4月20日上午9点半，央行公布了本月的LPR利率：

1年期LPR降息20个基点，从4.05%降低到3.85%

5年期LPR降息10个基点，从4.75%降低到4.65%

众所周知，1年期LPR主要对应的是实体经济所需的短期贷款，而5年期LPR主要对应的是房地产行业所需的中长期贷款。由此，虽然本次降息的靴子落地了，却留下了诸多值得解读的空间。

表面上看，4月20日的LPR降息是5年来最大的一次降息，但是其利好效应已经在前期被市场完全消化。

早在3月30日，“7天逆回购”就释放了利率可能下行的信息，其后4月15日，LPR的前置指标MLF也进行了20个基点的下调，紧接着就是今日的LPR下调。

按照宏观经济的术语，央妈花了足足21天，完成了OMO-MLF-LPR联动降息。

考虑到今年央妈已经分别在1月1日、3月13日和4月3日进行了降准，一部分人认为我国已经开始无底线放水...

近日，四川乐山和内蒙古赤峰相继出台了楼市新政，其中

乐山对“认房认贷”标准进行了放松，“商业性个人住房贷款已经结清的，不纳入限贷范围”
赤峰则是以抗击新冠肺炎疫情防控指挥部的名义取消了“限售”

截止目前，两条涉及楼市调控根基——“限贷”和“限售”的政策，都没有被追回。按照常理来解读，应该是过关了。

放在一个月以前，放松“限贷”和“限售”，那可是在太岁头上动土，轻则“一日游”，重则像河南驻马店那样被约谈。

于是，这两座城市的调控放松，又被一部分人解读为本轮楼市调控就要结束了...

真的如一部分人所说，“大放水+楼市调控结束”，新一轮楼市上涨就要来了么？

要想回答这个问题，书童觉得先得看看宏观大环境。

看宏观大环境，又得从世界第一的美国说起。

各国新冠确诊人数图

截止2020年4月19日，美国累计确诊新冠人数已经逼近77万，一多半的州宣布居家令，但是新冠的拐点依然没有到来。

按照我国的经验，新冠疫情有2个拐点，第一个拐点是新增人数的拐点，第二个是现有确诊的拐点。

图自泽平宏观

依照美国霍普金斯大学的数据，美国已于4月10日左右渡过了第一拐点，但是第二拐点还远未到来。

即便是最乐观的估计，美国疫情也要持续到5月底。

美剧《新冠灾难》的第一季——美股大熔断，相信大家都已经看过了。

现在正在上演的是《新冠灾难第二季——不上班就得饿死人》。

据美国政府统计，最近四周总计有2000万的首次登记失业人口。按照保守估计，1个工作人口养1个非工作人口，过去4个星期，有4000万美国人吃饭都要成问题了。

美国总共才不到4亿人，10分之一吃饭都成问题了，严重性可想而知。

不当家不知柴米贵，国内媒体天天喷老特成天想着复工，不想着抗疫，却没有考虑到，换谁坐在老特的那个位置，都得想着复工的事情。

全美国60%的人存款不足500美元，上班不一定会得病，不上班一定会饿死。

美国国内的矛盾这么尖锐，老特自己去背锅，那连任的事情就别想了。想要连任，就得甩锅，老特最近频频指责中国隐瞒疫情的严重性，意思很明确——“不是我老特抗疫不行，实在是TG和WHO太狡猾”。

英国代理首相（你们懂的，正牌首相还躺在ICU呢）同样深谙此道，在接受采访时说，要找中国人索赔，他们不赔，我就跟他们没完。

不要小看这一股思潮，受害者思维在任何国家任何时代都是最能为普通人所接受的。

二战前的德国是这样...
上百年来的中国也是这样...

因此，不出意外，未来一段时间，中国将面临改开40年以来最为恶劣的外部环境。

有些前兆已经出现了...

日本4月初就说，将拿出120亿支持日本企业把工厂从中国搬回日本本土。美国人也说，只要美国公司搬回本土，美国政府将会全额承担搬家费。

跨国企业们当初选择中国，就是综合考虑产业链、低廉的人工成本、高素质的制造业工人等等因素之后的结果，当然不会因为本国政府给了搬家费就离开中国。

但是，胳膊拧不过大腿、双拳难敌四手，咱们国家的竞争力再强，也架不住全世界脑子不清楚的甩锅侠联合起来。

届时，咱们轻则蹭破皮，重则鼻青脸肿，一番摔打是少不了了。

有鉴于这样的宏观环境，国内如果不果断刺激内需，真等着外国甩锅侠打上门来，就来不及了。

书童觉得，就是在这样的考虑之下，4月份开始，国内的画风突变，利率也降了，调控也有了一定程度的放松。

正如4月8日，政治局常委会提出的——“面对严峻复杂的国际疫情和世界经济形势，我们要坚持底线思维，做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备”，可以说表态和政策实施是一脉相承的。

具体到楼市是不是会涨很多的问题，书童觉得大可不必过分担心，最近的放松是有限度的，并且有一个“房住不炒”的大前提。

4月17日，政治局会议重提“房住不炒”，与之前的两次的措辞做一个对比：

2019年4月19日会议的提法是：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”
2019年7月30日政治局会议的提法是：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
2020年4月17日的表述是：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”

我们很容易就发现，这一次重提“房住不炒”较往次语态温和了许多，只是说“促进房地产市场平稳健康发展”，没有“坚决遏制房价上涨”之类杀气腾腾的话。

由此不难发现，维持房地产市场的稳定是最近政策的中心。

放眼全国，除了深圳炒作风气浓厚，杭州、成都出了几个万人摇，其他地方的楼市基本都是比较差的。

站在全国和全局的角度，央妈适当给楼市降降息是正常的，并且此次央妈LPR降息对待楼市所用的5年期LPR依然采用了“后娘养的”降息，即1年期降了20基点，5年期只降了10个基点。

就是这种态度上的区别对待，说明了央妈不是大放水，即便是小水龙头搞滴灌，也给楼市专门筑了一道防洪堤。

至于乐山和赤峰调控松绑的解读，书童也有独到的见解，那就是——

乐山和赤峰，在上一轮楼市调控当中表决心表过了

乐山2019年GDP排名四川省地级市的第8位

赤峰稍好一点，2019年GDP排在内蒙古第5位

乐山和赤峰的操作算什么呢？打个不恰当的比喻。

全年级第二的北京，考语文的时候，诗词填空交了白卷，乐山一看，这么帅气，我要学，结果挂科了。

全年级第三的深圳，考英语的时候，完形填空交了白卷，赤峰觉得我也要学，结果也挂科了。

等乐山和赤峰两位老哥发现自己再挂科，就拿不到毕业证时，才如梦方醒。两个人手拉手来求老师给个补考的机会，老师一心软就同意了。你说换你是老师，你忍心两位智商不在线的同学拿不到毕业证么？

于是乎，就出现了乐山和赤峰成了漏网之鱼的情况。

乐山和赤峰的孤例，并不能证明楼市调控出现了明显地放松，只能说明对于三四线城市、偏远地区，那些过度严厉，甚至有点自宫意味的调控政策，可以取消了。

敲黑板！！！敲黑板！！！敲黑板！！！
对于大多数读者而言，更想听的是对于个人操作的建议，这里书童郑重的给出以下四点，请拿出小本本记一记：

1、有房贷的朋友需要在8月31日前把房贷利率调转成LPR模式。

去年底，不少人还在阴谋论，说国家让大家转LPR是为了提高利率，收割韭菜，现在这种言论可以寿终正寝了。

书童请大家记住，随着我国经济体量的增大、GDP增速的降低、资本边际收益率的下滑，利率将长期处于震荡下行的态势。

转LPR是对于个人房贷，最有利的方式！

2、一二线城市，自住型需求的朋友，可以出去看看房了，三四线城市房产调控的政策底已经逐步显现，那么一二线城市也就不远了，政策底出现以后，市场底也会随之出现。

敲黑板！！！

各大城市的市场底，出现必然有先后，大概率是一线城市北上深先触底（其实深圳已经有点触底反弹的意思了），然后轮动到二线城市。

大家可以在多了解市场以后，做出判断，也可以来书童的社群和朋友们一起讨论。

3、投资性需求，依旧别想了，房住不炒就是把尚方宝剑，专治各种不服。

放眼全国，过往3年时间，京沪阴跌了15%，南京杭州成都合肥郑州等地都是震荡盘整，唯独深圳和苏州等极少数城市出现了行情。

投资房产，已经过了闭着眼买的时间段，买错地方买错时机，可能就会把自己给埋了。

4、三四线城市的朋友，忘了买房这件事吧。

这时候放松限购限贷限售，就是在钓你们上钩呢~

有钱的话，还是找一找门槛比较低的高能量级城市，私信我获取实打实的干货，千万别错过！

作者：书童，房产大V。

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