疫情对于楼市的影响是显而易见的，我们根据数据推导了疫情影响下北京房价的未来走势。但房价仅为市场中的一部分，当疫情结束后，北京楼市的整体格局是否会发生变化？
本文从疫情中至为关键的公共医疗资源为切入点，并延伸至疫情带来的产业变革，以探讨疫情后北京楼市呈现的新格局。
摘 要
1.当前我国医疗资源分布不均匀，作为一线城市，北京的公共医疗资源显著领先；北京市内医疗资源分布不均，区域内医疗中心化；新冠病毒疫情下，加强基层医疗、专业公共卫生防疫机构建设为重中之重；高端社区医疗诊所分布反映高端住户对社区医疗的需求，进一步印证房价水平。
2.主流开发商目前通过建设医疗机构、产业园区、社区医疗等布局医疗健康行业，预计疫情后互联网医疗平台成为开发商新布局点
3.非典后国内迎来了互联网、物流、汽车、生物医药等产业的变革，现阶段我们将面临一轮新的产业变革：生物技术与大健康、信息技术等有极大可能成为新兴产业，亦庄产业布局热度集中，或成楼市热门板块。
正 文
01
国内公共医疗现状：一线城市公共医疗资源显著领先，城市内部区域分布不均
1. 一线城市公共医疗资源显著领先、医疗科研能力更强，疫情应急反应处理更迅速。
本次新冠疫情作为一次突发的公共卫生安全事件，城市公共医疗资源在其中拥有绝对重要且不可替代的地位。公共医疗资源包含提供医疗服务的生产要素，如：医疗机构、医护人员、医疗床位、医疗设施和装备等。自2012年以来，随着医疗改革力度的加大，我国公共医疗服务行业一直保持稳定增长。截至2019年11月底，全国医疗卫生机构数达101.4万个。与2018年11月底比较，全国医疗卫生机构增加9489个，其中：医院增加1496个，基层医疗卫生机构增加9560个，专业公共卫生机构减少1788个。
但由于市场化程度尚不够深入，目前全国范围内的医疗资源分布极不均匀，其中，一线城市公共医疗资源丰富度位居前列，以床位数与卫技人员数来看，北上广渝明显领先，北京受人口绝对值影响，千人床位数为中位数6左右，但千人卫技人员数仍居前列。
医疗硬件与医务人员之外，医疗实力也是一项重要的衡量标准。医疗实力重点体现在三甲医院的分布上，根据国家卫建委的数据，北京有55家三甲医院，数量超出第二位的上海约71.9%左右。与之对应的是，北京的医疗科研能力亦遥遥领先，不论是医学科研机构数量或是生命科学和医学学部院士数量均占全国多数。
以此为基础，在门急诊体量较大的同时，由于医师人才储备的充沛，北京的医疗服务能力依旧处于前列。
当疫情来临，医疗资源丰富、科研能力强大的优越性就会直接体现，一线城市对疫情的应急反应处理往往更迅速。
在2013年上海的禽流感疫情中，上海疾控中心研究人员仅用5天时间即确认病原体，中国疾控中心经过20天复核确认并研制试剂盒发往全国，迅速控制了疫情的扩散。2013年2月26日上海出现一例重症肺炎患者，上海疫情防控中心第一时间判断其可能为新型甲流病毒，有传染性可能，并将病人迅速隔离。2013年3月1日，上海疾控中心研究人员研究并发现 新型病毒H7N9。2013年3月29日，中国疾病预防控制中心复核并确认H7N9禽流感病毒。病毒确认过程仅耗时20天，而在03年非典和09年H1N1 期间，这项工作分别耗时3个月/1个月，医学技术的进步扩大了医疗资源的优势。
2019年，北京市区内出现内蒙古鼠疫，北京当即启动突发公共卫生应急机制，并于40天内扑灭了全国疫情。2019年11月12日，北京市确诊两例由内蒙古输入的鼠疫患者，北京市对两名确诊患者进行妥善救治后便迅速隔离病例及所有密切接触者。2019年11月16日，一名危重患者病情加重；病例的密切接触者中已有部分人员相继解除隔离医学观察，其余人员未出现发热等相关异常症状。截止2019年12月23日，全国范围内无新发鼠疫病例，疫情重点城市持续开展鼠间疫情监测、发热患者排查、灭鼠灭蚤以及鼠防知识进村入户等鼠疫防控相关工作。
2. 北京市医疗资源分布不均，区域内医疗资源由城区向近郊放射扩散。
尽管北京的整体医疗资源水平位于全国前列，但具体到北京市内各区而言，仍存在明显的地域性分布不均的情况。城六区的医疗资源相对近郊与远郊有明显优势，而城六区内，东城区、西城区的医疗资源亦比朝阳、海淀、丰台、石景山充足。
北京市内重点三甲医院大多集中分布在四环以内，对于医院诊疗与交通出行的压力极大，一旦爆发公共卫生事件，过度集中的医疗机构将会有巨大的隐患。参考本次疫情中的武汉市，市内三甲医院集中分布在城市二环线内，当疫情被公之于众，人群集中涌向三甲医院，不仅加大了交叉感染风险，也导致了短期内的医疗系统瘫痪。
出于均衡医疗资源的考虑，北京正在向近郊输送转移部分医疗资源，建立区域医疗中心，减少跨区诊疗。东、西城由于三甲医院数量较多，暂无新增计划，而大兴、昌平、顺义、石景山及通州目前均有新增区域医疗中心规划。
3. 新冠状病毒疫情下，加强基层医疗、专业公共卫生防疫机构建设成为重中之重
继2013年非典后，我国公共卫生医疗体系痛点在新冠肺炎疫情中再次暴露。应急管理滞后、卫生防范意识松懈、优质医疗资源过度集中，卫生防疫与医院诊疗的问题在疫情中被再次放大。
根据国家卫健委的数据，综合医院的执业医师约占整个医疗系统的73.4%，医疗系统的人才资金过度集中于综合医院，这直接导致了专业公共卫生机构与基层医疗卫生机构得不到足够的支持，前者涉及疾病预防教育，后者涉及初次触点，二者均为实际疫情防控的基础机构。
另一方面，作为居民可达性强，接触频次高的社区医疗服务中心亦为分级诊疗体系下的绝对薄弱环节。倘若建立起完备的社区医疗体系，在社区内设立社区家庭医生、健康守门人、15分钟服务圈、社区养老、双向转诊、居民健康档案六大举措，对于公共卫生建设的意义是重大的。目前国内的社区医疗服务中心仍偏公益性质，人才供应不足，覆盖率也很低，基层诊疗阻碍较大。
因此，公共卫生、预防控制、全科医生、基层诊疗将成为新的医改关键词。2020年2月14日，中央全面深化改革委员会，其中的重要内容包括完善重大疫情防控体制机制，健全国家公共卫生管理体系。
4. 高端社区医疗诊所分布反映高端住区客户对社区医疗需求，进一步印证房价水平
以国内认可度较高的高端私人诊所“和睦家”为例，其在北京的诊所均集中分布高端商务中心/高端住宅聚集地，居民对于社区医疗的需求可堪一见。
从另一方面，高端诊所的选址亦印证了区域房价水平。譬如，朝外诊所所在的朝外板块二手房均价为8.2万/㎡。
顺义诊所位于北京中央别墅区，区域内二手房均价为6.1万/㎡。
广渠门所在的双井板块二手房均价为7.6万/㎡。
亮马诊所位于燕莎板块，周边二手房均价7.1万/㎡。
医疗资源对于附近区域内的房产而言是毫无疑问的附加价值项，但需要注意的是，此处一般指重点综合医院以及高端私人诊所，部分传染病/精神病专科医院由于接纳病人的疾病性质，对于距离较近的房产会产生部分影响。纵观北京市内的高端住宅群，大多距离传染/精神病专科医院直线距离800米外。
以首都医科大学佑安医院为例，其以感染、传染疾病群体为主要服务对象，佑安医院所处的右安门外板块的二手房均价6.9万/㎡，而周边800米外的昆仑域、中国玺等小区均价均在10万以上。
同样地，以精神科为重点科室的北大六院所在的牡丹园板块二手房均价为8.3万/㎡，周边的高端住宅小区藤花紫院（9.3万/㎡）、牡丹园（9.3万/㎡）、保利海德公园（12.1万/㎡）亦均距离医院800米以外。
从北京主要传染病/精神病专科医院/综合医院分布图上可以看到，传染病医院正逐渐向外迁移（地坛医院/解放军第八医院），远离住宅区域。
02
预计疫情后房地产开发商将通过引入医疗资源、产业园、社区医疗、互联网医疗平台等布局健康行业。
1. 环京医疗资源短缺，开发商或将引入高质量医疗资源以配合项目。
作为大都市圈外圈，环京区域承接了大量北京外溢的住房需求。当下环京医疗资源集中在廊坊广阳，环京仅有的4家三甲医院均位于此，香河、霸州、大厂等其他县市均无三甲医院，医疗资源匮乏。
除广阳外，三河的医疗资源集中在燕郊，涿州有医疗健康产业规划，其他县市千人床位数则均不足5张。
另一方面，环京人群中部分具有养老需求，现状医疗资源无法满足客户需求，环京开发商或可引进或自建运营高质量医疗配套。以香河爱晚大爱城为例，通过建设大爱医院+养老中心，以长期健康管理为目标，重点建设针对老年疾病的优势学科以及特殊医疗要求的专科，整合急症转诊、长期护理、预防保健及康复治疗,以“医养结合”的模式为北京外地养老客户提供医疗健康服务。
2、疫情后开发商或将通过产业园、社区医疗、互联网医疗平台等布局健康行业，为客户提供长远健康服务
主流开发商目前通过建设医疗机构、产业园区、社区医疗等布局医疗健康行业，预计本次疫情后伴随其他产业的革新，互联网医疗平台将成为开发商新布局点。
三、非典后带来互联网、物流、汽车、生物医药等产业变革，现阶段面临新一轮革新
1. 非典后互联网ToC模式崛起，成为互联网产业重要转折点；现阶段5G技术、大数据、智慧物流、新能源出行、生物医药行业等面临新一轮革新。
我国的互联网创业浪潮初始于2000年左右，在2003年前，阿里巴巴、百度、腾讯、新浪、盛大等互联网巨头成立。2003年后，以淘宝、京东、新东方等电子商务、电子金融、线上教育等互联网To C模式开始崛起，随后便进入了高速发展期。而当手机3G/4G网络使用率不断提升后，现阶段互联网普及率增速开始逐渐放缓，以内容、社区、电商、游戏为主商业模式发展成熟，5G技术、云计算、大数据等产业亟待落实发展。
互联网模式的发展直接带动了物流产业升级，物流成本较B2B、B2C模式降低，当下O2O模式成本维稳，正面临着新一轮智慧物流变革。
传统汽车行业在2013年之前保持高速增长，近年来市场低迷，但疫情期间，自驾出行再次得到关注，新能源、智能出行等产业革新型消费模式有望刺激市场。
可与非典期间参考的是，国家防控疫情时候会发放专项资金，生物医药产业或将得到进一步的财政支持。2013年4月初，中央财政紧急安排专项经费用于非典防治的科研攻关等工作，安排专项资金3.1亿元用于第一阶段应急反应机制建设。4月29日，财政部下发《关于中央部门调整2003年部门预算保障“非 典”防治经费的紧急通知》。截至当年5月6日，地方各级财政已安排非典防治经费超过50亿，北京和广东安排的资金超过了6亿元。
2. 产业革命具备人口红利、带动消费以及板块价值提升的功能，可刺激房地产市场
房地产市场的基本面是城镇化与人口，具体到单一城市内部，只有区域内有产业支撑，地产市场才会有足够的人口红利，从而带动消费，最终实现整个板块价值的提升。
2000年后，国内汽车行业和房地产行业作为涉及大宗消费品的行业，销售增长波峰均保持了一致。
物流从业人员数量减少，智能化对技术型专业人才需求旺盛，医疗从业人员稳定增长，物流基地与生物医疗基地建设带来人口红利。
在互联网产业高速发展期间，北部望京、西二旗板块的住宅均价涨幅明显高于市场，大盘均价亦同期增长。
3. 生物技术与大健康、信息技术等产业革新，亦庄板块产业布局热度集中
前文中已提到，我们认为疫情影响下，下列产业将面临革新：
（1）生物技术与大健康：战胜疫病离不开科技支撑，生物技术与大健康产业注重科研攻关和临床、防控实践相结合，可在保证科学性基础上加快控制疫情的速度；
（2）新一代信息技术：大数据、人工智能、云计算等数字技术可在疫情监测分析、病毒溯源、防控救治、资源调配等方面更好发挥支撑作用； 5G技术应用场景的升级会带动5G手机等终端消费，推动增加电子商务、电子政务、网络教育、网络娱乐等方面消费；
（3）新能源汽车：汽车等传统大宗消费需要得到保障，汽车限购地区适当增加汽车号牌配额可带动汽车及相关产品消费；
（4）智慧物流：智慧物流可确保主副食品生产、流通、供应，确保蔬菜、肉蛋奶、粮食等居民生活必需品供应，帮助物资调配和市场供应。
参考北京的产业分布，我们认为革新产业布局下后以下板块将会成为热点：
（1）东北组团：望京、垡头（新一代信息技术）/南法信（物流）/高丽营 （新能源汽车）/马坡/牛栏山（生物技术与大健康、新一代信息技术）；
（2）北部组团：翠湖、永丰、上地（5G场景应用、生物技术与大健康）/未来科学城（生物技术与大健康）；
（3）西部组团：永定（生物技术与大健康）；
（4）西南组团：窦店（生物技术与大健康）；
（5）东南组团：大兴新城（新一代信息技术、生物技术与大健康）/亦庄（生物技术与大健康、新一代信息技术、5G场景应用、智慧物流）/采育（新能源汽车）
其中，亦庄板块产业布局热度集中，或将成为北京楼市下一个热点区域。
04
结论
疫情过后，医疗资源将成为消费者购房决策中的重要因素。随着政府进一步均衡医疗资源，开发商也将进一步通过建设医疗机构、产业园区、社区医疗、互联网医疗平台等布局医疗健康行业。生物技术与大健康、新一代信息技术、新能源汽车、智慧物流等产业面临革新，亦庄板块由于产业布局热度集中或将成为北京楼市热门区域。
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