2019中国楼市十大热事儿|163

在延续了2018年的“强调控”之后，本以为2019年楼市风光不再，但到了这年3月-4月，全国多地楼市罕见上演“小阳春”，让不少城市和房企看到了“希望”。于是，紧接着全国楼市土拍市场迅速升温、一片火热。

然而，正当不少房企准备放开手脚、大干一场之时，却发现自己的“钱袋子”骤然收缩，融资渠道受限、调控政策趋紧。

2019年7月底，中央政治局会议明确提出“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，再加上部分地区刚刚放松的调控政策在“一日游”后又迅速收紧，市场渐渐意识到“房住不炒”依然是主基调，2019年的楼市仍旧“稳”字当头。

在风云变幻中，地产圈发生了不少大事，一次又一次地刺痛着业界神经。除了“房住不炒”、“抢人大战”、融资难等行业现象持续之外，还有一些新闻事件成为2019年地产行业不得不提之痛，如在“涨价”仍是主流的当下，某地惊现“白菜房”；前宁波首富旗下上市公司，居然走到了破产末路；脚踏地产、金融两只风火轮的上海滩大佬戴志康，突然宣布投案自首；TOP 10房企新城控股的掌门人王振华因猥亵丑闻被刑拘……

一：中央首提房不刺激·政策收紧坚持三稳

2019年7月30日，中央政治局召开会议部署下半年经济工作，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再次为躁动不安的楼市定下了基调。而在此前，已有政策收紧信号。比如在4月19日和5月18日，住建部已经对多个城市进行了约谈和预警提示，强调了房地产市场调控目标不动摇的决心。7月20日，开封市住建局发布了《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》，原因是未进行充分市场调研。7月24日，苏州年内第二次收紧政策。

在持续深入的严调控下，2019年底召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2019年，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

上海易居研究院认为，中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是为了防范各地因为经济下行压力大而轻率松绑楼市，进一步体现了“房住不炒”、“三稳”的政策目标导向，这也是2019年房地产调控中定性最为严厉的一次，其对于引导市场行为和预期有积极作用。

二：房价下跌城市数快增·房价拐点现身来临

2019年11月15日，国家统计局发布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据统计，二手房价格环比下跌的城市数量为35城，而上涨的城市数量为31城，是54个月以来首次下跌城市数量多于上涨城市。同时，下半年部分城市楼盘的新房也进行降价大促销。比如，8月20日，恒大打响促销第一枪，旗下楼盘陆续打折，部分项目打折幅度甚至达7.8折。再如，融创天津公司启动员工自购及全员泛营销，非合资住宅项目全部打8.0～8.5折，商办产品6.0～7.0折，车位最高5折，引起广泛热议。

2019年下半年，特别是四季度，房企大幅促销的行为，一方面表明在房地产融资政策大幅收紧以后，房企现金流压力增大，年末有较大的资金回笼需求以应对未来债务压力；另一方面表明多地的房地产市场降温明显，新房销售不理想，同时房企预期2020年市场发展空间有限，需要加快项目周转速度。

按照国家统计局数据，70城新房与二手房价格已经分别上涨55和56个月，无论是上涨时间还是上涨幅度都远超以往几次短周期，市场存在很强的调整需求。二手房价更能反映市场真实需求，房价下跌的城市数超过上涨城市数，标志着房价拐点的来临，2020年全国房地产市场或将进入全面调整阶段。

三：土地管理法新修定·集建用地入市有法可依

8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法的决定，该法律自2020年1月1日起施行。

值得关注的是，新法删去了关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

在新土地管理法正式生效前，部分城市已经积极进行了试点，比如说在9月份北京市大兴区瀛海镇，一宗集体建设用地区级统筹地块顺利成交，将建设共有产权住房。这是北京也是全国利用集体建设用地试点建设共有产权房的首个项目。

新土地管理法的通过，标志着中国集体建设用地全面落实“同地同权同价”政策进入实质性推进阶段。

从当前来看，在具体实操层面，仍处于“摸着石头过河”的阶段，以试点为主，各类法律和市场的空白点及隐性风险很多。同时，在集体建设用地入市、流转和开发的过程中，关注点更多的还是在农村集体经济组织和农民等层面上。

未来，应加强从房企的角度研究此类土地性质，助推房地产资本进入集建地的开发。

四：融资环境不容乐观

2019年房地产开发企业的融资环境亦不容乐观。

根据人民法院公告网数据，2019年破产的房地产企业数量达525家，创下历史之最。也就是说，过去一年中，平均每天就有1.5家房企破产，且多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。

尽管相较于房企总量而言，破产数目占比不足1%，但在2019年这个融资受限的敏感年代，仍引发了地产圈的极大关注。

特别是2019年6月，曾连续14年上榜中国房地产百强企业、连续10年名列浙江省住宅产业十大领军企业，宁波银亿集团向法院申请破产重整，对所有房企敲响了警钟。

存在强制退市风险的银亿集团不得不变卖资产以缓解资金压力，2019年11月，银亿股份公告称，拟以6.9469亿元向辽宁碧桂园转让沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权。

业内普遍认为，房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，“高光时刻”难再出现。随着各类融资渠道的收紧，房企生存压力越来越大，中小企业整体抗风险的能力比较差。基于宏观及融资环境调控持续，未来破产企业将会更多，且会呈现加速，房地产行业正面临新一轮洗牌。

五：世茂成新任“并购王”

2019年，世茂一改往日谨慎前行的风格，频频展开密集并购，取代融创成为新一届“并购王”宝座。

据不完全统计，2019年世茂陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产包，累计斥资近200亿元。此外，2019年底频频传出的世茂并购福晟一案亦于近日被曝正式签约，世茂集团联手东方资产收购福晟70%股权，交易涉及福晟集团地产板块的87个项目，总量超过千亿元，成为继融创收购万达文旅之后的又一个“世纪大并购”。

据悉，这些项目将由世茂方进行操盘，范围涵盖大湾区广州、深圳、惠州的多个商住项目和旧改项目。此外，据称世茂和福晟还将在建筑、物业、商业领域开展全面战略合作。

世茂发布的2019全年的营运数据显示，企业全年累计实现合约销售金额2600.7亿元，同比上涨48%，实现了重回行业前十的目标。

此外，根据机构研究报告，世茂2019年前三季度，仅在土地投资上动用的资金就约有900亿元，占全年土地并购预算90%。

六：贷款基础利率发布·房贷定价机制调整

8月17日，中国人民银行发布消息称，为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。

目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。8月20日全国银行间同业拆借中心首次发布5年期贷款市场报价利率，为4.85%。而原有的1年期贷款市场报价利率为4.25%，相比上一次数据4.31%则有所下降。

显而易见，房地产调控思路仍在沿续，继续控制个人房贷。从房地产市场的角度看，更能反映按揭贷款利率走向的则是5年期LPR。其中在11月20日5年期LPR利率有所下调，即相比10月份4.85%有所下调，下调至4.80%。此次LPR基础利率的调整，总体上符合预期，体现了贷款市场降利率、降成本的导向，其对于刺激购房者入市和办理贷款等都有较为积极的作用。

七：公寓租赁机构爆仓·长租公寓市场待规范

2018年下半年以来，不断有公寓租赁机构爆仓，前有杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等企业爆雷倒闭，后有号称在南京、合肥、西安等8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓爆仓。

另外，据《经济观察报》统计，继鼎家之后，杭州德寓、国畅、东俊等杭州地区的长租公寓品牌相继陷入资金链断裂境地，还有更多中小型长租公寓品牌处在爆雷边缘。

据记者不完全统计，截至12月初，全国爆仓的公寓品牌超过40家，业内普遍认为，“高收低租”模式，是导致资金链断裂、多起“爆雷”事件的主要诱因。

2019年爆雷的主要集中在创业系公寓品牌中，为快速占领市场，部分分散式长租公寓公司高价收房低价出租，不少企业向租客按年收租金、按季付给房东，利用长收短付放大资金杠杆，即过度金融化，这类企业极易陷入资金链断裂深渊。

长租公寓频频爆雷，不但给租户和房东带来财产损失，对行业长远发展也带来负面影响。此外，不少业内人士认为，从整个行业融资环境来看，只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐，而中小公寓几乎无缘融资，长租公寓领域已经逐步进入到深水区，中小长租公寓品牌或面临较大的洗牌和淘汰概率。

八：鹤岗玉门房子“白菜价”·此类城市需走出困境

2019年4月份，黑龙江鹤岗市因其超低的房价成了大众关注的焦点。有数据显示，鹤岗低至300元/平方米的低价房源在各大社交平台刷屏。一时间，“一线城市一平米，煤城鹤岗一套房”引起社会热议。无独有偶，7月份有媒体曝出，位于甘肃省河西走廊西部的玉门市，房价普遍在500元每平方米左右，甚至最低的已经到了50元每平方米的价格，在玉门老城区，不少房子总价只有一两万元。

在本轮全国大部分城市成交火热、房价轮番上涨的情况下，鹤岗和玉门堪称白菜价的房价引起了民众关注和深思。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受相关媒体记者采访时分析认为，鹤岗与玉门的“白菜房”只能算特例。一方面，两地分别在2012年和2009年就被国家列为资源枯竭型城市，产业衰落后人口持续流出；另一方面，过去几年棚改导致远郊区供应了大量的棚改房，这些房子品质不如商品房，又在远郊，缺少有效需求，房价低在所难免。

九：多家上市公司股价闪崩

在行业洗牌的大背景下，上市房企首当其冲。继五洲国际之后，2019年相继又有多家上市公司上演股价闪崩戏码，吸引了业内众人的目光。

2019年1月17日，对小型港股内房股来说是一个“黑色星期四”。这一天，小型港股内房股上演了一轮闪崩，市值一日蒸发逾372亿港元。其中，阳光100中国和佳源国际控股表现最为惨烈，分别以64.59%和80.62%的跌幅收盘，均收于历史最低价。

无独有偶，福晟国际在“90后”二代接手后不久，于2019年10月9日股价出现断崖式下跌，跌幅达到34.21%。次日情况不仅不见好转，且跌幅继续扩大，一路暴跌62%，两日合计下跌逾75%，市值蒸发逾30亿港元。

虽然三家上市公司均在第一时间发布声明，表示公司财务状况稳健，称不知悉股价异动的具体原因，也有不少观点认为是机构恶意做空导致，但后续证明这些公司均存在或大或小的问题。

如佳源国际股价跳水背后是其2018年异常上涨的股价、资产与估值之间的巨差，以及净利润难以平衡其激进扩张所带来的各项开支。