一眼看到底
11月5日，孙宏斌获得了四个美名：
耿直BOY、中国好老乡、白衣骑士、接盘侠。
这是民生银行不动产金融年会上主持人给予老孙的褒奖。老孙也不含糊，作为回报，20分钟的演讲——《新形势下融创中国的判断和选择》，干货满满。
既然是判断和选择，就涉及到战略与战术，孙宏斌的冷静与从容体现得淋漓尽致。
战略需要判断，房产市场体现出政策化与市场化相结合的特点，而政策决定房地产市场的大势，这也决定了开发行为只能是顺势而为，孙宏斌给出的答案是：我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大，什么时候能够放松？我说不太可能。
战略是大方向，孙宏斌在这一点上表现出过人的智慧，当年的少年天才便展现出这方面的天赋，有着对市场优于常人的敏感，柳传志曾如此评价，极少数能“审时度势，一眼看到底”的人，只是年少轻狂，或多或少的枭雄之气，落了个三起两落的命运，不过，挫折与失败的历练，便更多了周全之策的运筹帷幄，挫折之后的孙宏斌对企业有了新的认识，极度强调公司运营的安全性、稳健性和纪律性。
房地产是经济发展的稳定器与助推器，每次经济繁荣与房地产带动的消费投资有关，每次经济衰退与房地产去泡沫有关，房地产业与宏观经济密切相关，而“目前房地产业的发展已经上升到一个政治高度的国家战略，这个行业太多了，这个行业的相关行业在GDP中要占到30%，这个行业的卖地收入加上税收收入，占整个财政收入的40%。这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了”。
目前的形势是改变经济过度依赖房地产，楼市调控的具体表现就是：房价不能涨、钱不能去房地产、房地产不能作为经济刺激的工具，这次调控是长期的，要有心理准备，不能有侥幸心理。
大家记得2016年10月份，那时候限价，很多人其实是误判了。觉得2017年“两会”以后就能放开，结果没有放开。说十九大以后放开，结果没有放开。说2018年“两会”以后放开，还是没有放开，一直等到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。
存量市场不好做
论智论勇，孙宏斌都堪称中国房地产业的超一流人才，对于市场的理解有着独到之处。孙宏斌认为房地产市场未来发展有着稳定性与变化性的特点。
未来房地产整体规模，原来我们说60%多，刚才盛司长说53点几的城市化率，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，你不换也能活着，但是都想换。你任何10个朋友里面，肯定有一半的人想换房子，这个行业我估计还会保持很多年，今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。
同时，房地产市场会有一个变化，从增量市场转向存量市场，从抢增量到抢存量，而存量市场，就比较难做，增量市场，大家都好过。
从2007年3万亿到15万亿，（10年时间）增加了5倍，增加了12万亿，12万亿什么意思？就是增加的是全球汽车市场，全球汽车市场是2万亿美元。这个好做，就是因为有那么大增量。
到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变，而不是二手房存量、增量，而是说原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。从2007年到2019年，涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。
面对持续长期的调控与存量市场，孙宏斌做出的战略选择是高质量增长与提高综合竞争力，战术就是：去库存、产业布局、土储质量、产品、服务、降低负债率，对于未来，坚定的布局消费升级，为五年以后、十年以后做准备。
要是挣一个亿的话特别难，但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。
因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，
坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等，这个是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。
加油门与踩刹车
当年，孙宏斌给顺驰取名，意为又快又顺，如今的顺驰不再是报道对象，而是引用语，作为“因扩张过速而资金链断裂”的失败案例代号。现在看来，顺驰的落败是在加油门与踩刹车之间没有获取一种平衡关系，当年小孙偏执的性格让顺驰成为了勇往直前的前进牌战车，忽略了不确定性带来的风险。
现在的老孙对地产行业的理解是“这个行业不是讲理的行业”，无疑，这是多么痛的领悟。
顺驰的“地产戴尔”模式是利用很低的自有资金启动项目，迅速转入土地开发进程，然后以销售回款支撑后期建设与城建配套等，再用毛利作为新的自有资金启动新项目，如此循环，极速滚动。清华数学系毕业的孙宏斌把模式设计得几尽完美，按照他的模式，只要每一个时间点拿捏得当，每一步战略执行到位，这一模式不仅行得通，而且威力巨大。
执行这一模式的关键，还在于收放自如，也就是风险意识与风险管控，现在的孙宏斌早已熟练于心。融创从去年到今年近19个月，公开资料显示收购花费已达1220亿元。在演讲他也提到：降低负债率去杠杆。
我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。
在孙宏斌看来从风险角度来理解调控，实际上对企业是有利的，限价降低了风险。
限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干，最起码风险性小。而且现在好就好在，现在的调控已经把政府的期望值也调下来了，原来房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。所以政府现在慢慢把期望值也降下来了。未来限价是把风险给弄好了，限负债总额是把杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。
当年的小孙也熬成了老孙，“没变的是理想、激情，变了的地方就是讲究平衡，不走极端”。变与不变，孙宏斌生意人的本色不变。
融创是并购大户，其土储来源主要就是依靠并购。孙宏斌要求银行支持并购，他认为并购是解决当前企业风险最快的方法。
在很多风险暴露出来之时，并购是解决风险的重要良方之一。他假设一家房企如果还不上银行借贷的钱，基本上从企业违约到银行将收缴到的资产处置完毕，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购三个月至半年就可以解决以上问题。
并购是在为银行分忧！
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