榜单概述
2019年1-10月，北京TOP20房企销售金额合计2365.9亿元，TOP3、TOP5和TOP10的门槛值分别达到196.5亿、167.9亿和137.1亿。TOP3和TOP5的集中度分别达到了27%和42.3%。
北京楼市真的不容乐观，购房者纷纷观望
本月，房企销售业绩大变，华润和首开反超泰禾，北京建工大踏步前进。这些变动全部源于三者合作的项目——华润·万橡悦府的入市。
10月26日推出约900套，户型包括73㎡两房，89㎡三房，125㎡三房和137㎡四房。1分钟内去化率超过50%，当天去化率约65%。万象悦府的热销不仅带来了房企销售排名的变化，更反映出北京楼市不容乐观，市场观望情绪浓厚。
项目汇集了近地铁（距离8号线朱辛庄站不足500米）、送精装、华润品牌三大优势，但也并没有上半年橡树澜湾和西城天铸的去化快，而且这还是在开盘当天优惠5个点（依付款条件可再优惠2-3个点）的情况下。
显示出开发商的日子越来越难过，购房者在选房过程中越来越从容。而这是由北京近年的供地结构决定的，一方面，大量限竞房项目还在排队入市，刚需购房者有大把项目可以挑选，并不急于出手；另一方面，纯商品房陷入“断档”，改善型需求无处释放，最终造成了当前观望情绪浓厚的市场环境。
典型企业
1. 中海地产：限竞房时代的产品策略领先者
2017年，限房价竞地价的土拍模式开始大规模采用，由于2016年全年北京只供了7块地，各家房企的北京公司为了活下去纷纷出手抢地。
拿到项目后，面对高昂的土地成本和毫无调整空间的未来销售限价，大部分房企选择了“减配”和“高低配”以期获利。
中海首先明白了限竞房时代里“跑得快”才是第一要务。再怎么“减配”和“高低配”也敌不过随时间积累的利息。于是中海在北京第一个入市、第一个秒光的限竞房项目瀛海府采用了89㎡三房两厅两卫南向三面宽户型。引领了北京楼市的产品升级，各家房企纷纷学习中海的89㎡神户型。
当各家房企纷纷在89㎡三房厮杀时，中海上周悄无声息地在中海·中轴作品（瀛海府二期）推出了110㎡四房户型，以吸引“刚需荷包-改善需求”的客户，对周边竞品形成“降维打击”。当蓝海变成红海时，中海已驶入了另一片蓝海。
2. 华润置地：北京的均好型房企
凭借万橡悦府的热销，华润终于超过泰禾，来到了排行榜的第2位。在现在的北京楼市，要说户型，华润比不过中海；要说科技，华润比不过金茂；要说定位，华润比不过泰禾。
但是综合起来看，华润的均好性十分突出。与以均好著称的万科相比，华润在北京的项目更近中心，而万科在北京采用“造城模式”，项目位置普遍更远。因此对于普通购房者来说，北京华润比北京万科更加均好。
为什么华润的项目更近主城呢？除了房企主动的战略选择外，华润优秀的综合体开发运营能力起到了关键作用。
由于综合体往往会规划在近城区、近地铁的位置，华润自然能拿到位置更好的住宅用地。今年以来，华润已经在海淀西三旗和通州潞城连下两块商办地块，均为100%自持，建面合计13.17万㎡。在当前北京楼市如此艰难的情况下还敢于拿自持商办地是需要勇气的。另外还有和电建合作拿下的石景山古城综合用地，商业建面占比超过60%，住宅部分楼面价逾5.5万元/㎡。华润下一步或将发力改善型产品，以满足石景山区积累多年的改善性需求。
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