楼盘点评｜区域分析｜形势预判｜ 买房攻略

政策解读｜ 楼市数据 ｜城市观察｜楼市百科

去年下半年，房价涨的最快的当属宝安和南山了,特别是宝安，涨得都让人看不懂。

像之前提到的“宝中妖盘”花样年花郡，从去年7月的7.4万单价涨到现在的10.6万，基本上是有好房放出就被抢了。本以为今年春节过后会再来一波小阳春，谁知道一场疫情打破了原有的节奏，让深圳楼市暂时冷冻下来，最近一周才逐渐复苏回暖，成交也多了起来。

但是从一线市场的反馈和我们统计的数据发现，在其他热门片区普遍回暖的情况下，成交回暖宝中的成交量却一反常态的低迷，偶有成交，但远不如去年。

我们统计了目前宝中二手房的市场挂盘量，发现绝大多数小区的放盘量都还可以，至少不至于无房可卖，而且随着市场回暖，压抑了一个月的购房需求也在慢慢释放。

供给和需求都还可以，问题就在于去年宝中房价实在是上涨的太厉害，导致业主心态爆棚，丝毫不考虑疫情对楼市的影响，新增放盘的报价明显高于年前挂盘价。

01利好不断，不涨都难

宝中房价去年之所以上涨的这么猛，主要原因是各种利好政策的刺激和规划的落地。

先行818先行示范区吸引了全国的购买力关注深圳，给原本处于淡季的深圳楼市点了一把火，部分业主纷纷加价，心态很高，买家在这样的政策利好面前，害怕房价再次走高，即便报价上涨也义无反顾的疯狂买下。

随后，双十一豪宅线取消更是瞬间引爆深圳楼市，特别是对于那些“被豪宅”的刚需物业，少了增值税，降低了交易成本，是非常重磅的直接利好。但这个利好最后也成了业主提价的理由，原先还觉得房价太高的买家现在在这个政策的带动下也急于买定，新一轮的价格又慢慢被坐实。

深圳楼市的整体利好推动了宝安房价的上涨势头，而且随着宝中各种利好规划的不断落地，宝中房价更是水涨船高。

首先，腾讯落址大铲湾，未来可能有“10万”名腾讯员工在这里办公，而宝中靠近大铲湾，生活交通便利，日后将成为他们置业的一个重要选择。

其次，梦海前湾大桥建成通车，听海双界河桥也在建设当中，日后宝中与前海的交通更加便捷。

此外，华侨城再造的宝中版欢乐海岸项目轮廓渐渐清晰，“深圳之光”摩天轮已经合圆，宝中的娱乐休闲配套将更加完善。

最后，之前宝中一直被诟病的“名校”问题也将得到解决，位于熙龙湾旁边的海天学校已确定由名校宝中集团接管。

以上种种都推动着宝中快速上涨，像中风临洲苑和花样年花郡去年涨幅均在40%以上，西城上筑涨幅30.4%，金泓凯旋城和菁英趣庭均在25%左右。

02宝中补涨是一次价格修订

宝中在去年大涨之前，其实一直是被低估的，所以去年他的上涨是有他的合理性的。去年上半年，宝中均价不过7万7。2015年-2018年这三年涨势缓慢，只能眼睁睁看着深圳湾、前海、光明、沙井暗暗上涨。

而之所以说宝中被低估，主要体现在三个方面：

1. 紧邻前海，区位无敌。

宝中紧邻前海，未来将承接前海大部分的居住需求。前海的发展前景不用多说，未来将成长为超越后海的经济发展新引擎。而且宝中距离科技园也非常近，地铁半小时即可达，完全可以承接这部分居住需求。

2. 城市界面好,可供开发用地稀缺

宝中是填海而来的土地，没有农民房、工业厂房这些历史遗留问题，界面干净，高起点，新规划，这样的地块在深圳屈指可数。而且随着宝中的发展，其基本上没有更多的地可供开发了，因此存量房将变得更加稀缺。

3. 配套完善

地铁有1号线、5号线和11号线连接，公路有宝安大道和梦海大道两条主干道，从前海瞬间抵达宝中，交通极为便捷。

商业配套有深圳单体规模最大的购物中心——壹方城，有沃尔玛、华润万家、永旺等大型超市。

文体配套有宝安体育馆、宝安图书馆、青少年宫、演艺中心、滨海文化公园，还有在建的华侨城欢乐港湾，体量很大，规格很高，被视为宝中的深圳湾公园。

医疗配套有南方医科大学深圳医院、宝安人民医院、宝安中医院、宝安妇幼保健院。

03业主心态高，买家担心高位接盘

宝中经过去年这一轮上涨，均价已经去到10万，一举超越均价9万2的前海，7万6的南山中心区，甚至超过了9万4的后海和9万9的蛇口。

业主心态也非常高，而且不诚心卖，疫情期间，房价不降反升。像我之前了解的西城雅筑一套70平3房，临近签约，因为想买的人太多了，业主直接反价到750万。

但是再高的报价都需要经过市场的检验，短时间涨那么多，买家势必会望“价” 生畏，担心高位接盘。再加上疫情期间，国内外经济形势下行，难免会增加楼市的不稳定因素，买家自然更加犹豫。

04总结

去年年底，宝中房价已涨到10万，年前已处于高位横盘期，有价无市，所以疫情对宝中房价影响不大。疫情过后，不出意料宝中会继续高位横盘，逐渐坐实十万均价。

但高位横盘并不是说宝中房价已经到顶，未来随着各项利好逐步落地以及前海的发展，宝中房价依然有进一步提升的可能。

短期来看，宝中的房价正处于一个高位，业主心态也非常高。在这样的价格面前，买家完全可以选择福田、南山，或者退而求其次买宝中临近的碧海。但房价也要遵循市场经济规律，目前宝中正处于高位横盘期，不排除会有急卖的业主降价出售，至于会不会全面回调就看买卖双方的心理博弈了。