定向“宽松”一触即发，资本需要平衡长效机制中的悲观 12月声音榜|163

作者丨王超、蔚明明编辑丨王英华

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

乐观与悲观，就像跷跷板的两端，或许是悬在半空的感觉不接地气，人们总是习惯从一端滑到另一端。

2019年不动产金融的市场，从央行的2020年工作会议总结中可以看出端倪，在“坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战”、“保持稳健的货币政策灵活适度”后，首次提出了“加快建立房地产金融长效管理机制”。

但年末宏观政策接连出台，让人在“长效”与“定向放水”的发展定调中分不清楚。

①央行发布公告，宣布正式出台存量贷款利率基准转换方案；

②历经四年，经过四审不断修改的证券法终于获得了通过，这一部经历了市场各方长期博弈的新法，在某些方面，可以说只有量的改进；

③银保监会日前发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》提出，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。

具体到企业层面，悲观的声音小了许多，那些熟悉的面孔，依旧在稳健的推进着各自的业务，当然这多是些杠杆水平低、经营稳健和土地储备适中的企业。

01 新金融声音榜

本月排名上升：中信资本在各大商业地产行业年会中频繁发声，且在各大媒体平台较为活跃，本期排名跃升10位，进入TOP10；

盛世神州基金总裁李万明在2019中国房地产报年会上发布了以“房地产私募新路”为主题的演讲，其观点被多方媒体平台引用、转载。因此本月在声音榜排名上升15位；

凯德集团正式宣布旗下第一支债权私募基金CREDO I China完成首期募集，该基金将用于投资中国一二线城市房地产市场的美元夹层债，凯德地产基金也因此首次登榜。

令人惋惜的是，位居TOP10的钜派投资本月负面信息占比49.7%。据悉，钜派投资陷入保证函纠纷，多款私募产品逾期。

02 12月新金融大事记

政策方面

1.12月28日，央行发布公告，宣布正式出台存量贷款利率基准转换方案

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可转换为固定利率。（应于2020年8月31日前完成）

新的LPR=MLF利率+银行综合成本（资金成本、运营成本）

未来LPR下调是大概率事件，预计实际贷款利率（含房贷利率）将会走低。

2.12月28日，十三届全国人大常委会第十五次会议表决通过了修订后的《中华人民共和国证券法》

新证券法对证券发行制度做了系统的修改完善，充分体现了注册制改革的决心与方向。这意味着以行政方式干预新股发行，从而导致决策效率低下、腐败屡禁不止、人为制造供应不足的新股发行将走上正轨，真正向投资者自己把关的市场化方向前进。

注册制的推进，主观上是为了解决有发展前景的中小企业融资难、融资贵的问题，但客观上确实是降低了融资的门槛与难度。但是，对广大中小投资者保护不到位的问题，新法没有具体进展。

3.银保监会日前发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》提出，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金

从政策的文字表达来讲，这段话，更多的是对保险来讲的，通过企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务这些保险业务，来把居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。

政府再次确认保险资金是资本市场长期资金的一个重要主要来源，不再是以前单纯的野蛮人的描述，这对保险行业在资本市场的定位是再次确认。通过把老百姓的储蓄转变成保险行业的各项保险业务，从而达到转化长期资金的方式。此外也可以鼓励保险资金做长期化投资，开展长期资产配置的保险业务。

企业方面

1.由华平投资集团支持的NWP Retail将斥资1.235亿美元在印度尼西亚购买五个零售中心

两家购物中心将以9,200万美元的价格从新加坡上市的力宝购物中心印度尼西亚零售信托的印度尼西亚部门中收购，另外三家将以3,150万美元的价格从其他实体中收购。

NWP Retail是Warburg Pincus与PT City Retail Developments的合资企业，它正在寻求利用印度尼西亚新兴的中产阶级，他们积累的财富正比以往任何时候都更多地花费在消费品上。预计东南亚国家的经济在2020年将增长5%左右，快于邻国新加坡和马来西亚。

2.联想控股附属与弘毅投资设立基金，认购最多8亿人币

该基金主要专注于投资中国一二线城市的价值增值型物业投资，投资物业类型包括办公、非办公物业、轻资产物业等。其中以办公为主，并通过改造翻新、运营提升、功能性调整等方式实现资本增值，目标认缴金额40亿元，基金存续期为5年。

该公司董事会认为，投资基金是一项有价值的投资，符合财务投资的资产配置要求，可让该公司藉此机遇进一步加强投资领域多样化与投资风险分散化，可通过基金投资于中国高速增长行业中受益，从而令该公司实现资产配置结构持续优化。

3.亚投行：拟投资中信资本泛欧亚基金&华润前海大厦T2栋80多亿成交

亚洲基础设施投资银行(AIIB)(简称“亚投行”)12月13日宣布，董事会已批准投资两只私募股权基金：中信资本泛欧亚基金和SUSI亚洲能源转型基金。亚投行将通过基金促进私人资本进行基础设施投资，并为基金的环境、社会和公司治理(ESG)做出贡献。

具体来看，上述投资包括对中信资本泛欧亚基金7500万美元的投资承诺以及与该基金最多5000万美元的联合投资。该基金专注于对基础设施和其他生产部门的投资，使机构投资者能够受益于欧亚国家快速增长的经济和贸易流动。该基金目标规模为5亿美元。

另一笔投资是对SUSI亚洲能源转型基金最多5000万美元的投资承诺以及与该基金共同投资最多5000万美元。该项目侧重于能源部门，主要投资于东盟地区的可再生能源、能源效率、储能和微电网项目，使机构投资者能够受益于亚洲发展中国家的能源转型趋势。该基金目标规模为2.5亿美元。

继海府一号整栋成交后，华润前海大厦T2栋刚拿到预售证就被中信资本整栋拿下成交金额约80多亿。

4.远洋资本动作频频：远洋资本百亿大数据项目花落安吉&大物流投资继续落子

日前，安吉县和远洋集团子公司远洋资本，就投资100亿元的远洋安吉大数据项目签订正式投资协议，落户开发区长三角大型云数据中心。这是安吉县继签约国动（安吉）大数据基地项目后，第二个签约的总投资百亿元的大数据项目。

目前，远洋方面已先行订购机架近4000个，充分展现了项目业主单位对安吉县投资环境的信任，以及对项目发展前景的信心。

整车物流服务平台卡力互联宣布完成过亿元A轮融资，由远洋资本领投，蜂网投资、子米投资跟投。

远洋资本股权投资团队董事总经理王瑞表示，整车行业广义市场规模达万亿，无论在中国或者美国都拥有庞大的规模和刚性需求。因整车行业固有的特点、交易传统和资源禀赋等原因限制，我国整车企业往往都是地域性的企业居多，如能将全国不同地区的货源集中到一个平台组成一张全国的网络，可以有效解决行业的痛点，亦将加强运力和货源对平台的依赖。卡力互联的业务模式和优势符合远洋资本对于行业发展趋势的判断。

5.首只央企REITs——招商局商业房托基金在港交所成功上市

12月10日，招商局商业房托基金在香港联合交易所主板成功挂牌上市，此次上市共发售7.5亿新基金单位，以每基金单位3.42港元定价发行，集资总额约为25.65亿港元。

CMC REIT作为继越秀房产信托基金、春泉产业信托、汇贤产业信托之后第4只赴香港联交所上市的内地REITs。其为自2013年以来在香港上市的首只房地产投资信托基金，也是自2006年以来首只由中国国有企业资产分拆在香港上市的房地产投资信托基金。招商局商业房托基金的成功挂牌上市，为不动产金融开启了一种全新的思路。

6.中城投资退市新三板

欲打造国内私募REITs航母的中城投资，在资本市场的大浪淘沙中黯然离场。

11月12日，中城投资公告称，终止挂牌新三板。此前相关公告曾表述说，因综合考虑公司发展战略和资本建设所需，才做出审慎研究决定。类似退市也说明房地产金融服务等企业也面临很多压力。一方面当前房地产市场在持续降温，房屋开发和销售等环节都受到影响，所以客观上也会通过产业链的关系影响此类企业的发展，即业务规模会被压缩。当前部分企业通过新三板市场来进行融资，但是实际过程和预期不一致，这也使得其有退市的考虑。

据12月最新透露出的消息，此举似乎并未影响中城投资的发展节奏，目前忠诚投资内部高管团队履职正常，公司日常业务也有序开展。公司正在积极推进一系列市场化变革的举措，以进一步完善治理结构，提升业绩水平。包括万科、旭辉、建业、益达在内的部分股东，有意向对中城投资进一步增资，这也表明现有股东对中城投资的长期发展持有充分的信心。

7.46.47亿！凯德来福士定址武昌滨江

12月31日，武汉将挂牌出让2宗地块，2宗地块均处于武昌滨江商务区，全部采取现场挂牌方式，总出让面积14.59万方，起拍总价46.47亿。

据悉，凯德将摘牌这2宗地块，地块详情如下：P(2019)212号地块位于武昌区和平大道与团结路交汇处，土地面积43378平米，住宅、商服用地，容积率4.83，最大计容建面20.97万方，现场挂牌，竞买保证金58560万元，起始价292795万元，起始楼面价13962.57元/平米，出让最高价419736万元，最高楼面价20016.02元/平米。

8.ARA联合工银国际接手上海三林印象城，对价24.2亿元

近日，由李嘉诚参与创办的新加坡上市房地产资产管理公司ARA（ARA Asset Management Ltd.，亚腾资产管理公司）宣布，拟通过其房地产私募基金参与位于上海浦东的三林万象城的收购，交易预计将于2020年一季度完成。

ARA认为，三林万象城在其周边地区是唯一一个有竞争力的购物中心，其附近主要是中高收入的家庭和大量来自前滩金融区的上班族，周边常住人口超过40万，形成了强大而稳定的消费基础，并且该地区三公里半径内在未来的三年都不会有新的购物中心。

9.雅生活收购新中民物业60%股权，总价不超过5亿元

2019年12月12日，雅生活服务全资附属天津雅潮企业管理谘询有限公司作为买方及卖方广东丰信盈隆股权投资合伙企业（有限合伙）订立了新中民物业协议，据此，买方同意有条件以可变对价收购新中民物业60%股权，但总额不超过人民币5亿元。完成后，预计雅生活集团整体在管面积将突破5亿平方米，管理项目将突破3,000个。

公司称，通过收购事项，可与雅生活集团现有业态、区域有效互补，巩固既有优势地位，产生协同效应。此外，收购事项也可有力提升雅生活集团的管理规模、盈利能力及品牌力，从而打造雅生活集团成为全国性、全业态、优品牌的物业管理服务龙头企业。

03 新金融媒体影响力分解图

主动运营指数