6月1日，等待了2年之久的《海南自由贸易港建设总体方案》终于落地，海南再次成为资本逐鹿的焦点。相对声势浩大的自贸港政策，备受关注的海南房地产显得低调许多。
沉寂许久的三亚市场，近期披露了一批楼盘价格备案，涉及26个楼盘，房源3178套，备案总面积30.5万平方，其中住宅房源3024套，备案最低均价为13000元/㎡，最高均价199999元/㎡。这两个“房价极值”，一个刺破房价天花板，一个则低至几不可见。
价格备案是政府为了控制房价无序增长采取的一种商品房售前控制手段，销售价格只有低于或等于备案价才能通过网签备案。需要注意的是，商品房预售价格变动的幅度在准则上不能超过百分之五，在政策严控之下，三亚房价实现回落。
△三亚4-5月楼盘价格备案详情。制图：网易房产
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吉阳区：2026套房源价格备案 最低价格13000元/㎡
吉阳区是此次价格备案的“风暴中心”，量最大，价格最低，涵盖的楼盘数量最多。其中三亚湾红树林价格备案房源就达到1479套，备案均价42007元/㎡。
此次备案价格最低的项目为三亚荔枝沟农产品综合批发市场，有住宅和商业两种房源价格备案，住宅均价13000元/㎡，房源数量4套，总价133万元起，商业均价15600元/㎡，数量仅1套。对于普遍三万均价的三亚市场，这个价格低得“石破天惊”了。据了解，三亚荔枝沟农产品综合批发市场于2016年启用，是经农业部批准的的国家级农产品综合批发市场。项目占地100亩，建筑面积近5万平方米，总投资5000万元。
三亚高端项目复地鹿岛有17套住宅价格备案，备案均价74372.85元/㎡，其中有6套为顶层平墅，均价88600元/㎡。房源格局为8-9房。最大的一套房源为510平，9房4厅7卫，总价4518万元，堪称大平层中“王者”。复地鹿岛的高价底气一半来源于脚下的资源，三面环山，一面对海，与半山半岛同处一地。六大国际酒店、鹿回头高尔夫球场、北京阜外康复 、沃尔沃国际帆船游艇港等配套环伺，真·豪宅诞生地。
如果房子也有网红，那么阿那亚一定是最具关注度的那一位。阿那亚是全国四大“神盘”之一，又被称为“社群之王”，依靠社群运营，把项目彻底激活。也是从阿那亚开始，全国房地产项目掀起一阵社群运营热潮，但真正靠社群出圈的，少之又少，无出其右。阿那亚模式成功后，项目创始人马寅把第一个非环京项目落地到了三亚，即阿那亚·三亚的山。项目占地3000余亩，三面环山、一面临水，是一个东西较长的山谷口袋地形，和外界有天然的隔绝感。项目备案均价不低，有3套产权式酒店房源价格备案，均价68147元/㎡。
三亚保障房项目同心家园也有419套房源价格备案，其中第二十八期澜山·金曲项目，均价28342元/㎡，第十二期项目均价28400元/㎡。相对海口，这个价格倒是惊着小易君了。
02
天涯区：9个项目价格备案 最低价格20978元/㎡
天涯区此次有9个项目进行价格备案，涉及324套房源，最低价格备案楼盘为三亚凤凰苑，备案均价20978元/㎡。
价格最高的为富春山居的商铺房源，备案均价60000元/㎡。据了解，三亚富春山居位于天涯环城高速新联出口处，距离凤凰机场5公里左右。位置相对偏僻，但人气不弱，是一个小型的独立自有商圈，目标客群以周边居民为主。
三亚中投·悦府项目原是棚改项目，根据2017年三亚市天涯区人民政府发布的房屋征收公告，该片区征收范围为三亚市中级人民法院职工楼及周边区域，用地面积约12亩，单一货币补偿按1.5万元/㎡进行补偿，也可选择产权置换，置换比例按套内面积“征一还一”。中投·悦府项目是由海南省三亚市中级人民法院和海南中投合通实业发展有限公司联合建设，分两期进行，此次放出了107套住宅房源进行价格备案，备案均价33300元/㎡。
△中投·悦府项目改造范围
三亚凤凰苑也值得重点关注。项目占地面积35亩，1.5公里范围内有高铁三亚站及东岸湿地公园，位置较佳。本次有161套房源价格备案，备案均价20978元/平米。
03
海棠区：高端豪宅聚集地 两项目备案均价破10万/平
海棠区向来是三亚高端项目的聚集地，本次最高备案价格楼盘就位于海棠区，项目为三亚海棠湾亚特兰蒂斯，备案均价199999元/㎡，房源类型为产权式酒店，备案面积647.71，总价1.29亿元。
△三亚海棠湾亚特兰蒂斯
另外一个备案价破10万的项目是保利三亚财经国际论坛中心，房源26套，分别墅和公寓两种，均价100418元/㎡，总价420万起。据了解，保利三亚财经国际论坛中心项目是三亚已建成的第一高楼，项目位于三亚市海棠湾，东侧隔海正对著名旅游景点——蜈支洲岛，南侧为海棠广场，是集三亚·财经国际论坛永久会址、61栋全海景奢华别墅、超五星级瑰丽酒店、216米地标性海景公寓四大业态为一体的商务度假综合体，是三亚的标志性建筑。
△保利三亚财经国际论坛中心（来源：视觉中国，已获授权）
海棠花开项目此次主力价格备案楼盘，房源302套，分两次备案，小高层备案均价24871元/㎡，联体低层住宅备案均价37261元/㎡，另一批单独备案的房源均价28375元/㎡。
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崖州区：高性价比之选 最低价格14136元/㎡
崖州区是三亚的价格洼地，项目均价多在2万出头，相对市区3万的单价，崖州绝对是性价比之选。近2年随着三亚崖州湾科技城的建设，该片区的均价也在缓慢爬坡，从1.8万到如今突破2万关口。
本次崖州区有2个楼盘价格备案。三亚航天云海台备案均价14136元/㎡，但备案房源仅1套。这个价格对整体市场意义不大。
另一个项目为保利浅海，有376套房源价格备案，均价20500元/㎡，价格区间为18964-22358元/㎡，这也是该片区较为普遍的销售价格。保利浅海位于崖州创意新城的核心区域，距离海边1.5公里，距离崖州动车站4.5公里，配套较为齐全。项目一期为住宅地块，占地4.5万平方米，建筑面积12万平方米。由13栋高层组成，总户数804户，是央企保利在三亚打造的又一精品项目。
本次备案的房源基本涵盖三亚住宅在售类型，从住宅到商铺，从小高层到别墅，从公寓到产权式酒店，还有部分保障房项目。从5月最新释放的价格备案信息来看，未来还将有一批楼盘拿证入市，房源数量只有一千余套，主流价格为28000-42000元/㎡。虽然在限购之下，但有了自贸港的加持，海南楼市更具底气。再者，“零关税、低税率、简税制”的政策利好，必然会吸引一批企业与高端人才流入，而三亚，最有资格为高端人才加冕。
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