1”模式又处于了灰色地带，2019年9月12日上海市房屋管理局发布了《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》，再次确认符合要求的情况下，允许将客厅隔成一间房出租，同时对经租企业代理房屋的空气质量，“租金贷”，合同网签等问题做出了规定，这下子“N+1”模式又彻底合规合法了，这次的合规合法可持续时间为五年，即从2019年10月1日起实施，有效期至2024年9月30日。
以上就是“N+1”模式的演变历程，这样的演进历程至少说明了两个问题：
① 这种模式有一定的市场需求性和合理性，所以能被相关部门有限度的认可（当然肯定有公关的功劳）；
② 这种模式仍有争议性，认可背后的博弈或许是相当激烈的，所以也只能是做到用试行意见和通知这样的政府规范性文件来发布实施，并且设定的有效期限，而不能上升到法律的层面加以认可。
03现实层面剖析“通知”对各方的影响
从表述层面上看，“通知”中的各项规定确实是在努力照顾各方利益和情绪，因此理论上应该是各方皆喜，但在现实层面上，多年的经历和经验告诉我，各方的感受和心情必会不同。
（1）代理经租企业：这方应该会是最大的“欢喜一族”。“N+1”模式的再次被确认合规，让他们可以无太多顾忌地放手收房子搞隔断，不必时刻担心像其他某些城市之前出现过的，突然间被要求强行拆除所有隔断房的尴尬局面。
特别是那些头部企业，上市压力就在眼前，IPO的路演招股书要够漂亮，托管经租的房间数就必须要亮眼，政策风险已除，资金实力强的头部长租公寓企业收房的力度必会再次加强，以期增加企业成功上市的筹码和上市估值。
（2）房东：这方多半也是“乐呵一族”。近几年来，上海租房市场中，面积较大的房型整租不易，可房东又不舍把租金降得太多，于是搞代理经租的长租公寓企业就成了最有能力且有意愿租下此类房子的主。
前面已经分析过了，“N+1”模式被政策认可，长租公寓企业势必会在收房这件事情上更加较劲，虽然“通知”中明确不得高价哄抢房源，但告诉大家，现实中暗地较劲抬价争夺房源的战斗一直就没停止过。
前不久，我朋友刚拿到手的一套动迁房就以一个我都认为不可思议的价格被某头部长租公寓企业硬生生从另一家头部长租公寓企业手中撬走了。这样的鹬蚌相争，你说房东能不乐呵吗？
不过，房东方面也未必能始终都乐呵，远忧总是存在的，比如说一月一付租金的约定，还有就是格式合同中的那些房东们压根没看到，或是看到了也看不清门道的套路。所以房东方准确的讲应是近喜连带可能的远忧。
（3）租客：这一方应是“喜忧参半一族”。喜的是政策的认可必会使市场中单间房源数量增加，而且租住这样类型的单间，只要不踩到“群租”的雷，就不会被突然扫地出门。忧的是代理经租的长租公寓企业收房成本越来越高，合规的隔断只能是增加一间房，摊到自己头上的租金只会增不会减，而且那些头部长租公寓企业都在摩拳擦掌准备上市，一旦上市就有了业绩压力，收割租金利润板上钉钉。另外长租公寓企业营运成本的控制和资金压力，让装修以及家具原因所造成的甲醛等空气质量问题始终不可能彻底解决好，即便是规定定再好，实际执行层面上，你能指望这些企业老老实实完全照办吗？作为租客的你，只能是看有没有足够的运气不中“刀”了！
（4）相邻住户：恐怕这是唯一“只忧无喜”的一方了。“N+1”模式肯定没有“N+多”的群租让人闹心，但从根本上讲和整租仍是截然不同的。它意味着，如果你与其相邻，就算是完全不违反群租的规定，你的比邻少则会是N+1个人，极端情况下则会多至2N+2个人（这个最大数基本只存在理论上，实际中只有“万一”的风险），而且这些人并非作息习惯类似的一家人，而是各不相同的独立个体。试问这样的状况比起整租，对你的正常生活作息产生影响的可能性会不增大吗？还有就是潜在的安全隐患，是不是也值得忧虑呢？另外就是代理经租企业手里管着的，少则几百套，多则数千甚至上万套房子，都能名副其实的按照规定的“N+1”模式来做？这个包票估计谁也不敢打，大大的问号依旧会存在于相邻住户方心中。
可以肯定，对相邻住户而言，心底里多半是希望2015年出台的试行意见在今年2月28日到期后会不再被延续认可。但现实就是，经历了七个月的空档期之后，“N+1”模式仍将在接下来的五年内被延续认可，即便“N+1”模式依然是被有限度的认可的，但估计相邻住户方也无甚可喜，尤其是一旦发生了受影响或是安全隐患问题，找谁说事才有用？找谁协调才会不扯皮？哪个管事的部门能处理？这些能不忧虑吗？
04 对“通知”的一点思考
“通知”对代理经租企业的经营行为做了明确的规范，这点绝对是值得肯定的，但反复读了几遍相关的内容，似乎总觉得有那么点缺憾。思来想去这个缺憾应该是在执行层面上的某些缺失。
涉及代理经租的情形时，对于普通大众来讲，只可能是作为房东方，或是租客方，亦或是相邻方参与其中。明确约束好代理经租企业该如何做当然非常好，但大家或许更加需要的是知道，或者说是有规定告诉大家，一旦发生了问题，我们该向何处投诉问题？监管的事究竟归哪部门管？管事的有没有执法权力？这些更加接地气，更加现实的执行层面上的东西，“通知”似乎没有给出明确的答案。
说实话，老百姓在遇到类似分租，租金贷，甲醛问题时，不是不知道相应的法规和规章制度，而是对于如何处理，找谁处理，脑子里一团浆糊，原因就是没个精准的东西指导大家该如何办。在没有第三方监管介入的情况下，指望和代理经租企业坐下来心平气和地自己协商解决问题，你觉得能有多少可能性？能有多少问题是可以以此法搞定的？
遗憾的是，不光刚出台的“通知”，查遍其他相关的法规和政府文件也似乎只能找到笼统的提法，但总找不到对监管以及执法主体给予非常明确告知的内容，我们或许也真的只能是事到临头到处打听，摸着石头过河了！
另外就是，即便是费力找来了监管协调，依然可能会很扯皮，原因是执行层面上的处罚力度相比违法违规的获利实在是有点“小巫见大巫”了。
所以说，从不否认我们的相关部门在制定各种规定时出发点是好的，是为大多数老百姓考虑的，但许多看似完美的政策措施，为何实际执行起来，接地气这方面总有那么点“虚”呢？或许真是因为没有切肤之痛，或许真是因为地气接的还不够。但无论怎么说，好的我们应该肯定之，不足的我们也当正视之，力争在执行的过程中弥补之。
05 一点建议
（1）对房东：代理经租的不断增加是大势所趋，今后你或许不得不和各类代理经租企业打交道，切记省心省力和收取高租金绝对不可能是一点没有代价的，有了问题你的连带责任或许是想避也避不掉的，所以代理经租的格式合同要看仔细了，小心驶得万年船总是没错的。
（2）对租客：珍惜生命，真的千万别租刚装修或是刚隔断的长租公寓房；长租公寓企业给出所谓各种优惠多半也都是有代价的，想清楚了再上。
（3）对相邻住户：既然“N+1”模式已被认可，那就只能心态平和点了，毕竟没摊上群租。若是还是摊上事了，那就被指望息事宁人了，也别完全指望费力找来的监管能一下子彻底干净的解决问题，现实状况下，很多时候还得靠居民群众自治的力量，以及“良善平民偶尔耍流氓”的手段才管用。
（4）对代理经租企业：没有建议，只有一点美好的愿望。希望不要忘了创业的“初心”，希望这种“初心”不是只停留在口中的，能稍稍渗入点骨子里头，尤其是那些头部企业，少上演一些“屠龙少年，终成恶龙”的戏码，那就是普通民众的大幸了！
我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！
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