如果说这两年在郑州哪个区域概念让大家备受关注，那一定是白沙科学谷。

高大上的定位，让人眼前一亮的规划，无疑不让白沙科学谷聚焦了更多的目光。

白沙科学谷的关注度有多高，今天的土拍就是最有力的证明。

在郑州，哪个区域的土拍能从挂牌开始就成为焦点，毫无疑问北龙湖。和北龙湖的土拍一样，白沙科学谷的首次大规模土拍早在一个月前刚挂牌就成为新闻报道的焦点，关于区域的规划、区域的价值、区域的现状各种报道也是比比皆是。

而今天的土拍，相信不少人在盯着。其原因在我们看来有以下两点：

1、不同以往的土地出让，本次土拍的准入模式全部为产业准入用地，这里最值得一提的是，竞拍企业必须满足三个条件：

首先针对竞买人注册资本金有限制，不能少于10亿元，且竞买人或其股东需具有大数据、基金产业园区开发运营经验不少于2年；其二、竞买人或其股东近两年主导承建省级网上政务服务平台、大数据共享平台搭建；最后就是竞买人或其股东累计承建政府投资类项目不少于180个，累计投资额不低于250亿元。

足见准入条件之高、要求之严。这和科学谷的定位打造国际影响力的数字经济高地有关，也意味着在政府的规划中，科学谷这个处女地不能是依赖房企的传统房地产开发，而是站在城市规划更高站位上的，一次以科技巨头牵头或政府主导的城市运营开发。

2、白沙科学谷地块，很多人对这个已经存在于概念中的区域认知不多，以后这里将建成一个什么样的区域，未来房子卖给谁？

说了这么多，我们先来看下今天的竞拍的14宗地都在哪儿？

这14宗地所在片区的四至范围：

前程大道东、云溪北路南、雁鸣路西、云溪南路北

这里是白沙科学谷软件小镇一期工程，总面积约135.11公顷（折合2027亩），共21宗地。

按照规划，6宗二类居住用地面积共计194173.33平方米，折合291亩，最大容积率为小于2.8，最小容积率为小于1.7，人口容量达12280人；

9宗商务用地面积共计163216.06平方米，折合245亩，除一宗容积率为小于4.0外，其余地块容积率最大为小于2.3；

4块商业用地面积共计42502.83平方米，折合64亩，容积率为小于1.0~小于1.8；

2块中小学用地面积分别为15831.98平方米（23.75亩）、17155.97平方米（25.73亩），容积率分别为小于0.8、小于0.7，为两所18班小学。

整体来看，这个片区最高容积率控制在2.8以内，未来该片区是一个低密宜居的居住片区。

不过，从实地探盘现状来看，目前，这个片区的地块主要以农林用地、空闲地、水域为主，这个季节更是遍地绿油油的小麦和油菜花。

而今天，参与竞拍的是其中14宗土地。这是竞拍结果，

郑政东出〔2020〕1号（网）地，云松路东、云溪北路南、西科路西、西秀路北，面积53261.33㎡，城镇住宅用地、商务金融用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地、城镇村道路用地，竞得人河南数字小镇开发建设有限公司，起始价49681万元成交，折合621.85万元/亩，楼面价4476元/㎡。

郑政东出〔2020〕2号（网）地，云松路东、西秀路南、西康路西，面积47083.31㎡，商务金融用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地、文化设施用地、体育用地、医疗卫生用地、城镇住宅用地、城镇村道路用地，竞得人河南数字小镇开发建设有限公司，起始价38252万元成交，折合541.62万元/亩，楼面价4423元/㎡。

郑政东出〔2020〕3号（网）地，尚清路南、西科路西，面积8323.17㎡，商务金融用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地，竞得人河南数字小镇开发建设有限公司，起始价4252万元成交，折合340.58万元/亩，楼面价3406元/㎡。

郑政东出〔2020〕4号（网）地，尚清路北、西秀路南、西康路东、西科路西，面积18288.94㎡，商务金融用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地，竞得人河南数字小镇开发建设有限公司，起始价9596万元成交，折合349.79万元/㎡，楼面价2915元/㎡。

按照科学谷软件小镇软件产业集聚基地、软件展示交流平台、复合活力创新园区的定位以及产业准入的限制来看，能够达到这种条件的要不是以科技巨头牵头的集团军，要不是政府主导的巨无霸，传统房企的传统开发模式并不适用于这里。

结果确实如此，河南数字小镇开发建设有限公司，正是由政府主导的巨无霸，其背后是国有资本郑州市中融创产业投资有限公司、郑州市郑汴开发建设有限公司、河南信息产业投资有限公司，其业务涉及的也主要是产业运营和高科技技术的研发。

未来这里吸引的必将是国内一流软件龙头企业、以及软件创新创业的高端人才。

行文至此，我们回答一下文章开头提到的一个问题，存在于概念中的白沙科学谷是一个什么样的区域，这里的房子将卖给谁？

这是一个什么样的区域，相信大家已经有了初步认识：打造国际影响力的数字经济高地。而从2017年以来，白沙科学谷也频繁出现在郑东新区的政府工作报告中。

2017年

高标准谋划总建筑面积290万平方米的云湖智慧城和占地20平方公里的科学谷，拓展了产业发展空间。也就是在这一年10月份，科学谷概念第一次被正式提出。

2018年

坚定不移构筑大数据为代表的信息服务业新高地。10月底前开工建设科学谷。尽快完成科学谷城市设计成果完善，启动科学谷一期建筑设计招标及相关交通、市政、水系等设计。

结合科学谷规划，尽快启动连霍高速南北辅路建设，打通龙湖至科学谷土方运输通道。3月底前开工6座跨贾鲁河桥梁。开工科学大道以及北三环、平安大道2条道路东延，锦绣路、雁鸣路2条道路北延及跨连霍高速立交工程。开工107辅道综合管廊、东四环综合管廊、白沙综合管廊二期，构建综合管廊骨干网络。超前布局电力等公共设施，开工建设变电站19座、加油站5座。

科学谷局部现状

在建的科学大道

在建的道路

2019年

科学谷4月底前启动写字楼、人才房等重点工程建设，释码大华、软通智慧、南威软件等项目上半年落地。

推动重点区域基础设施融合贯通。白沙园区全面启动科学谷核心区基础设施建设，3月底前开工建设科学大道东延工程，年底前开工建设郑信路、前程路等4条主干道路北延工程，启动锦绣路等3座跨云溪桥及云溪北路等3座跨杨桥干渠桥梁建设。

而2019年，除了基础实施的开建，对于科学谷来说，最大的进度就是科学谷软件小镇建设规划的获批，也有了第一期工程的具体规划。

科学谷在白沙组团的位置

科学谷软件小镇一期规划设计图

软件小镇局部效果图

如今，科学谷软件小镇一期14宗地成功出让，区域也终于要进入实质性施工阶段，而按照政府提出的“先招商后建设、边招商边建设”的理念，目前，华为、南威、印度国家信息技术学院（NIIT）、软通等一批龙头企业已明确表示入驻软件小镇。其中，华为已经布局了中原鲲鹏生态创新中心，计划将鲲鹏计算产业生态落地软件小镇，引进6400名研发人员。软通计划建设软通动力研发中心项目，引进5000名研发人员。

而未来，政府还将重点跟踪洽谈华为、阿里、海康威视、软通、紫光、新华三、浪潮等企业的生态联盟企业，着力构建产业链、服务链、创新链高效衔接的发展格局。

未来这里的房子卖给谁？

从规划来看，目前已经公示的科学谷软件小镇一期规划中，21宗地，只有6宗住宅用地，可见，住宅用地是作为配套存在，今天出让的土地中，可售办公和住宅也必须销售给经郑东新区管委会准入的科技企业及骨干人员。

至于未来，出让地块是否可以作为商品房对外出售，我们尚不可知，可以确定的是此次出让的地块未来建成的房子不是你想买就能买。

但换一个角度来看，可售商品住房的稀缺，让区域现有的住房也更具价值。何况这个区域的商品房，近可享受科学谷的先进规划，南可享受白沙象湖未来行政中心的辐射和象湖的优美环境。

目前，区域可售的商品住房只有瀚海观象和碧桂园豫府。全部为高端改善住宅，瀚海观象，大平层，据说装修标准对标的都是一线豪宅工程建筑标准，比如一线豪宅标准的铝合金模板系统、精装双入户大堂、3.2-3.4米的超高层高、铜+石材的立面等等，最小面积168㎡，最大面积340㎡，整体均价23000元/㎡；

碧桂园象府，产品业态比较丰富，高层、小高层、洋房都有，户型面积162-283㎡，据说小高层房源已基本售完。

这两个项目主打改善，除了区域定位问题，也能够满足后续科学谷引进的高端人才对居住的需求。

郑州的发展需要新的动力，然而未来郑州的发展方向在哪儿？

白沙科学谷的土拍，让我们看到了郑州未来发展中的另一种可能。

和其他新区的诞生一样，也许我们对白沙科学谷持有怀疑态度，但并非不看好。正如我们所了解的曾经新区中不乏一些软件小镇的的概念，也不乏借软件小镇之名行地产之实。如今，白沙科学谷提出的郑州首个软件小镇概念，让我们抱有期待，其根本原因，在于时代之势、城市之未来。

未来中国的发展方向在哪儿，必然是以5G基站建设、特高压、城市高速铁路和城市轨道交通、大数据中心、新能源汽车充电桩、人工智能、工业互联网为核心的新基建，谁能够率先抢占这些市场，谁将最先拿到下一场游戏的入场券。

于郑州而言，郑州最大的劣势就是高端人才的稀缺，曾经的河南在最高层的定位是农业大省，省会郑州虽有交通枢纽核心之优势但并无核心竞争力，如今定位数字经济新高地的科学谷进入实质性动工阶段，顺时代之势，代言城市未来发展方向，或许会让这里成为区域竞争中一个“王炸”般的存在。而能否成功，关键在于高科技产业导入、高端人才的引入能否成功。

正如，标题所写科学谷的野心不止建设一个新区，而是建设一个能够引领郑州未来几十年发展的数字经济高地，一个能够留住高端人才的宜居宜办公的活力区。

未来，是属于年轻人的。城市的未来又何尝不是，曾经以火车站为核心的二七时代，现在以CBD为核心的郑东新区时代，未来，郑州必然会有新的中心出现。

而属于郑州的未来之城中，白沙科学谷未尝不是一个新的方向。